網(wǎng)易房產9月6日訊 “一年前，王石說我的構想是個童話，一個月前，王石說我的想法靠譜！”萬通集團董事長馮侖在9月4日接受網(wǎng)易房產專訪時表示，越來越多的人已經認同他的“立體城市”不是烏托邦，而真的能夠“夢想照進顯示”。

按找馮侖的構想，“立體城市”將在一平方公里的土地上設計六百萬平方米的建筑面積，容積率為6，建筑平均高度在200米以上，最高可達400米，容納15萬人口、3萬個家庭的。而立體城市中包含農場、醫(yī)院、超市、教堂甚至火葬場等所有城市配套措施。

而這樣的一個立體城市，最快將在明年年底開工，三年后開始銷售，7年后完工。馮侖透露，第一座立體之城將選址廊坊市。他透露：“第一個立體城市我們希望建在廊坊，而且過去半年我們跟廊坊市政府也在不斷的討論，現(xiàn)在也初步確定了一個選址�！�

馮侖認為，立體城市將是開發(fā)商與地方政府雙贏的一種模式，因為立體城市不僅省地，而且還打造了產業(yè)與城市。 他算了一筆賬，立體城市建成后會帶來一千六百億的GDP和五十到八十億的稅收。

在立體城市的建設上，馮侖表示，他們不再單單僅作為一個開發(fā)商的角色，而是一個運營商的角色。立體之城的總投資達到了530億人民幣，其中硬投資 300億，軟投資是230億。除了萬通控股直接投資外，還會引入基金、銀行、上市公司和其他財務組合。目前萬通已經讓中金公司做了詳細的財務規(guī)劃。

至于建成后立體之城的收益，馮侖并不愿意透露，他只是表示立體之城未來肯定會賺錢，而且是賺硬錢，馮侖略有顧及的表示:“這個財務模型非常復雜，有好多主體，所以不能按一個傳統(tǒng)的房地產項目來講有多少收益。因為不同的主體，財務的回報是不一樣的。”

網(wǎng)易房產粗略計算，按照馮侖透露的建成后住宅項目每平方售價接近1萬元計算，整個建筑面積的售價是600億左右，其中大部分的商業(yè)項目還遠不止1萬/平方米。

馮侖表示，目前萬通加大了多于研究的投入，未來還要打造“立體城市產品庫”，包括適應沙漠、海灘等多種形式地貌的立體城市。可供不同的城市主體選擇。

“立體之城并不遙遠，也不是烏托邦，他所有需要運用的技術都是成熟的，關鍵是你要推倒禁錮在你心中的那堵墻。”馮侖說。

當談到未來萬通的發(fā)展戰(zhàn)略時，馮侖提到，未來的萬通可能整個的產品就不是一套住宅，就是城市。馮侖調侃目前的策略是：“吃軟飯、戴綠帽和掙硬錢”，他進一步解釋，所謂“吃軟飯”，實際上就是強調了萬通的軟體開發(fā)，未來萬通在將持續(xù)投入資金研發(fā)，形成一套流程，“所以我現(xiàn)在的理想就是把房地產作成微軟這樣的企業(yè)，把城市變得非常簡單，又很美好�！保�而“戴綠帽”就是指馮侖一貫支持的綠色環(huán)保產業(yè)。

“立體城市”設計之一：SUPER CELL CITY 超級細胞

以下是訪談實錄：

網(wǎng)易房產：萬通預計在這個立體城市當中投入多少資金？預計成本會在多少？

馮侖：整體立體城市的投資如果按一平方公里六百萬平方米來看，總投資是在五百三十億人民幣，其中硬投資在三百億，二百三十億是軟投資。整個的成本我們算下來，以住宅為例，如果是精裝修的話，成本和售價加起來不超過一萬元人民幣。所以既能解決土地的矛盾，因為現(xiàn)在城市發(fā)展最大的一個困惑，傳統(tǒng)的模式就是“攤大餅”的模式，浪費土地，能耗高，另外擁擠、房價高、生活不便。我們解決了這個問題首先是節(jié)地，另外是節(jié)時，就是每天交通通勤的時間減少；另外節(jié)能，再有一個節(jié)費用，你買房子的費用會大大節(jié)約。

網(wǎng)易房產：關鍵是，五百多億的投資，你們預計收益會是一個什么樣的情況？

馮侖：這個預計的收益我不能告訴你，因為我們叫“吃軟飯、戴綠帽、掙硬錢”所以肯定是掙得到錢，這是硬錢。

網(wǎng)易房產：立體之城的構想，似乎在一般人看起來有點像個烏托邦。

馮侖：這個其實一點都不復雜，我最近做這個工作老在想，是什么障礙了我們去進步。其實很多人就是心里頭總是有一堵墻，實際上這個墻倒了，腳下就是路。這個墻都是什么呢？我們叫做經驗、習慣和本能的一種防衛(wèi)機制，老覺得自己過去是對的。

