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剛需旺盛存量有限 成都樓市或再?zèng)_新高
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http://m.szycnet.cn 發(fā)表日期：2009-9-25 16:40:03
蘭格鋼鐵 |
與一線城市出現(xiàn)價(jià)漲量跌的局面有所不同，成都樓市在8月成交量略微下降后，9月份又重拾上升勢(shì)頭。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一勢(shì)頭仍將持續(xù)。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的最新監(jiān)測(cè)，9月14日~20日，在10個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市中，樓市成交面積環(huán)比上升的城市有4個(gè)，其中環(huán)比增幅最大的為南京，達(dá)到17.04%；其次是成都，環(huán)比增幅為16.20%。
而成都市房管局通報(bào)最新數(shù)據(jù)顯示，1~8月，成都市商品房和二手房成交量大幅飆升，均超過2007年成交量而創(chuàng)出歷史新高。1~8月，成都市累計(jì)成交商品房2122萬(wàn)平方米，為歷年同期最高，比去年同期增長(zhǎng)133%，比2007年同期增長(zhǎng)22%。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，成都樓市在剛性需求非常旺盛的情況下，改善型和投資型需求大幅增加，10月2日即將舉行的秋交會(huì)或?qū)⒗瓌?dòng)成都樓市進(jìn)入到新的高點(diǎn)。
存量房?jī)H夠消化5.4個(gè)月？
去年年底，在地震和全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的形勢(shì)下，業(yè)內(nèi)憂慮成都樓市將面臨巨大的庫(kù)存壓力，然而，不到一年時(shí)間，竟然傳出消息，成都存量房?jī)H夠消化5.4個(gè)月。
成都市房管局通報(bào)的數(shù)據(jù)顯示，1~8月，成都中心城區(qū)累計(jì)新增供應(yīng)商品房559萬(wàn)平方米，比當(dāng)期成交面積910萬(wàn)平方米低39%，供銷比僅為0.61：1。而截至8月底，中心城區(qū)商品住房可售房源僅余614萬(wàn)平方米，比去年末減少了近345萬(wàn)平方米。
而世家機(jī)構(gòu)去年年底曾預(yù)計(jì)，2009年成都主城區(qū)的商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量將達(dá)1145萬(wàn)平方米，而市場(chǎng)最火爆的2007年主城區(qū)住宅銷售量不過1202萬(wàn)平方米，今年銷量預(yù)計(jì)不超過700萬(wàn)平方米。因此認(rèn)為，如此巨大的市場(chǎng)供應(yīng)，必將進(jìn)一步加劇2009年商品住宅市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。
但是，隨著上半年由于成交量大幅增長(zhǎng)，而新增供應(yīng)量相對(duì)較少，市場(chǎng)供求關(guān)系開始緊張。不過，對(duì)于存量房?jī)H夠5.4個(gè)月的說法，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為有失偏頗，甚至有人認(rèn)為這是推高房?jī)r(jià)的一個(gè)借口。
搜房成都公司總經(jīng)理秦添認(rèn)為，出現(xiàn)供求變化的原因，是由于去年年底房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)今年市場(chǎng)形勢(shì)判斷失誤有關(guān)。在當(dāng)時(shí)形勢(shì)下，開發(fā)商調(diào)整了推盤的節(jié)奏和開發(fā)的速度，因此，在今年迅速消化存量房的形勢(shì)下產(chǎn)生脫節(jié)，但是并沒有多大問題。
支撐他的觀點(diǎn)的原因在于，前兩年拍賣的土地存量非常大；另外明年成都地鐵開通，10分鐘經(jīng)濟(jì)圈大大擴(kuò)展，人們的生活半徑擴(kuò)大，可供應(yīng)的商品房也會(huì)大量增加。
