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中服地塊總價(jià)或達(dá)170億 中信遠(yuǎn)洋成最大贏家?
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http://m.szycnet.cn 發(fā)表日期：2010-11-25 9:29:23
蘭格鋼鐵 |
每經(jīng)記者葉書利發(fā)自北京
北京中服地塊今年初出讓流產(chǎn)之后，近期被拆分后重新推向市場。12月7日，中服地塊分拆后的Z3、Z4、Z5、Z6等4幅地塊以及CBD12地塊中的另外兩幅地塊Z14、Z15，共計(jì)6幅地塊將進(jìn)行第二輪競標(biāo)。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，中服地塊最終成交價(jià)可能從年初的80億元~100億元，沖高至約170億元，其中或還將產(chǎn)生“地王群”。此舉或?qū)⑦M(jìn)一步推動(dòng)周邊地塊拆遷成本的上升，從而推高地價(jià)、助漲房價(jià)。
新一輪競標(biāo)：或現(xiàn)房企聯(lián)合體
根據(jù)7月4日北京市土地整理儲(chǔ)備中心公布的《CBD核心區(qū)12宗土地規(guī)劃方案及國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓招標(biāo)答疑備忘錄》的安排，北京CBD核心區(qū)12宗商業(yè)金融土地的招標(biāo)工作將分兩個(gè)階段進(jìn)行：第一階段為規(guī)劃設(shè)計(jì)方案投報(bào)，滿分為20分，占比20%；第二階段為綜合內(nèi)容投報(bào)，滿分為80分，占比80%。
第一階段的結(jié)果已于11月16日公布，而12月7日，中服地塊分拆后的Z3、Z4、Z5、Z6連同Z14、Z15等6幅地塊將進(jìn)行第二輪競標(biāo)。
在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話采訪時(shí)，北京市土地儲(chǔ)備中心副主任葉向忠介紹說，12月7日率先進(jìn)行的6地塊第二輪競標(biāo)，考核主題為綜合內(nèi)容投報(bào)，即綜合考核競標(biāo)企業(yè)的土地出讓金報(bào)價(jià)、假設(shè)中標(biāo)后的付款進(jìn)度設(shè)計(jì)、競標(biāo)企業(yè)的背景實(shí)力以及后期對(duì)物業(yè)的使用規(guī)范等。他認(rèn)為，在這個(gè)階段，招標(biāo)方案中提出的金融業(yè)背景、持有物業(yè)不得開發(fā)后散售等規(guī)定，或?qū)⒊蔀樵u(píng)委眼中的考核重點(diǎn)。
由于招標(biāo)方案中規(guī)定，第二輪競標(biāo)中，競標(biāo)單位可以單獨(dú)參與競標(biāo)，也可以聯(lián)合參與競標(biāo)，鏈家地產(chǎn)市場研究部首席分析師張?jiān)孪颉睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者說，以聯(lián)合體的形式參與競爭可能更具優(yōu)勢，因?yàn)榈诙喌母偁幰欢〞?huì)很激烈，在地產(chǎn)大腕扎堆的背景下，競爭者在規(guī)劃設(shè)計(jì)及開發(fā)實(shí)力等方面的差距可能較小，真正的比拼最終會(huì)體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)實(shí)力上。以聯(lián)合體的方式抱團(tuán)參與競標(biāo)，不管從資金實(shí)力還是資源整合能力上，都會(huì)更勝一籌。
因此她分析說，第二輪競標(biāo)中，“信心不足”或者“優(yōu)勢較低”的單位可能會(huì)尋找?guī)褪郑餐瑓?zhàn)，以增加競爭籌碼。
最幸福：中信集團(tuán)
“無論從第二輪評(píng)標(biāo)的傾向性還是資金實(shí)力上考慮，有金融業(yè)背景的競標(biāo)單位或聯(lián)合體都將更具競爭力，更易受青睞，因?yàn)槠滟Y金雄厚度及后期融資能力都更強(qiáng)。由于包括中服地塊在內(nèi)CBD12地塊皆為商業(yè)金融用地，競標(biāo)拿地只是第一步，后期的開發(fā)與運(yùn)營，也都需要資金實(shí)力做后盾�！睆�?jiān)路治稣f。