很簡單，我告訴你怎么樣推倒心里的這堵墻，你就知道這個東西很具體，很真實，而且就在我們跟前。我一說一平方公里要建六百萬平方米，大家說“那么密，行嗎？”其實我告訴你很簡單，北京國貿都比這個多，這你一下就知道這玩意兒不可怕了。東京大灣（音）有地區(qū)，1.2平方公里建了700萬平方米，現(xiàn)在已經建成了，正在運行，非常好。還要再建兩百萬平米，這是日本。

美國的芝加哥地區(qū)的CBD，一點二平方公里建了多少？建了一千萬平米。北京的CBD是多少？3.9平方公里才建1000萬平米，所以有什么了不起的？就是說這個事兒沒有你想象的那么可怕。另外我們北京你知道，一平方公里的人口密度是多少？才兩千多人，這么點兒，很稀。香港中環(huán)那邊是10萬人，所以我們也就做到大概像香港中環(huán)這樣。

所以這些東西你首先一看就是很簡單的，密度并不大，容積率才多少呢？才是六，所以這就是你心里的這個墻只是一種本能。

第二你會說，萬一著火了怎么辦？我會告訴你，你說是北京里的胡同安全還是國貿安全？國貿在設計的時候，我把防火的事兒全都設計完了，包括消防通道、包括設施、疏散。但是在胡同里車能開進去嗎？有接的水管嗎？都沒有。所以樓是大了，但更安全了。

還有人說這么多人，萬一地震了怎么辦？那你說地震了是胡同容易塌還是國貿容易塌？國貿都是八級設防。所以這些東西你心里頭總是，人都是本能的對經驗的東西更喜歡，對未來超出經驗的事兒，本能上是反對的。所以我說這些事情我們在現(xiàn)實生活中其實每天都接觸，也就是立體城市，其實你每天都在接觸。

比如你老去國貿，可以游泳，還可以打球，還可以溜冰，還可以買衣服，還可以做寫字樓，還可以做生意，還可以住酒店，什么都可以。無非就是我們把這個系統(tǒng)稍微擴大一點，在一開始就讓地下、地上連通，整個把它設計的更整體化，無非就是這樣一個東西。

網(wǎng)易房產：萬通預計在這個立體城市當中投入多少資金？預計成本會在多少？

馮侖：整體立體城市的投資如果按一平方公里六百萬平方米來看，總投資是在五百三十億人民幣，其中硬投資在三百億，二百三十億是軟投資。整個的成本我們算下來，以住宅為例，如果是精裝修的話，成本和售價加起來不超過一萬元人民幣。所以既能解決土地的矛盾，因為現(xiàn)在城市發(fā)展最大的一個困惑，傳統(tǒng)的模式就是“攤大餅”的模式，浪費土地，能耗高，另外擁擠、房價高、生活不便。我們解決了這個問題首先是節(jié)地，另外是節(jié)時，就是每天交通通勤的時間減少；另外節(jié)能，再有一個節(jié)費用，你買房子的費用會大大節(jié)約。

網(wǎng)易房產：關鍵是，五百多億的投資，你們預計收益會是一個什么樣的情況？

馮侖：這個預計的收益我不能告訴你，因為我們叫“吃軟飯、戴綠帽、掙硬錢”所以肯定是掙得到錢，這是硬錢。另外確實這個財務模型非常復雜，有好多主體，所以不能按一個傳統(tǒng)的房地產項目來講有多少（收益）。因為不同的主體，比如說我們會引進有自己的直接投資，還有一些基金的投資，還有一些其他的上市公司、銀行，各種各樣的財務組合。我們現(xiàn)在跟中金公司討論，請他們來做一個詳細的財務規(guī)劃。

這些東西實際上在不同的主體，財務的回報是不一樣的。

網(wǎng)易房產：有沒有一個時間表，預計什么時候能夠開工，什么時候能夠建成？

馮侖：按照我們的計劃，一旦開工，七年內要建成。所以現(xiàn)在我們在工程上最大的一個研究就是快速施工，另外一個就是邊施工邊使用，這項技術現(xiàn)在全世界最好的在日本和韓國，美國也有一些。我們現(xiàn)在把這些專家全部組織起來，現(xiàn)在在和設計團隊配合。

