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自海南建設(shè)國(guó)際旅游島的規(guī)劃去年底頒布以來(lái)，海南樓市迅速升溫，房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為積聚了較大的泡沫因素。本刊記者 肖翊 I 攝
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 劉德炳|北京報(bào)道
大風(fēng)起于青萍之末。
在全國(guó)房?jī)r(jià)9月份大幅反彈之際，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)中卻有一個(gè)城市表現(xiàn)得十分另類，一向處于領(lǐng)漲地位的�？诜�?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)了下跌。
海南房?jī)r(jià)一向?qū)θ珖?guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)具有一定的指示意義，尤其是上世紀(jì)90年代，中央采取嚴(yán)厲調(diào)控房產(chǎn)政策時(shí)，海南迅速領(lǐng)跌，之后全國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始雪崩，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)就此進(jìn)入冰河期。
這一次，又是在政策持續(xù)大力打擊地產(chǎn)的風(fēng)口浪尖，�？诜�?jī)r(jià)在全國(guó)70個(gè)大中城市中唯一一個(gè)出現(xiàn)環(huán)比下降，這是否預(yù)示著地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)1993年同樣的命運(yùn)？
率先下跌
自4月份房產(chǎn)新政出臺(tái)以來(lái)，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，與大部分城市房?jī)r(jià)持續(xù)高位運(yùn)行不同，海口和三亞的房?jī)r(jià)以下跌為主，5月至8 月兩個(gè)城市房?jī)r(jià)均環(huán)比下降，其中，8月份三亞房?jī)r(jià)環(huán)比降幅高達(dá)0.6%，這一降幅位居全國(guó)第二位。9月份海南省會(huì)城市海口的表現(xiàn)更是異于大勢(shì)。
金9月，全國(guó)樓市飄紅，一二三線城市成交和房?jī)r(jià)普遍上漲，萬(wàn)科、保利等各大房企業(yè)績(jī)均創(chuàng)出新高。然而，在樓市一片紅之中，唯獨(dú)有一個(gè)城市房?jī)r(jià)亮綠。數(shù)據(jù)顯示，9月份�？诜�?jī)r(jià)環(huán)比下降0.1%，其中主要是新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了下降，這是70個(gè)大中城市唯一出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市。
自房產(chǎn)新政出臺(tái)次月，即5月開(kāi)始，�？诜�?jī)r(jià)已連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下降。
去年底海南建設(shè)國(guó)際旅游島的規(guī)劃頒布以來(lái)，海南樓市迅速升溫，其房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，積聚了較大的泡沫因素。
11月10日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份三亞房?jī)r(jià)同比上漲151%，�？诜�?jī)r(jià)同比上漲143%，分列全國(guó)房?jī)r(jià)同比上漲的前兩名，遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平。
地產(chǎn)操盤手曹鋒杰認(rèn)為，在政策調(diào)整之下，海南樓市泡沫必然有一定程度的刺破過(guò)程。
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，海南房產(chǎn)買家以投資和投機(jī)需求為主，這類需求對(duì)政策的反應(yīng)最為敏感，因此部分買家會(huì)暫時(shí)保持觀望。
成交量下降
10月14日以來(lái)，海口及三亞“限購(gòu)令”先后開(kāi)始執(zhí)行，暫時(shí)實(shí)行限定居民家庭只能在本市新購(gòu)買一套商品住房。
