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謠言是可怕的，但止于智者。看問題要想看的全面，就必須追根溯源，看到事情的本來面目。為了避免斷章取義，更為了能讓大家仁者見仁智者見智，特將俗稱“上海市房地產(chǎn)調(diào)控細則”的《關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進住房保障工作的若干意見》全文附后，以備讀者詳查。
筆者仔細閱讀了上海市政府批準(zhǔn)的五部門聯(lián)發(fā)的《關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進住房保障工作的若干意見》（以下簡稱若干意見）。發(fā)現(xiàn)其內(nèi)容的實質(zhì)性進展并不多，并未如預(yù)期那么有力度，而是把有力度的措施延后了。
筆者對十二條逐條分析一下：
1、第一條，“戴帽式”的意見，其他的內(nèi)容不陌生，值得看的是“堅決遏制地價、房價的上漲勢頭”。這個“堅決”顯然是“留有余地的堅決”。其內(nèi)涵耐人尋味，既不是壓降房價，也不是遏制房價上漲，而是“遏制上漲勢頭”�！吧蠞q勢頭”是個不確切的詞匯。將過快的上升抑制成緩慢的上升，不也是“遏制了上漲的勢頭”嗎？
2、第二條，忠實執(zhí)行國家規(guī)定，這就不必要解釋了，相信幾乎關(guān)心政策的人早就都能背過了。筆者疑慮的是，這種限制對不貸款或貸款額度小的收入階層來說，反而是個“利好”，房價因銷售壓力的優(yōu)惠，正好是它們出手的好時機。因為現(xiàn)在的“外資抄底”和“通脹預(yù)期”，還是會鼓動一部分富人買房避險的。
3、公積金貸款的說法其實和第二條相比，簡直就是一個小弟弟，效果也不會很明顯。但令人疑惑的是，這里提到了一個“暫停對購買非改善型第二套住房家庭的住房公積金貸款”，這條規(guī)定幾乎可以想象是相關(guān)人員十分鐘內(nèi)就拍腦袋編出來的。為什么這么說？我想問，怎樣界定改善性購房？有細則嗎？從小戶型改善為大戶型算吧？那從大戶型變成小戶型就都不算嗎？這種情況如果是為了工作方面、子女教育方便等，從郊區(qū)大戶型改成室內(nèi)小戶型，不也是改善嗎？留有疑問的規(guī)定，執(zhí)行起來必然困難或不合理，顯然是考慮不周。
4、第四條，聽著很嚇人，“暫時實行限定居民家庭購房套數(shù)”，貌似要實行“軍管”了。但“只能在本市新購一套商品住房”的規(guī)定，其實效果也不會明顯。外地人購買一套，可以吧？外國人購買一套，可以吧？攢幾個外地戶口分別買一套，可以吧？甚至像謝百三非常激動地說，假離婚買一套，可以吧？哈哈，逼到份上，想規(guī)避這一條，看來也不怎么難。最想賺錢的中介們一定會幫你度過這一道難關(guān)的。
5、第五條，雷聲很大，也很嚇人，總有“山雨欲來風(fēng)滿樓”的感覺。讀過筆者文章的同志一定知道，筆者一直質(zhì)疑這種說法的公平性。不多說了。提醒上海市政府，“狼來了”別喊三次，預(yù)期管理是有限度的；再提醒一下，這真的是只狼，會侵犯百姓利益的狼。與其從民眾手中抽利，干嘛不降地價向民眾返利呢？
6、第六條，土地增值稅繳清和稽查，該做，早就該做了。這條有點不疼不癢，反正開發(fā)商會把它算進房價的。政府的收入一定是該收的能收到了。
7、第七條，借鑒當(dāng)年房改房的經(jīng)驗，為了促進住房商品化進程，將上市的5年期限提前為3年期限，鼓勵大家上市交易，進行改善呀。
8、第八條，不許開發(fā)商提前預(yù)售。這也是早就該做好的。主要作用是保證質(zhì)量，防止開發(fā)商的欺騙行為，對房價沒什么實質(zhì)影響。
9、第九條，是筆者最贊成的實質(zhì)性的條款，但也是忠實執(zhí)行國家政策。對長期抑制房價有效果，但往往是政府的軟肋。這一點，建議上海向天津?qū)W學(xué)經(jīng)驗，天津一直做得不錯，而且越來越有成效了。
10、第十條，也是國家早就有的政策規(guī)定，沒有什么新意。如果得以貫徹，長期效果明顯。
11、第十一條，督促開發(fā)商供量增加的速度，部分起到抑制“囤地囤房、哄抬房價”的作用，但對目前上海迫切需要的“打壓房價”沒有太大效果。
12、第十二條，規(guī)范交易、防止中介違規(guī)行為。在就該做了，也屬于補管理欠賬。對“打壓房價”沒有效果。
逐條分析完，相信大家也會有感受，真正“解渴”的內(nèi)容不多，有點虛。所以，筆者認為，《若干意見》的實質(zhì)是“軟而虛”的，明眼人都能看出來，有點“皇帝新裝”的意思，那我就斗膽做次“說真話的小孩”吧。千萬別急眼，如果還有什么看頭，各位可以從下面的文件中再挖掘。有理講理，打人、罵人都是不對的。
天津財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院 叢屹
附件：
關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進住房保障工作的若干意見
為進一步深化落實國家關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，鞏固調(diào)控成果，促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，加快推進住房保障工作，現(xiàn)提出如下意見：
一、各區(qū)縣政府、各部門要統(tǒng)一思想，提高認識，堅決貫徹落實國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控一系列政策，切實采取有力措施，強化工作責(zé)任，堅決遏制地價、房價上漲勢頭，加快保障性住房建設(shè)，改善居民居住條件。
二、各商業(yè)銀行對居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女，下同)貸款購買商品住房的，其首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，停止發(fā)放住房貸款。
嚴格執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，對非本市居民在本市購買商品住房申請貸款的，應(yīng)提供從申請之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明。凡不能提供的，商業(yè)銀行暫停發(fā)放住房貸款。
各商業(yè)銀行要認真執(zhí)行國家有關(guān)部門制定的第二套住房認定標(biāo)準(zhǔn)，并加強對消費性貸款管理，禁止消費性貸款用于購買住房。