在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，不少專家認(rèn)為，具備金融業(yè)背景的中信地產(chǎn)與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)或?qū)⒊蔀樽詈蟮拇筅A家，尤其是中信地產(chǎn)具備巨大優(yōu)勢。
身處北京CBD區(qū)域的中信集團(tuán)，也早已對(duì)包括中服地塊在內(nèi)的CBD12地塊虎視眈眈。
由于CBD12地塊的招標(biāo)方案中，特別強(qiáng)調(diào)競標(biāo)單位或聯(lián)合體的金融業(yè)背景，因此本次直接參與競標(biāo)的是中信地產(chǎn)的母公司中信集團(tuán)，而不是中信地產(chǎn)。中信集團(tuán)旗下有中信證券、中信銀行等金融企業(yè)，更契合招標(biāo)方案。中信地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展部一位經(jīng)理對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，中信集團(tuán)出面參與競標(biāo)，只是一個(gè)身份象征，真正參與操作此事的人基本都來自中信地產(chǎn)，因?yàn)橹袠?biāo)后，真正從事開發(fā)工作的還是中信地產(chǎn)。
在第一輪競標(biāo)結(jié)果公布后，有相關(guān)人士向媒體透露，中信集團(tuán)在參與競標(biāo)的8個(gè)地塊中，5個(gè)地塊拿了20分的滿分，成為第一輪競標(biāo)中的最大贏家。但該消息沒有得到當(dāng)事單位與官方的正面回應(yīng)。
最爭議：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)
與中信地產(chǎn)類似，大股東為中國人壽的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)同樣具有深厚的金融背景，該公司也成為第一輪競標(biāo)中的又一贏家。有媒體報(bào)道說，該公司在一些地塊中也獲得了20分的滿分。
不過，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)此前在中服地塊的競爭中背負(fù)著不少爭議。
今年1月末中服地塊推向市場時(shí)，出讓公告中明確要求“該地塊的競買人須為金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體。其中金融機(jī)構(gòu)注冊(cè)資本不少于50億元，并在聯(lián)合體中絕對(duì)控股；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)，且注冊(cè)資本不少于30億元”，SOHO中國董事長潘石屹炮轟稱全世界只有一家企業(yè)符合此競標(biāo)條件，并直接將矛頭指向了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。迫于壓力，8月中服地塊進(jìn)行初次招標(biāo)前后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事長李明對(duì)外聲稱：對(duì)于中服地塊，公司并不一定志在必得。不過，這更像是一種緩解輿論壓力的措辭。
最落寞：潘石屹
潘石屹對(duì)包括中服地塊在內(nèi)的CBD12地塊的偏愛是路人皆知。作為北京CBD區(qū)域最后的黃金地塊，CBD12地塊正符合他喜歡在一線城市核心位置打造商業(yè)項(xiàng)目的選址偏好。
正因?yàn)槿绱�，年初中服地塊出讓公告發(fā)布后，首先站出來且高喊“內(nèi)定論”的人就是潘石屹。
不過，潘石屹或?qū)⒊蔀镃BD12地塊競標(biāo)中最落寞的人。
11月16日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站上公布《朝陽區(qū)CBD核心區(qū)第一階段評(píng)標(biāo)結(jié)果公示》，雖然公示中只標(biāo)明“單體遞交編號(hào)”、“名次”和“總得分”，未公布詳細(xì)投標(biāo)單位信息，但有參與競標(biāo)的業(yè)內(nèi)人士向媒體透露，編號(hào)為A44的競標(biāo)企業(yè)就是SOHO中國。