就是說你設計什么形態(tài)的建筑，這些東西，他告訴你怎么樣快速施工。目前地球上已有的技術是完全能做到這一點的�，F(xiàn)在已經在建的最高的樓是在吉達，做的一千一百米。這個樓現(xiàn)在在施工，它就是三年第一期人就入住，五年、最后到八年全部交付，在過程中實際上已經在使用了，所以這樣的話，施工和使用互相不妨礙。這樣會使立體城市的建設更加有效。

其實現(xiàn)在也是這樣，比如北京的國貿CBD不是建一部分，使用一部分，大家也容忍有一部分工地，其實是一樣的。

網(wǎng)易房產：關鍵是，如果前期進展順利的話，您預計最早能在什么時候開工？

馮侖：我覺得是明年年底能開工，因為我們現(xiàn)在跟一些政府的部門在討論。我們認為是省地，所以我們需要做一個規(guī)劃來把土地的問題能夠盡快的達成一些計劃，才能開始實施。但是我們的設計，其他的研究都同步在做，因為這個項目非常明確的優(yōu)勢就是，拿北京來比，北京的望京用了二十年的時間建了七百萬平米的建筑，占了十七平方公里的土地，裝了二十五萬人。按我們的立體城市的規(guī)劃，我們只需要一平方公里的土地，花七年時間，建六百萬平米，裝十五萬人。所以地方的領導一聽完以后都說非常好，第一你不是來圈地的，你是來替我省地的。所有的地產商來都是要圈地，都要盡可能的多，但是你要盡可能的少。第二，不光是土地用的少，你還是節(jié)能，另外更重要的是不光是做住宅，你是產業(yè)和城市都幫我做了。

因為我們在立體城市里，比如裝十五萬人的話，我們要安排百分之六十的人在這個城市里就業(yè)，所以我們做了產業(yè)規(guī)劃，目前最重要的產業(yè)就是醫(yī)療、健康產業(yè)和立體農業(yè)，這是我們最重要的兩個產業(yè)。這樣的兩個產業(yè)能保證百分之六十的人在這個城市里就業(yè)，有百分之四十的人會不定期的出去。比如有一些老人一個月可能才出去一趟，還有一些人一周出去一趟，有個別的人在外面上班，每天都出去。這樣我們盡量減少就業(yè)、生活和交通的矛盾，這一點是非常重要的。

另外我們這個立體城市還會帶來一千六百億的GDP，還會有五十到八十億的稅收。整個對一個地方的經濟發(fā)展，我們認為這是真正的科學發(fā)展，同時這樣的社會才是和諧社會。

網(wǎng)易房產：您預計未來立體城市會占萬通業(yè)務一個怎么樣的比例？

馮侖：你這個都是傳統(tǒng)的思維了。我們現(xiàn)在這樣的立體城市一旦開動，它不是一個房地產項目，要做多少公建，做多少，它是做一個城市。我們把城市當成一個產品。所以未來的萬通可能整個的產品就不是一套住宅，就是城市。

我們現(xiàn)在大方向上的研究擴大到很大，我們請了全球十大建筑院校的研究人員，要連續(xù)五年幫我們做各種地形地貌上的立體城市的研發(fā)。比如說沙漠上怎么做？草原上怎么做？丘陵（地區(qū)）怎么做？山地怎么做？海邊怎么做？高密度舊城很多的地方怎么做？新城怎么做？五萬人怎么做，十五萬人怎么做？九萬人怎么做？二十五萬人怎么做？我們把這些全做完了，未來是一個什么概念？中國在快速城市化的過程當中，市長來了就像到超市一樣，你點就行了，根據(jù)市場對這個城市（的要求），你給我建一個八萬人的新城，比如說像鄂爾多斯這樣的一個地方，或者是像重慶這樣的丘陵的地方，你跟我說了（要求），我可以告訴你，我這里有五個這樣的東西，你可以選。

網(wǎng)易房產：相當于是一個“城市產品庫”。

馮侖：對。隨便可以選。然后我都會告訴你里頭安排什么，我們的研發(fā)是要一直研發(fā)到任何一個，其實里面有一些都是大同小異的。但是建筑形態(tài)不一樣。比如說待會兒你去看這個展覽，我們針對一個礦坑設計了一個立體城市，就是這個城市是往下長的，不往上長，因為礦坑不是都下去的嘛，你把它填成平地再蓋，還是接著這個地勢，貼著這個邊兒往下做這個城市，又有交通，也很舒服啊，這就是我們的一個研究。