四川中原地產(chǎn)負(fù)責(zé)一手房的營(yíng)運(yùn)三部總監(jiān)何濤提供一個(gè)數(shù)字，下半年全成都供應(yīng)面積在1000萬(wàn)~1200萬(wàn)平方米，而預(yù)計(jì)將消化800萬(wàn)平方米，因此，不會(huì)出現(xiàn)房源緊張的情況。他還認(rèn)為，上半年的需求是因?yàn)?008年累積的需求釋放，目前的狀況才是正常健康的。
秦添還表示，上半年，剛性需求主要是消化小戶型產(chǎn)品，現(xiàn)在小戶型商品房已經(jīng)消化得差不多了，這也是造成成交量有所下滑的一個(gè)原因，但是，下半年，房產(chǎn)開發(fā)商又改變推盤節(jié)奏和產(chǎn)品形態(tài)，小戶型會(huì)逐漸增加，成交量就會(huì)上來。
秋交會(huì)后量?jī)r(jià)齊升？
目前一線城市以及一些二線城市都出現(xiàn)了價(jià)漲量跌的趨勢(shì)，但成都的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，成都的樓市成交量會(huì)繼續(xù)走高。
上周成都主城區(qū)商品房成交面積25.93萬(wàn)平方米，環(huán)比增加14.73%；成交套數(shù)2731套，成交套數(shù)環(huán)比增加14.41%；前一周，成都主城區(qū)商品住宅供應(yīng)面積14.73萬(wàn)平方米，環(huán)比增加了77.04%，供應(yīng)套數(shù)為1697套，環(huán)比上升了71.59%。
中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，從本周到秋交會(huì)前夕，成都市新增供應(yīng)房源將逐步放量，成交量也會(huì)大幅增長(zhǎng)，有可能創(chuàng)造本年度的又一個(gè)高點(diǎn)。
其實(shí)，一年多來，成都的房交會(huì)一直是樓市發(fā)展形勢(shì)的重要節(jié)點(diǎn)。去年秋交會(huì)上，房產(chǎn)開發(fā)商大幅降價(jià)，還推出很多優(yōu)惠措施促銷，此后，成都樓市開始觸底反彈，并連續(xù)環(huán)比上升；今年的春交會(huì)上，成交量井噴，樓市“小陽(yáng)春”演變成后來的“盛夏”。
對(duì)于今年秋交會(huì)，業(yè)內(nèi)人士普遍看好。富房不動(dòng)產(chǎn)副總經(jīng)理劉應(yīng)忠表示，從秋交會(huì)后到12月，整個(gè)二手房市場(chǎng)形勢(shì)樂觀。“購(gòu)買人群和戶型與上半年發(fā)生了變化，上半年主要是剛性需求和小戶型，而下半年改善性和大戶型有所增長(zhǎng)。上半年一般成交總額在40萬(wàn)元左右，而下半年則是60萬(wàn)左右。”
劉應(yīng)忠介紹說，就二手房而言，8月份略有下降，但是9月份成交不錯(cuò)，價(jià)格也比7月份上漲了300元/平方米左右，二套房貸政策收緊對(duì)成都影響不大。
他分析認(rèn)為，成都的舊城改造，以及與一線城市和一些二線城市相比，房?jī)r(jià)存在差距，而人們對(duì)成都房?jī)r(jià)有樂觀的預(yù)期，因此激發(fā)了需求。從改善性和大戶型成交增加的情況可以看出，投資者提前布局。“成都市場(chǎng)的購(gòu)買人群中，外地人購(gòu)買歷來占大多比例，超過一半�！�
對(duì)于價(jià)格，業(yè)內(nèi)人士普遍看漲，何濤表示，現(xiàn)在開發(fā)的土地大多是2007年拿的地，因此，成本大大增加，2008年那樣價(jià)格下跌的情況不可能再現(xiàn)。他們正在代理的一個(gè)樓盤已經(jīng)把價(jià)格提到了1.6萬(wàn)~2萬(wàn)元/平方米。
劉應(yīng)忠也表示，上半年主要是現(xiàn)房交易，對(duì)二手房沖擊比較大，現(xiàn)在則主要是期房，因此，“價(jià)格倒掛”現(xiàn)象可能還會(huì)出現(xiàn)。
秦添介紹說，上半年主城區(qū)存量房和需求已經(jīng)釋放得差不多了，價(jià)格上漲空間不大，但是，現(xiàn)在主要是三環(huán)外的房子，價(jià)格偏低會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)，并且成交量會(huì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。
“成都剛性需求非常旺盛，二套房貸政策的調(diào)整對(duì)整個(gè)市場(chǎng)影響不是很大，有震蕩，但是，不大，剛性需求帶動(dòng)投資�？偟膩碚f，成都樓市的走勢(shì)趨于平穩(wěn)。”秦添認(rèn)為。(來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)) |
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