據(jù)此，記者詳細(xì)核查后發(fā)現(xiàn)，SOHO中國參與了所有12宗地塊的第一輪競標(biāo)，但成績慘淡。如在中服地塊分拆出的Z4、Z6兩地塊，以及另外的Z9、Z11、Z12、Z13、Z14和Z15等共8幅地塊中，皆以5分位于最后一名，在Z5和Z10兩幅地塊中，以5分位列倒數(shù)第二，而在Z8地塊中，則以5分位列倒數(shù)第5名。SOHO中國的最好成績來自中服地塊分拆出的Z3地塊，但也僅以10分位列第4名。
一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士向記者說，SOHO中國采取的散售方式，在商業(yè)地產(chǎn)圈內(nèi)一直被專業(yè)人士所詬病。他繼續(xù)分析說，SOHO中國在第一輪競標(biāo)中全面落敗，而第二輪競標(biāo)更注重金融業(yè)背景與物業(yè)開發(fā)后不得散售的評(píng)標(biāo)傾向，似乎招招刺向沒有金融業(yè)背景與以散售模式著稱的SOHO中國的心臟。因此他認(rèn)為，潘石屹作為最渴望得到包括中服地塊在內(nèi)的CBD12地塊的人，他最后可能會(huì)最為落寞。
閑置一年，增值一倍
在“競標(biāo)選手”中，自然會(huì)幾家歡喜幾家愁，不過北京地方政府或許將從這些地塊的拍賣中，進(jìn)賬不菲的土地出讓金。
以中服地塊為例，早在去年7月上旬，葉向忠就向媒體透露，“中服地塊的規(guī)劃已經(jīng)上交了，近期就會(huì)批復(fù)”，此后，不少專家推測，該地塊將于當(dāng)年的第三季度入市，且推測入市價(jià)格將為80億元~100億元。后來中服地塊被推遲到1月末上市，但由于受到“內(nèi)定論”影響，該地塊于2月22日正式掛牌競價(jià)后無人捧場。
后來北京市國土局將中服地塊分拆為Z3、Z4、Z5和Z6等4幅地塊，并于8月初進(jìn)行了初始招標(biāo)。后來一直盛傳中服地塊將于9月進(jìn)行首輪競標(biāo)，后因8月底開始的房價(jià)反彈，被迫再次推遲，并最終于二次調(diào)控后進(jìn)行了首輪競標(biāo)。
不過，被擱置近一年后，中服地塊或?qū)⑴某龈叩膬r(jià)格。北京中原三級(jí)市場部研究總監(jiān)張大偉向記者說，這6幅地塊中可能會(huì)產(chǎn)生單價(jià)或總價(jià)地王。而潘石屹則推測，鑒于該地塊的優(yōu)越位置，其樓面價(jià)或?qū)⑦_(dá)到3萬元/平方米。照此計(jì)算，本次競標(biāo)的中服4幅地塊總建筑面積共57萬平方米，那么總成交價(jià)或?qū)_高至171億元，比近一年前的近80億元~100億元增值近倍。
潘石屹同時(shí)指出，3萬元/平方米的樓面價(jià)，加上后期的建安費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)等，其成本價(jià)可能高達(dá)5萬元/平方米。這或?qū)⒃诒本〤BD區(qū)域投下一顆炸彈。張?jiān)抡f，時(shí)下北京CBD區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)房價(jià)在2.5萬元/平方米以上，這或許只相當(dāng)于中服地塊的樓面價(jià)。
全經(jīng)聯(lián)研究院副院長陳寶存在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，進(jìn)一步解釋了該地塊入市后對(duì)CBD區(qū)域的影響。他認(rèn)為，首先，該地塊以高價(jià)入市后，必將促使周邊地塊的拆遷安置補(bǔ)償成本預(yù)期大增，提高土地一級(jí)開發(fā)成本，從而推高周邊地塊的出讓底價(jià)，進(jìn)而推動(dòng)房價(jià)上漲；其次，影響周邊一手房開發(fā)商與二手房業(yè)主的心理定價(jià)。
CBD12地塊部分競標(biāo)名企
◎最具優(yōu)勢中信集團(tuán)
第一輪競標(biāo)：在5幅地塊上拿了20分滿分第二輪競標(biāo)：集團(tuán)實(shí)力雄厚且旗下有金融企業(yè)
◎最有爭議遠(yuǎn)洋地產(chǎn)
第一輪競標(biāo)：在一些地塊上拿了20分滿分第二輪競標(biāo)：大股東為金融央企，實(shí)力雄厚
◎最為落寞SOHO中國
第一輪競標(biāo)：在多幅地塊上得分倒數(shù)第二輪競標(biāo)：沒有金融業(yè)背景、喜采取散售方式
龍湖地產(chǎn)重金順義拿地調(diào)控下低容積率遭質(zhì)疑
