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手中有糧，心中不慌。對(duì)于感受到來自國務(wù)院“控漲房價(jià)”壓力的地方政府而言，“手中有地，控漲房價(jià)才能不發(fā)慌”。
當(dāng)下，北京、上海等全國樓市的一線城市，都已經(jīng)準(zhǔn)備籌劃實(shí)施新一輪的土地儲(chǔ)備計(jì)劃，北京甚至已經(jīng)為此準(zhǔn)備了高達(dá)1000億元的投資總額。而在這背后，實(shí)際上是來自國土資源部的督戰(zhàn)，顯然，任何一個(gè)部門系統(tǒng)，都不愿意在公眾那里留下把柄，把房價(jià)過快上漲的責(zé)任，歸置于自己的行政權(quán)力范圍之內(nèi)。
穩(wěn)定房價(jià)，地方政府更愿意從土地開始，而不是在“終端”環(huán)節(jié)踩剎車。
儲(chǔ)地供地
“我們已經(jīng)和北京市發(fā)改委協(xié)調(diào)完，第二輪土地儲(chǔ)備的投資計(jì)劃已經(jīng)沒有什么太大問題了，總投資額是1000億元�！�12月30日晚，北京市土地儲(chǔ)備中心的一位內(nèi)部人士向記者透露，這部分的投資額中，地方財(cái)政將占相當(dāng)大的比例，而更大比例的信貸投入，也將大部分由政府下設(shè)的獨(dú)立法人機(jī)構(gòu)進(jìn)行擔(dān)保。
一切只是為了讓北京市政府手中擁有足夠的“房價(jià)控漲”的話語權(quán)——土地。記者了解到，這實(shí)際上是北京市的第二輪土地儲(chǔ)備計(jì)劃，第一輪土地儲(chǔ)備計(jì)劃，在2009年剛剛完成。
一位接近北京市政府的消息人士告訴記者，本來第一輪和第二輪土地儲(chǔ)備計(jì)劃之間是有一定的間隔的，因?yàn)橥度氘吘购艽�。而兩次土地�?chǔ)備計(jì)劃之間的“無縫鏈接”，實(shí)際上是國務(wù)院提出“遏制部分城市房價(jià)過快上漲”并明確要求“做好土地供應(yīng)”工作之后，北京市政府做出調(diào)整所得。
據(jù)了解，北京2009年納入“1000億元土地儲(chǔ)備開發(fā)投資”的項(xiàng)目383個(gè)，涉及土地面積約1.8萬公頃，累計(jì)實(shí)現(xiàn)投資1165億元。在“土地一級(jí)開發(fā)收歸國有”的原則下，2009年土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和國有企業(yè)用占90%的資金完成了84%的土地開發(fā)面積，其余部分由社會(huì)企業(yè)實(shí)施。
“儲(chǔ)地”只是手段，“供地”才是根本目的�！叭绻@個(gè)計(jì)劃能順利實(shí)施，到2010年底，我們手中至少有4500公頃的熟地可以向市場投放。”前述土地儲(chǔ)備中心的內(nèi)部人士告訴記者，熟地是一個(gè)術(shù)語，專門指完成土地開發(fā)整理，開發(fā)企業(yè)拿到便可進(jìn)行開發(fā)的地塊。
在這個(gè)科目下，4500公頃的總量，幾乎相當(dāng)于北京過去3年土地實(shí)際供應(yīng)量的總合，實(shí)施完成后，北京市政府對(duì)于房價(jià)的“話語權(quán)”，可想而知，而在此之前，多數(shù)開發(fā)企業(yè)在談到房價(jià)上漲的原因時(shí)，都把矛頭指向土地供應(yīng)不足而導(dǎo)致房源供給稀缺。
中央督戰(zhàn)
比北京市政府更不愿意聽到這樣論調(diào)的是國土資源部，為了反駁“地價(jià)推高房價(jià)”之說，2009年國土資源部多次進(jìn)行集中調(diào)研，并公布近300多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地成本明細(xì)，以證明地價(jià)占房價(jià)的比重不超過20%。
而作為“地價(jià)推高房價(jià)”最為積極的“鼓吹者”的“地產(chǎn)界大炮”任志強(qiáng)所在的華遠(yuǎn)地產(chǎn)在內(nèi)地開發(fā)的項(xiàng)目，幾乎都在被清查的樣本之列，國土資源部對(duì)此的重視，由此可見一般。
“我所了解的情況是，國務(wù)院在提出遏制部分城市房價(jià)過快上漲的精神中，提到了完善土地供給制度之后，一方面國土資源部密集出臺(tái)打擊囤地的政策，另外一方面，也和全國各主要大型城市溝通，要求按照國務(wù)院的要求，做好供地工作，北京就是個(gè)例子。”2009年12月30日晚，一位接近國土資源部的人士稱。