三、對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米(含90平方米)以下或按規(guī)定購買本市經(jīng)濟適用住房的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于30%。每戶家庭住房公積金最高貸款限額為60萬元。
對為改善居住條件購買第二套住房的，每戶家庭住房公積金最高貸款限額為40萬元。貸款首付款比例不低于50%。暫停對購買非改善型第二套住房家庭的住房公積金貸款。
停止對購買第三套住房及以上家庭住房公積金貸款。
四、本市暫時實行限定居民家庭購房套數(shù)的政策。自本意見發(fā)布之日起，暫定本市及外省市居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女，下同)只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房)。嚴格執(zhí)行國家關(guān)于境外機構(gòu)和個人購房管理的規(guī)定。對違反規(guī)定購房的，房地產(chǎn)登記機構(gòu)不予受理房地產(chǎn)登記。
五、按照國家加快推進房產(chǎn)稅改革試點的工作要求，本市將積極做好房產(chǎn)稅改革試點的各項準(zhǔn)備工作。
六、財稅部門要嚴格執(zhí)行國家有關(guān)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的規(guī)定。要按照稅法和有關(guān)規(guī)定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，按不同的銷售價格確定土地增值稅預(yù)征率。住房開發(fā)項目銷售均價低于項目所在區(qū)域(區(qū)域按外環(huán)內(nèi)、外環(huán)外劃分)上一年度新建商品住房平均價格的，預(yù)征率為2%；高于但不超過1倍的，預(yù)征率為3.5%；超過1倍的，預(yù)征率為5%。要會同有關(guān)部門重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅清算和稽查。
七、為增加普通商品住房供應(yīng)，被動遷居民家庭獲配的動遷安置房(配套商品房)允許上市交易期限，由取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年調(diào)整為滿3年。具體辦法另行制定。
八、對2010年7月1日后取得《建筑工程施工許可證》的商品住房項目預(yù)售應(yīng)達到的工程進度標(biāo)準(zhǔn)作調(diào)整，即完成至主體結(jié)構(gòu)封頂并通過驗收。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑主體結(jié)構(gòu)《分項、分部工程質(zhì)量驗收證明書》，申請商品住房預(yù)售許可。
九、著力推進住房保障工作。逐步放寬廉租住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，對符合條件的申請家庭要做到“應(yīng)保盡�！�，并努力提高實物配租比例。年內(nèi)在中心城區(qū)和有條件的郊區(qū)全面實施經(jīng)濟適用住房申請供應(yīng)工作。積極推進公共租賃住房工作，制訂相關(guān)配套措施，抓緊建設(shè)和籌措一批公共租賃住房。進一步推進中心城區(qū)二級舊里以下房屋改造，有計劃地開展郊區(qū)城鎮(zhèn)危棚簡屋改造。全力推進以保障性住房為主的大型居住社區(qū)建設(shè)，今后5年新增保障性住房100萬套，并提升市政公建配套水平。
十、增加居住用地供應(yīng)總量，確保完成本市2010年度住房供地1100公頃的計劃目標(biāo)。積極開展大型居住社區(qū)土地儲備工作。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應(yīng)總量的70%。完善土地供應(yīng)制度，對商品住房項目，土地出讓合同中應(yīng)明確保障性住房配建比例、開竣工時間、違約處罰條款等內(nèi)容。其中，對中小套型普通商品住房項目，土地出讓合同中還應(yīng)明確套型面積。
十一、規(guī)劃國土資源、建設(shè)交通、住房保障房屋管理等部門要加強項目規(guī)劃、建設(shè)、預(yù)售許可管理，限制拆零申領(lǐng)項目工程規(guī)劃、建設(shè)、預(yù)售許可。《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》的建設(shè)規(guī)模和商品住房的預(yù)售規(guī)模不得低于3萬平方米。項目規(guī)模小于3萬平方米的，應(yīng)一次性申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴格執(zhí)行國家和本市關(guān)于商品房銷售管理規(guī)定，嚴格按照申報價格明碼標(biāo)價、一房一價對外銷售。銷售價格超出申報價格的，應(yīng)再次報房管部門備案。
十二、充分發(fā)揮上海市房屋狀況信息中心的作用，加強房地產(chǎn)交易秩序監(jiān)管，對房地產(chǎn)企業(yè)虛擬交易、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為，可采取暫停網(wǎng)上銷售，記入信用檔案，降低直至取消資質(zhì)，暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地等措施。嚴肅查處房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)手炒作、哄抬房價，從事國家和本市禁止流通的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等違法違規(guī)行為。
上海市住房保障和房屋管理局
上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會
上海市規(guī)劃和國土資源管理局
上海市財政局
上海市地方稅務(wù)局
二○一○年十月七日
（來源：凱迪網(wǎng)絡(luò)）
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