龍湖地產(chǎn)近日宣布于11月上旬提前完成248億元的全年合同銷售目標(biāo)，11月24日，又以11.9675億元中標(biāo)順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)居住項(xiàng)目用地。據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，同在順義區(qū)，土地價(jià)格已經(jīng)比四年前漲逾7倍，樓面價(jià)在不到兩年時(shí)間里飆漲4倍。
2年間樓面價(jià)漲幅逾4倍
2006年11月28日，龍湖地產(chǎn)曾競得順義牛欄山鎮(zhèn)張莊村南部舊村改造住宅項(xiàng)目，粗略計(jì)算，折合樓面價(jià)約1907.59元/㎡，地價(jià)約913.11元/㎡。
2009年4月7日，龍湖地產(chǎn)又以45810.47萬元成功競得順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)張莊片區(qū)舊村改造二期地塊，粗略計(jì)算，樓面價(jià)約2036.02元/㎡，地價(jià)約2440.62元/㎡。
2010年11月24日，龍湖地產(chǎn)以119675萬元競得順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)居住項(xiàng)目用地，土地面積為17.94萬㎡，建筑面積不大于15.34萬㎡，住宅容積率為0.85。據(jù)悉，此地塊中有3萬㎡將用于建造公租房，政府以6000元/㎡購買。此地塊招標(biāo)底價(jià)為7.8億元，最終由龍湖地產(chǎn)以53.46%的溢價(jià)競得，折合樓面價(jià)格超過9000元/㎡，土地價(jià)格約為6670.85/㎡
很明顯，這4年里，順義土地價(jià)格飆漲7倍，而在調(diào)控最嚴(yán)的不到兩年時(shí)間，順義區(qū)牛欄山的樓面價(jià)格也已經(jīng)上漲了4倍多。昨日，記者從龍湖地產(chǎn)相關(guān)人員處得知，此次競得地塊與龍湖地產(chǎn)推出的香醍漫步和香醍溪岸項(xiàng)目臨近。而對(duì)于順義區(qū)土地價(jià)格飆升7倍的原因，該人士解釋為是由于土地市場的大環(huán)境所決定：2009年上半年土地市場一片冷清，而如今順義地區(qū)已經(jīng)今非昔比，地方政府一系列產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和地鐵線的開通使得土地價(jià)格上漲理所當(dāng)然。
新地塊或進(jìn)行別墅開發(fā)
中郵證券分析師接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，龍湖地產(chǎn)此次拿地容積率為0.85，在現(xiàn)行政策環(huán)境下有“逆勢”而行之嫌。
2010年9月，國土資源部、住建部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理的通知》明確指出：要嚴(yán)格限制低密度大戶型住宅項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，住宅用地的容積率指標(biāo)必須大于1。
《證券日?qǐng)?bào)》記者就此問題向上述龍湖地產(chǎn)相關(guān)人員進(jìn)行詢問，他表示對(duì)容積率小于1一事是招標(biāo)書上規(guī)定，具體原因則并不知情。而對(duì)于該地塊將如何開發(fā)，該人士稱由于地塊剛剛拍下，還未進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃。但是，他也指出上述地塊臨近龍湖香醍漫步和香醍溪岸項(xiàng)目，而這兩項(xiàng)目均為“類獨(dú)棟別墅”。
東興證券分析師鄭閔鋼則從順義地區(qū)發(fā)展規(guī)劃角度來間接表示未來房價(jià)上漲可期。而中郵證券分析師在接受記者采訪時(shí)則認(rèn)為，自2007年以來，政府一直嚴(yán)格限制低密度住宅的開發(fā)，甚至一度出現(xiàn)戶型限制。而近兩年來，他認(rèn)為北京地區(qū)基本上沒有新增別墅用地出讓。當(dāng)然，不排除個(gè)別低密度用地出讓情況，不過，他也表示北京“能出這樣的一塊地，還挺奇怪的”。中郵證券分析師表示，與配建公共租賃住房并無關(guān)系。(記者謝靜) |
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