新政后北京樓市購房者陷入觀望，只有幾個低價樓盤熱銷。9月份，隨著入市新盤的集中，“戰(zhàn)局”將更加激烈。本報記者 周曉東 攝

　　長陽半島又現(xiàn)“日光”，金地仰山現(xiàn)排隊購房……在“金九”大戰(zhàn)啟幕的前夕，這些消息猶如彌漫在戰(zhàn)場的塵土和硝煙，渲染著本已緊張的氣氛。

　　在真刀真槍的“金九”大戰(zhàn)前夕，這場“攻心大戰(zhàn)”意味深遠，因為在降價未成事實之前，熱銷搶先登場，購房者對于政策的信心再次遭遇“正面攻擊”，該如何決斷呢？

　　熱銷樓盤寥寥，更多樓盤滯銷

　　上周末，長陽半島、金地·仰山再度攪動了北京很多買房人脆弱的神經。同時，北京官方數(shù)據(jù)顯示，8月份樓市出現(xiàn)了價量雙漲的特征，而且就在跟前的“金九”。

　　在杭州，近日，萬科、金隅、保利、金地等5家知名開發(fā)商不約而同地推出八個樓盤，多個樓盤出現(xiàn)了久違的排隊現(xiàn)象。

　　好在一些開發(fā)商，比如萬科，還是很坦誠地告訴買房人，自己是低價入市的，而萬科董事長王石本人也坦言，樓市還有降價的空間。

　　而由于入市樓盤數(shù)量極為有限，8月份北京樓市的戰(zhàn)況也很容易偵查出來：共有13個項目入市，是新政以來最少的一個月。美聯(lián)物業(yè)等研究機構統(tǒng)計了全部的預售套數(shù)和簽約套數(shù)后，一個數(shù)字浮出了水面：8月份的成交比例沒有超過兩成，80%的房子都沒有賣出去。

　　兩三個樓盤熱銷背后，是更多的樓盤滯銷和降價。珠江拉維小鎮(zhèn)2萬抵40萬，霞公尊府上市半個月依然無人問津。

　　盡管如此，攻心大戰(zhàn)也不是一無所獲，樓市的需求旺盛是不可否認的。大家要么就不出手，一出手就制造出“日光盤”來，讓不少等待入手的人很是緊張和擔憂：這么多人等著買，開發(fā)商愿意降嗎？就算有機會，我搶得到嗎？

　　“金九”低價出擊仍是首選戰(zhàn)略

　　記者按中原、亞豪提供的資料并電話核實后統(tǒng)計，9月有40個左右樓盤將入市，其中純新盤12個，純新盤占比大幅提高。近期樓市成交量出現(xiàn)了小幅反彈，既奠定了開發(fā)商對后市的信心，也為9月推盤戰(zhàn)略提供了借鑒，低價試探仍是市場的首選戰(zhàn)略。

　　9月計劃開盤項目中，21個項目有報價，均價為22026元/平米。而12個純新盤的平均報價僅為19278元/平米，價格低于整體水平，且多數(shù)新盤報價在15000元-20000元/平米之間。

　　即將登場的秋季房展可能會成為“金九”大戰(zhàn)的一個典型戰(zhàn)場，是對金九市場的一次實戰(zhàn)演習。參展的本地樓盤有40余個，這個數(shù)字和“金九”計劃開盤的樓盤數(shù)量基本一致。而和去年相比，開盤數(shù)量甚至還有上升。如此跡象說明，開發(fā)商是有點坐不住了，準備主動出擊。

　　而對這些開發(fā)商的內部調查顯示，開發(fā)商對當前市場的走勢沒有把握，尤其是五環(huán)內價格是否會下降，目前還沒有確定的預期，分歧很大，相當部分樓盤的價格出現(xiàn)“難產”的狀況；而且五環(huán)內的樓盤以老盤后期居多，此前的價格已經相對較高，新推產品價格的調整也受到制約，這一現(xiàn)象在2008年時也曾出現(xiàn)過，表明有些開發(fā)商目前是進退兩難。

　　而與此相反，五環(huán)外新城區(qū)的樓盤，尤其是大興和房山區(qū)域樓盤，已經在此前的市場中制定了相對合理的價格，市場表現(xiàn)較好，也不受過去定價的制約，目前的心態(tài)比較明確，信心十足，有一種乘勝追擊的底氣。

　　供需博弈從暗戰(zhàn)進入實戰(zhàn)

　　總體來看，傳統(tǒng)的“金九”對于開發(fā)商仍然具有一定的吸引力。為了實現(xiàn)熱銷的愿望，開發(fā)商也是做好了準備，積極備戰(zhàn)。

　　開盤入市的項目不僅純新盤居多，而且在價格方面、產品類型方面及開盤策略方面均作出了應對之舉。而8月份入市項目充分反映了當前樓市最真實的供需現(xiàn)狀：低價的樓盤好賣，高檔住宅價格堅挺；上市公司傾向于降價；剛性需求依然愿意買房，改善型需求被明顯壓抑，投資型需求基本退場。這一特征在9月份不僅沒有改變的可能，反而還會隨著入市量的集中，而令戰(zhàn)局更加激烈。

　　另一個對戰(zhàn)局影響更大的情報值得關注。截至8月31日，112家A股上市房地產企業(yè)中報全部出爐，在“萬保招金”業(yè)績相對看好的表象下，自去年末以來上市公司經營性現(xiàn)金流繼續(xù)惡化成為主流特征，負債總額進一步增加，資金更為緊張，但企業(yè)存貨卻大增。這意味著，隨著房地產宏觀調控政策效果的逐步顯現(xiàn)，選擇“死扛”房價的企業(yè)面臨高負債和高庫存的雙重壓力。

　　樓市調整依然在持續(xù)中，唯有低價出擊才有效果。

　　隨著“金九銀十”的到來，這一認識將會達成更廣泛的一致。歷經數(shù)月的政策博弈和心理博弈都將從“暗戰(zhàn)”進入實戰(zhàn)。

　　這意味著新入市的項目需要根據(jù)市場的需求采取更為靈活的定價策略，房價的進一步下滑可能將順理成章。而一個更為理性的定價也將會推動交易量恢復平穩(wěn)，從而促使市場在新的價格水平上達成新的平衡。

　　不過，在進入“金九銀十”之際，全國樓市呈現(xiàn)越來越明顯的量價齊漲的態(tài)勢，如果預期中的價格實戰(zhàn)未能出現(xiàn)，市場人士擔心政策方面會扔出“核武器”來，引發(fā)樓市的“核戰(zhàn)”。

　　新京報記者 張家齊 袁玥