地產(chǎn)商歲末博弈“三路”資金信托成首選

http://m.szycnet.cn 發(fā)表日期：2010-11-19 9:14:53 蘭格鋼鐵

    資金萬能，渠道不死。如今，這資金已經(jīng)稀少，這渠道已經(jīng)收窄。持續(xù)調(diào)控之下，地產(chǎn)商面對的是僧多粥少、成本增加的一場資金奪取混戰(zhàn)。

    就銀行資金而言，因時近年末貸款盤子已空，地產(chǎn)商所溝通和等待的就是明年年初銀行信貸的及時獲取。當(dāng)然，在銀監(jiān)會摸底調(diào)查公布和窗口指導(dǎo)或會適時公布之下，銀行資金收緊終究會是高房價的棒殺之策。

    就信托資金而言，高達(dá)20%以上的融資成本固然讓人望而卻步，但也難以抵擋一些地產(chǎn)商對未來預(yù)期的對賭，不惜鋌而走險，以90%以上股權(quán)的合同出讓模式換取聊勝于無的信托貸款。因此，如果數(shù)月后沒有一定量的銷售資金回籠，面對目前二三線城市在建和竣工地產(chǎn)項目延期的風(fēng)險苗頭，信托資金將以股權(quán)拿下中小地產(chǎn)商的土地和已經(jīng)爛尾的樓盤。

    就保險資金而言，高達(dá)4800億元的理論入房市保險資金固然是地產(chǎn)商目前最大的誘惑，但從長遠(yuǎn)看，保險公司真正的圖謀大有自行進(jìn)軍地產(chǎn)行業(yè)之嫌。因此，保險公司會在對其他地產(chǎn)商短期捧殺之下，最終成就自身。

    如此一來，地產(chǎn)商現(xiàn)在謀求的，是在上半年假摔之后，維持目前不降價之下，不惜高成本的獲取各種資金，以實現(xiàn)年末調(diào)控的最后對賭。但此輪調(diào)控既已梅開二度，想來絕不會止于年末。明年年初的大勢，除了地產(chǎn)商降價一途，市場還找不到更好的求解方案。

    擁躉4800億保險資金

    就在地產(chǎn)商資金鏈持續(xù)遭遇各種封堵之時，上帝卻客觀而間接地打開了另一扇門。

    這就是目前熱議的保險資金被準(zhǔn)進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)。以三季末保險資產(chǎn)總規(guī)模4.8萬億計，按總資產(chǎn)的10%可投資商業(yè)不動產(chǎn)的上限比例，理論上將有4800億元保險資金可投向地產(chǎn)領(lǐng)域。

    如此天量資金開閘，是對保險資金數(shù)年來隱形進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域的監(jiān)管默認(rèn)。盡管保險資金目前只是投向不動產(chǎn)，且有“三不原則”限制，但資金饑渴的地產(chǎn)商已經(jīng)嗅到了“項目公司”特例的個中三味。

    本報記者從多種渠道獲悉，不少保險公司一方面組建自己的保險系地產(chǎn)團(tuán)隊乃至公司，另一方面也在接受各類地產(chǎn)公司的資金需求洽談。

    某保險集團(tuán)人士稱，旗下子公司希望集團(tuán)和大的地產(chǎn)集團(tuán)簽訂總對總的保險資金融資額度協(xié)議�！斑@段時間來，我們不斷接待各類地產(chǎn)商，有以其所持土地和保險資金合作的，有直接將商業(yè)地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的，有向我們推薦寫字樓項目的，總之是需要資金。我們多是通過旗下信托或投資公司進(jìn)行�！�

    某地產(chǎn)公司高層稱：“我們正和平安談項目合作，想在簽署額度協(xié)議的同時，拿塊地合作開發(fā)。”該高層所敘的例證是，早在兩年前，平安便通過平安信托與四川錦弘集團(tuán)合資成立弘安投資管理公司，四川錦弘以土地等存量資產(chǎn)入股，平安以現(xiàn)金出資。

    隨著地產(chǎn)商資金鏈的日趨緊張，這種顯性和隱性的“土地+信托資金或保險資金”合作將更加強化。當(dāng)然，如果是“土地+保險資金”的項目合作，保險公司需要承受5年的項目等待期，實際上相當(dāng)于一筆銀行中長期貸款，外加股權(quán)投資而已。

    再則，恰在目前，保險公司可以從地產(chǎn)商手中以中等價位購下商業(yè)地產(chǎn)，這也為地產(chǎn)商盤活了存貨，便于其騰出手來獲得新的土地和項目開發(fā)。從保險公司目前獲得樓宇轉(zhuǎn)讓的密度和區(qū)域來看，保險資金大肆進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域態(tài)勢已現(xiàn)，且是在一二三線城市同時發(fā)力。

