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開發(fā)商“按兵不動(dòng)” 樓市供需矛盾長(zhǎng)期壓力漸增
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http://m.szycnet.cn 發(fā)表日期：2009-4-30 8:49:11
蘭格鋼鐵 |
經(jīng)過一段“小陽春”式的上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到了居安思危的時(shí)候!在火熱的成交現(xiàn)狀中，我們更關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)接下來可能走出怎樣的曲線，無論是成交量還是價(jià)格，而這些將直接決定房地產(chǎn)企業(yè)的命運(yùn)和普通投資者的利益。
一個(gè)非常重要的先導(dǎo)性指標(biāo)讓我們對(duì)未來樓市感到憂心，那就是房地產(chǎn)新開工情況。年初以來
，雖然4萬億啟動(dòng)的國家大投資如火如荼，但房地產(chǎn)投資總額的增速卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于固定資產(chǎn)投資，新開工面積也大幅下降。這預(yù)示著更少的供給與更多的需求將直接對(duì)沖，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)畸形上漲。而房地產(chǎn)投資的萎縮也將直接影響地方GDP增長(zhǎng)。
一些學(xué)者認(rèn)為，此前房地產(chǎn)開發(fā)商手中的極高存量可能釋放出來，帶來大量新的供給。但上海證券報(bào)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，因?yàn)椴糠值貕K項(xiàng)目被擱在“高成本”上，開發(fā)商選擇要等到房?jī)r(jià)漲到收支平衡的那一天才愿意推出項(xiàng)目，因此存量全面入市的時(shí)間表尚不可期。除了大型國資背景的企業(yè)大舉入市外，更多企業(yè)尚處在從觀望向進(jìn)場(chǎng)過渡的時(shí)期。
這些結(jié)果將導(dǎo)致短期內(nèi)部分城市供需矛盾激化。有數(shù)據(jù)顯示，2009年，上海、北京、深圳三大一線城市的改善型住房缺口達(dá)到1600萬平方米。受此影響，二季度這些市場(chǎng)將面臨更明確的漲價(jià)壓力。
現(xiàn)狀土地購置、新開工持續(xù)低迷
上海證券報(bào)調(diào)查后獲悉，今年一季度，樓市短期供給顯著增加，但長(zhǎng)期增量嚴(yán)重不足。
房地產(chǎn)市場(chǎng)有四個(gè)重要指標(biāo)：土地購置面積和新開工面積預(yù)示著未來市場(chǎng)增量，房屋竣工面積和銷售面積代表短期市場(chǎng)供需。來自國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三個(gè)月，房屋竣工面積同比增長(zhǎng)26.3%，商品住宅竣工面積同比增長(zhǎng)26.9%，達(dá)到0.81億平方米。另外，房屋施工面積同比增長(zhǎng)12.7%。這說明短期內(nèi)房屋供給壓力不大。
但是看長(zhǎng)期，前三個(gè)月，全國土地購置面積同比下降40.1%，為4742萬平方米，而去年同期則是增長(zhǎng)29.7%。前三個(gè)月，土地開發(fā)面積同比下降11.3%，為5223萬平方米，而去年同期則是增長(zhǎng)11.0%。另外，一季度房屋新開工面積同比降16.2%，為2.01億平方米。
究其原因，去年以來，土地一級(jí)市場(chǎng)交易活躍度明顯下降，開發(fā)商放緩拿地和土地開發(fā)進(jìn)度，以應(yīng)對(duì)行業(yè)的景氣度下降。根據(jù)遞延效應(yīng)，這一趨勢(shì)一直持續(xù)到一季度。
“由于去年市場(chǎng)受到?jīng)_擊很大，對(duì)于開發(fā)商來說，基本思路是，能不拿地盡量不拿，已經(jīng)拿到的土地盡量不要施工，在施工階段盡量放緩節(jié)奏，已經(jīng)上市的盡量小批量推出，一切皆因資金壓力�！币晃簧虾７康禺a(chǎn)商告訴記者。
以北京為例，2008年，北京住宅類土地成交慘淡，到下半年土地流拍情況明顯增加，土地成交溢價(jià)由2007年的52%降至2008年的21%。
再看標(biāo)桿房企之一的金地集團(tuán)。金地在2008年快速收縮戰(zhàn)線，致使去年全年的新開工面積只有138萬平方米，同比減少了43%�？硕鹫{(diào)查顯示，類似金地的企業(yè)并不在少數(shù)，而這樣的大規(guī)模收縮戰(zhàn)線勢(shì)必影響2009年的項(xiàng)目銷售與結(jié)轉(zhuǎn)。