另外你待會兒可以去看展覽的時候，在隔壁還有一個是在沙漠上怎么做一個立體城市，這些東西我覺得未來就像你講的，我們最后把一個城市當成我們的產品，所以萬通主要做的產品就是城市。大家可以不管什么樣的地區(qū)，不管多大的城市，都可以來這兒像超市一樣跟我們訂，我?guī)湍阕觥?/P>

網(wǎng)易房產：您預計“立體之城”現(xiàn)在來看，它實施的難度在哪兒？

馮侖：難度在大家的心里，就是我剛才講的“心里的這堵墻”所以我們最近為什么搞這些活動、展覽，我們還要全球展覽，就是要不斷的把（人們）心里的這堵墻推掉。為此我們還請了作家寫了小說，大概有兩個月我們會出版這個小說，叫《立體城市》，另外我們還在開發(fā)網(wǎng)游，將來你通過網(wǎng)游的體驗，就知道立體城市其實是非常簡單的。當然，它積分要贏了…

網(wǎng)易房產：也可以換套房？

馮侖：不是，有“萬通幣”，你也可以打折，另外可以支付在立體城市里頭的各種費用，這樣的話我們已經跟一些網(wǎng)游公司在討論了

網(wǎng)易房產：這次為什么選定在廊坊市，是因為廊坊市給了你們很大的支持嗎？還是說這樣的實驗產品…

馮侖：因為我們第一個立體城市希望建在廊坊，而且過去半年我們跟廊坊也在不斷的討論，現(xiàn)在也初步確定了一個選址，所以我們這次的展覽是在廊坊，同時召開這個研討會，也希望更多的人來關注這個未來的立體城市。

網(wǎng)易房產：這么大的一個資金量對你們來說，是不是一個挺大的壓力？

馮侖：對我們來說壓力不大，因為我不是做一個簡單的房地產項目，然后自己去，我們這個現(xiàn)在是叫“吃軟飯、戴綠帽、掙硬錢”。實際上我們是強調了我們是軟體開發(fā)，萬通這次在軟體上下很大工夫，這樣的研發(fā)是持久性的，然后我們會跟各方面合作，形成一套流程，所以我現(xiàn)在的理想就是把房地產作成微軟這樣的企業(yè)，把城市變得非常簡單，又很美好。

最終我們在做的時候是跟各方面合作的，所以萬通出萬通的錢，但是各方面有各方面的錢，讓大家都來賺錢。大家都在萬通研發(fā)、創(chuàng)造的立體城市這樣一種構想、系統(tǒng)和操作的流程以及法律的約束范圍內，有一整套的賺錢模式，這樣大家都可以來賺錢。最后也可能我們是跟很多公司合作。

比如我們最近已經在第一、第二個立體城市上，現(xiàn)在已經有相當多的企業(yè)來合作了，合作的時候研發(fā)這部分的工作他們不用做了。就像你們網(wǎng)易一樣，大家就在這個平臺上賺錢就行了。所以實際上，這五百多億不完全是萬通一家來做，所以是相當于一個操作平臺，有很多人在這兒做，很多人賺錢，他們可能都賺錢，所以我們也賺錢。我們賺我們這部分的，大家賺其他應該賺的，這和傳統(tǒng)的房地產項目完全不一樣。

網(wǎng)易房產：“戴綠帽”又是什么意思？

馮侖：做節(jié)能環(huán)保。

網(wǎng)易房產：之前采訪馮總的時候，您就說過，像這種綠色節(jié)能產品，在每平方米的成本上要增加七百塊錢？

馮侖：不，是三百到六百塊錢。

網(wǎng)易房產：這次的立體城市是不是在成本方面也會考慮到一些關于低碳、綠色？

馮侖：現(xiàn)在這個跟以前相比，最大的一個顛覆性的思維，就是說到了立體城市以后，我想的事兒跟市長想的事兒現(xiàn)在是一樣的，所以我算的賬跟他有一樣的地方，也有不一樣的地方。我們不是按照一個項目算的。比如我們整體算，我要算整個六百萬平米的成本怎么算，所以不是算一平米住宅要增加多少。

前面我們講的是傳統(tǒng)的做法，這樣的話，比如我們整體的立體城市里面，能源系統(tǒng)是單獨設計的，就不是一個住宅來設計，這樣能源系統(tǒng)單獨設計，單獨去算它的平衡和投資、產出以及它的能耗成本。這樣的話，比如我們是三萬五到四萬套住宅，這些人住了十到十五萬人，他們生活的垃圾，這些東西我們如果按照傳統(tǒng)的做法，這些就是城市的負擔，我們現(xiàn)在在這個系統(tǒng)里面把它們全部整合、搜集起來，比如用垃圾發(fā)電，資源的再循環(huán)利用，和立體的農業(yè)配合。我們在立體農業(yè)里面可以種經濟作物，草莓、西紅柿、可以全世界各種的西紅柿都種，另外可以養(yǎng)豬、養(yǎng)牛，都可以。這樣算下來比傳統(tǒng)的方式要大大的節(jié)約了，就不是每平米增加三百到六百，整體算下來，我們現(xiàn)在做到低碳甚至零碳城市，我們是一個城市。