他強(qiáng)調(diào)，說“督戰(zhàn)”，一點(diǎn)也不過分。
記者了解到，盡管4500公頃的“熟地開發(fā)”計(jì)劃不可能一次性在2010年后投入市場，但在2010年中，北京市政府已經(jīng)確定，向市場投放的住宅用地不少于2500公頃，在這些土地上開發(fā)的住宅面積，將不少于3000萬平方米，其中50%是保障性住房以及普通商品房。
“這(4500公頃)是未來幾年的儲(chǔ)備，不會(huì)一口氣供完�！北本┦袊辆指本珠L曾贊榮向記者表示，這個(gè)數(shù)字，絕不是一個(gè)不可完成的天文數(shù)字。
根據(jù)北京市國土局的統(tǒng)計(jì)，截至2009年底，北京市2009年全年基本完成儲(chǔ)備開發(fā)面積約4300公頃，超額完成年初3600公頃的計(jì)劃指標(biāo)。 2010年還將有至少5000公頃土地完成一級(jí)開發(fā)，投資不低于1000億元。新增項(xiàng)目將向南城、新城范圍、軌道交通沿線、城鄉(xiāng)結(jié)合部等重點(diǎn)區(qū)域傾斜。
“更關(guān)鍵的是，各地的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，逐步都具有了獨(dú)立法人資質(zhì)，這樣就可以擔(dān)保銀行的信貸了，這在一定程度上，也是國土資源部愿意看到的�！鼻笆鼋咏鼑临Y源部的人士告訴記者。
調(diào)節(jié)剎車
“從財(cái)權(quán)、事權(quán)的角度上說，地方政府更愿意從土地這個(gè)環(huán)節(jié)上調(diào)節(jié)房價(jià)，而不是在房價(jià)的終端環(huán)節(jié)上直接踩剎車。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政稅收學(xué)院院長劉桓向記者表示，這與中央地方的財(cái)政分配制度直接相關(guān)。
因此，包括全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長聶梅生等在內(nèi)的專家都認(rèn)為，這一輪對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，“調(diào)整”的意義，遠(yuǎn)大于“打壓”。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的一位內(nèi)部人士則向記者表示，相比于2005年、2006年兩年的調(diào)控，2009年的調(diào)控，將不再統(tǒng)一出臺(tái)細(xì)則，而是由各部委分別細(xì)化而后發(fā)布，熟悉政策運(yùn)行的政界人士告訴記者，相比于統(tǒng)一由國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的執(zhí)行細(xì)則，現(xiàn)在的這種方式，行政效力上“要小很多”。
“從供地的環(huán)節(jié)上進(jìn)行調(diào)整，只要政府手中有地，可松可緊，房價(jià)漲得快的時(shí)候，多放地，反之也是一樣。”一位不愿具名的中國人民大學(xué)的土地專家告訴記者，而一旦在終端環(huán)節(jié)上直接踩剎車的話，將直接影響地方的財(cái)政收入。
消息人士向記者透露，在完成新一輪土地儲(chǔ)備計(jì)劃之后，按照目前北京市政府的考慮，將在商品房用地出讓領(lǐng)域，逐步加大不設(shè)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的“價(jià)高者得”的出讓方式，“引導(dǎo)市場土地資源的合理配置，并適度鼓勵(lì)競爭”，而這一切的幕后，實(shí)則是地方的財(cái)政收入有了保障。
“中國地方財(cái)政真正的來源不是來自于稅收，而是來自賣地和地方國企的收入，這兩者都是預(yù)算外的，如果他們都是預(yù)算內(nèi)的，中央財(cái)政肯定要拿走了。包括所得稅，原來都是地方的，現(xiàn)在調(diào)整為中央財(cái)政的，所以從這兩個(gè)角度來講，地方發(fā)展很重要的一個(gè)積極性是把地產(chǎn)盤活�！� 中國人民大學(xué)公共政策研究院執(zhí)行副院長毛壽龍表示。 |