    如此一來，二三線城市中小地產(chǎn)商的生存空間大有增加，對他們而言，往往是協(xié)議拿地、一個項目就決定生死，同時也增加了一線城市大地產(chǎn)商的合作空間。因為保險資金所購買寫字樓、酒店租用價格和相關(guān)地塊商業(yè)住宅價格獲得了同步提升。

    此外，保險資金如果通過信托模式多渠道中轉(zhuǎn)，批量實現(xiàn)類似銀行中長期貸款的功用，更是各類地產(chǎn)商急于和保險公司進(jìn)行前期商洽的原因。這一切以及背后的游戲規(guī)則，都讓各類地產(chǎn)商對保險資金充滿新的想象。

    不問負(fù)債問資金

    顯然，保險資金不是地產(chǎn)商擁躉的唯一對象，信托、私募基金、擔(dān)保都已在候選范圍。

    不過，由于擔(dān)保資金往往在信托之前短期投入，且利率過高，盡管已為一些中小地產(chǎn)商采用，其規(guī)模仍然較小。私募基金由于在風(fēng)險防范框架下，對股權(quán)投資和項目收益的苛刻訴求，也往往讓中小地產(chǎn)商望而卻步。因此，信托資金仍是目前地產(chǎn)商除銀行資金來源之外的首選之一。

    作為信托公司的一時翹楚，平安信托無疑走的更遠(yuǎn)。數(shù)日前，平安信托即與萬通地產(chǎn)簽署《房地產(chǎn)項目投資戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，擬在5年內(nèi)完成50億信托資金對萬通地產(chǎn)目標(biāo)項目的投資。這只是平安信托和若干個地產(chǎn)商簽署的若干個框架協(xié)議之一。平安信托負(fù)責(zé)人日前對外稱，地產(chǎn)仍是較好的投資。

    平安信托在地產(chǎn)方面的作為在目前的信托界不是孤證。普益財富數(shù)據(jù)顯示，在其他投資領(lǐng)域信托產(chǎn)品數(shù)與上月持平的10月份，地產(chǎn)信托發(fā)行量大幅上漲，環(huán)比多發(fā)10款至46款，平均預(yù)期收益率繼8月的9.8%、9月的10.1%之后，再次上揚至10.57%，個別地產(chǎn)信托產(chǎn)品預(yù)期收益率甚至超過15%。

    其實，無論預(yù)期收益率幾何，都是對客戶資金而言的，信托公司目前開給地產(chǎn)商的融資成本是20%以上，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過此前香港上市的內(nèi)地地產(chǎn)商發(fā)行的15%的美元票據(jù)利息。記者從業(yè)界了解到，平安信托擬與某銀行(非平安銀行、亦非深發(fā)展)聯(lián)合發(fā)行一筆大額信托計劃，其開出的價碼就是22%左右。

    廣州某地產(chǎn)商財務(wù)人士稱：“信托融資成本不斷在走高，有時候我們也要做，尤其是現(xiàn)在，多一口存糧、少一口存糧，差異已經(jīng)很大。”

    對地產(chǎn)商而言，目前的嚴(yán)峻態(tài)勢是，調(diào)控預(yù)期在持續(xù)，降價預(yù)期在增加，銷售回籠資金越發(fā)不現(xiàn)實，為未來計買地行為不能完全中斷，誰能挺過年底寒冬，誰才能迎來明年春天。

    正因為此，面對年底銀行信貸盤子的普遍到頂，地產(chǎn)商一方面要做的是加緊和銀行溝通，希望在年底能達(dá)成明年年初的貸款協(xié)議，另一方面就是通過信托等途徑多方籌措資金，以解燃眉之急。

    不過，面對加息周期的普遍預(yù)期，以及限購令、房產(chǎn)稅等調(diào)控政策的實施和即將實施，明年年初的銀行信貸資金恐怕并不會像地產(chǎn)商預(yù)期的那樣，能夠一如往年的貸款發(fā)放開門紅。

    而保險資金獲準(zhǔn)進(jìn)入地產(chǎn)，與其說是地產(chǎn)商以擁躉獲得支持，不如說是保險公司有了新的更大的市場圖謀。地產(chǎn)商對保險資金的覬覦最多也是短期行為，即便如此，保險資金的最大獲利方顯然是保險公司本身。

    如此種種態(tài)勢之下，銀監(jiān)會所擔(dān)心的地產(chǎn)商資產(chǎn)負(fù)債率普遍高企、經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流普遍為負(fù)，在地產(chǎn)行業(yè)的類金融特征和資金杠桿作用之下，并不為地產(chǎn)商所恐懼。

    諸如保利等地產(chǎn)商在資產(chǎn)負(fù)債率高企、經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流為負(fù)狀況之下，持續(xù)增加拿地行為就是典型的證明。而為了三季報的表面光鮮，金地集團(tuán)等地產(chǎn)商普遍存在通過財務(wù)技巧達(dá)到財務(wù)費用資本化以增加利潤表現(xiàn)的情況。

    (本文來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道作者：賈玉寶)

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