進(jìn)入一季度，開發(fā)商樓盤銷售速度明顯加快，這一定程度上為開發(fā)商帶來加速入市的動(dòng)力。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心報(bào)告，一季度，包括萬科、中海、保利、金地、招商地產(chǎn)等在內(nèi)的10家標(biāo)桿企業(yè)總成交量同比增長(zhǎng)80%，在售樓盤價(jià)格也出現(xiàn)這一輪調(diào)整以來首次小幅上漲。
但值得關(guān)注的是，預(yù)示著未來增量的土地購置和新開工數(shù)據(jù)卻持續(xù)低迷�！半m然成交很好，但是新開工形勢(shì)的好轉(zhuǎn)僅局限于現(xiàn)有項(xiàng)目的加快推進(jìn)，新的土地購置還不多，主要是大部分開發(fā)商庫存壓力還沒有得到緩解，有錢的企業(yè)還不多，除了大型國企躍躍欲試外，多數(shù)企業(yè)還是以消化庫存為主�！背啥甲畲蟮谋就链頇C(jī)構(gòu)之一的世家機(jī)構(gòu)市場(chǎng)人士告訴記者。
要了解2008年的土地市場(chǎng)如何影響今年的現(xiàn)實(shí)供給，需要了解開發(fā)商從拿地到銷售房源的過程究竟是怎樣形成的。
專家介紹，一般來說，上述一個(gè)開發(fā)周期的時(shí)間大概在1年至1.5年。萬科的效率較高，可以在9個(gè)月內(nèi)形成銷售。其間政府通過對(duì)房地產(chǎn)供給環(huán)節(jié)三證發(fā)放來調(diào)控供給進(jìn)度。所謂三證就是土地使用權(quán)證、施工許可證和預(yù)售許可證。
拿到土地證但未開工的項(xiàng)目稱為未建項(xiàng)目，從施工到銷售的過程屬于在建項(xiàng)目，從預(yù)售開始，就稱為可售項(xiàng)目。研究機(jī)構(gòu)對(duì)存量房源的統(tǒng)計(jì)即包括未建、在建和可售三類。其中可售數(shù)量標(biāo)志短期供給，可售加在建為中期供給，未建項(xiàng)目則代表長(zhǎng)期供給。
從2007年9·27新政后，以央行收緊二套房貸款政策為標(biāo)志，全國商品房銷售在11月份達(dá)到最低點(diǎn)。而銷量不保對(duì)開發(fā)商的第一個(gè)影響就是放緩拿地。這種放緩趨勢(shì)一直持續(xù)了2008年全年，甚至今年第一季度。
克而瑞(中國)研究中心總監(jiān)陳嘯天表示，如果以此推算，全國土地市場(chǎng)低成交局面從2008年初開始，那么，經(jīng)過1年至1年半的周期后，將在2009年第二季度達(dá)到現(xiàn)實(shí)供給的最低點(diǎn)。如果開發(fā)商在4月加快拿地速度和現(xiàn)有項(xiàng)目開發(fā)速度，這種緊張的供需矛盾可能在7、8月得到緩解。
影響三大城市
改善型住房缺口1600萬平方米
供給在短期內(nèi)相對(duì)短缺，將帶來需求缺口放大。
克而瑞(中國)研究中心報(bào)告顯示，受開工和竣工量不足的影響，上海、北京、深圳大三城市今年的改善型住房缺口達(dá)到1600萬平方米，也就是說，按正常年份的需求量來看，這三個(gè)城市將有1600萬平方米改善型住房需求無法滿足。這一現(xiàn)狀將一定程度上決定今年改善型住房的價(jià)格走勢(shì)。
陳嘯天介紹，改善型需求指需求面積介于90平方米至144平方米的商品住宅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，相比2006年正常市場(chǎng)周期，上海、北京、深圳三地的改善型住房成交量分別減少512萬平方米、500萬平方米和227萬平方米�！叭绻�2006年的年成交量是市場(chǎng)正常的需求量，那么理論上來說，2008年的三地共有1200萬平方米的改善型需求沒有被滿足，進(jìn)而壓抑到2009年集中釋放。”陳嘯天稱。
另外，根據(jù)對(duì)各地在建工程情況的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，克而瑞將2008年底的改善型住房存量加上2009年的新增供應(yīng)量得出2009年總供應(yīng)，將1200萬平方米滯后的改善型需求加上2009年新增的改善型需求作為2009年總需求，其相比之后得到的結(jié)論是，上海、北京、深圳三地今年的改善型缺口分別為793萬平方米、547萬平方米和255萬平方米，三地共計(jì)1600萬平方米。
“供求缺口這么大，房?jī)r(jià)反彈可能性不會(huì)小的。而這個(gè)缺口的壓力在很大程度上將集中在二季度，尤其是5月份間�！币晃簧虾７康禺a(chǎn)商稱。(來源：中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)) |
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