就像剛才美國的專家講到的，實際上我們是一個低碳和零碳城市，這樣的話比原來的城市的功能要大大地方。打個比方，原來的收音機你可能都沒有見過了，電子管的收音機，巨大，后來變成晶體管，變小了，但功能變好了，半導體收音機，現(xiàn)在又變小了，變成是集成電路，只有指甲蓋這么大，功能更好了，我們也是這樣的，看著壓縮了，但是功能一定是更好了，所以你可以放心的在里面過你的后半生。

網(wǎng)易房產：對立體城市來說，您差不多是中國“第一個吃螃蟹的人”您的朋友包括像任總，潘石屹還有很多的開發(fā)商，包括你們萬通的投資方，有沒有對您的這個想法產生過疑義或者是質疑的。

馮侖：開始的時候都有疑義，現(xiàn)在都說靠譜。我第一次講的時候是我和王石去哥本哈根開氣候大會，我們在氣候列車上我開始講，王石聽了以后說“這像童話”然后在路上我們就討論，大概在一個月前王石又打電話給我說“這事兒靠譜”所以說越來越靠譜了。

我就說要把心里的這個墻一點一點拆掉，其實這事兒沒那么復雜，有多復雜呢？你想，人類現(xiàn)在已經做的是建筑綜合體，最多是已經做到七十萬平米，也有做到一百萬平米的了。里面的功能由原來單一建筑的一種功能，現(xiàn)在大的功能劃分，最多都是七種。一個城市有多少種功能？一百二十多種，我們放進來多少功能？五十多種，其實人類就是這么變的。

過去七十多年以前，紐約建第一棟摩天大樓的時候就一種功能，現(xiàn)在不是這么多功能放在一起不是挺好嗎？所以你有什么可怕的呢？這件事不復雜。就相當于人，你原來也很簡單，不戴眼睛，可是你掛個眼鏡，你不是也活著嗎？對吧？你又穿件衣服，戴個首飾，這不是都在增加嗎？可是你還是人啊，你的功能什么也不影響，該生兒子生兒子，該吃飯吃飯，該睡覺睡覺，對吧？所以我們這件事極簡單。

所以最后小說出來、網(wǎng)游出來，甚至我們可以鼓搗人去拍電視劇，你們就會知道非常簡單，一點都不復雜。比如說立體城市的農業(yè)，現(xiàn)在做農業(yè)，一畝地種草莓種出來的產量可能我們兩層樓就解決了，而且比你賺錢還多，質量還好，你信嗎？我二十四小時生產，他（傳統(tǒng)的）就是白天生產，晚上不生產。

我們做過一個詳細的測算，根據(jù)現(xiàn)有的技術，跟農科院合作，比如我們用這間屋子種草莓，這一間屋子現(xiàn)在是三十平米，可能就抵得上外面五畝地的產量，我又減少了運輸，又有質量保證，所以價格也還好。經濟上也可以算得過來，這就是，你作為一個白領每天進來伺候草莓就完了。實際上我們是整合了地球上都是成熟的技術，這次我們做的，第一成本是中國的成本，我不做成地球上最高的；第二是適用技術，全世界的技術把它整合好，沒有什么問題。包括物聯(lián)網(wǎng)，包括云計算。

今天有幾個做云計算的基金也來了，最后我們都要把它整合進去，一點都不復雜。這些技術現(xiàn)在地球上早就有很多人用了。所以今天比如我告訴你要再給你配一個眼鏡，你一點都不會恐懼，因為這是別人都用過了，我們也是采用這樣的思路。

因為畢竟我是一個企業(yè)，往小里說我是一個買賣人，往大里說我是一個企業(yè)家。我們是追求理想，順便賺錢。我們在“人生有夢，鑄夢踏實”在今天這個現(xiàn)實環(huán)境中，我怎么樣踩在地上一步一步的接近我的理想，這是我們要做的工作。最終，我們要做到大家都開心，住進去的人成本低，政府省地節(jié)能，我們實現(xiàn)理想，其他跟著參與的人賺到錢，這都挺好。

網(wǎng)易房產：我們也希望馮總能夠盡早的“夢想照進現(xiàn)實”

馮侖：對，也希望照進你的現(xiàn)實。