11月4日，由住建部和外管局聯(lián)合簽發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的通知》規(guī)定，境外個(gè)人只能在境內(nèi)購(gòu)買一套用于自住的住房，境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買辦公所需的非住宅房屋。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，該通知主要針對(duì)目前大量熱錢流入內(nèi)地樓市、擾亂了現(xiàn)有購(gòu)房秩序的現(xiàn)象而出臺(tái)，從源頭卡住熱錢進(jìn)入內(nèi)地，這將對(duì)高端的投資需求產(chǎn)生極大的抑制。
事實(shí)上，一系列限購(gòu)、限外政策已經(jīng)令海南樓市內(nèi)外交困。據(jù)統(tǒng)計(jì)，海南主要城市已有多日成交總量不足50套。
這種局面一下子打亂了海南各大開(kāi)發(fā)商的開(kāi)盤策略，比如意欲在海南打造一個(gè)18平方公里超級(jí)大盤的中信泰富，多家房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)其原計(jì)劃開(kāi)盤時(shí)間定在10月，但其目前仍處于待開(kāi)盤狀態(tài)。
但也有跡象表明，外資仍比較看好海南樓市的發(fā)展。GVA衡信柏迪營(yíng)銷部董事岳鋒鋼介紹說(shuō)，10月份有些俄羅斯人、日本人等去海南買房。他認(rèn)為外資看好海南樓市，一是因?yàn)橥赓Y對(duì)人民幣升值的預(yù)期比較強(qiáng)烈，二是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)正逐年高速增長(zhǎng)，另外也是看中了海南的資源條件。
海南樓市被透支了？
曹鋒杰表示，由于海南樓市吸引了對(duì)市場(chǎng)把握比較敏銳的投資客，其中包括溫州人，因此其市場(chǎng)動(dòng)向?qū)?duì)全國(guó)樓市起著一定的風(fēng)向標(biāo)作用。在他看來(lái)，本輪樓市調(diào)控政策力度之大堪稱空前，而且后續(xù)還有幾張牌可打，因此海南房?jī)r(jià)飛漲之勢(shì)必然受到遏制，甚至巨幅震蕩。
在改革開(kāi)放后的第一波房地產(chǎn)熱潮中，各路炒房資金迅速涌入海南，海南房?jī)r(jià)泡沫越積越大，隨后在1993年決策層收緊銀根后，海南樓市迅速崩盤，第一波房地產(chǎn)熱潮也隨之瓦解。這一次，政策層面的決心幾乎與當(dāng)時(shí)毫無(wú)二致。
“但市場(chǎng)已經(jīng)徹底改變了�！鳖櫾撇J(rèn)為，“1993年海南樓市崩盤是因?yàn)椴恢朗袌?chǎng)到底在哪？因?yàn)楫?dāng)時(shí)實(shí)行的是福利分房，住房問(wèn)題不是通過(guò)市場(chǎng)解決的，樓市都是玩空轉(zhuǎn)。不過(guò)隨著住房制度的改革和人們收入水平的提高，市場(chǎng)形成了真正的需求�！�
海南盛達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理馮彬表示，海南樓市如果繼續(xù)暴漲，就與政策調(diào)控相違背，無(wú)法持續(xù)發(fā)展。短期海南房?jī)r(jià)會(huì)有波動(dòng)，但波動(dòng)幅度平均不會(huì)超過(guò)20%。
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)一位副會(huì)長(zhǎng)多次對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，房地產(chǎn)不僅對(duì)拉動(dòng)消費(fèi)起著較大的作用，而且牽連著投資，是支柱性產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)順利轉(zhuǎn)型之前，其對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不容忽視，因此，管理層很難完全抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
近日，央行行長(zhǎng)周小川的“池子”理論引起了廣泛關(guān)注。一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，海南樓市可謂是中國(guó)樓市眾多“池子”中容量非常大的一個(gè)。他認(rèn)為，海南國(guó)際旅游島的出臺(tái)，從一定跡象顯示出管理層意圖將大量資金引導(dǎo)進(jìn)這個(gè)“池子”中來(lái)，但海南房?jī)r(jià)的急劇暴漲令其頓失吸金功能�？梢哉f(shuō)海南樓市價(jià)格至少透支了未來(lái)三至五年的房?jī)r(jià)上漲空間。
此前有報(bào)道稱，從年初開(kāi)始，已經(jīng)有些溫州資金逐步撤離海南。上述開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，進(jìn)入海南樓市的都是最慣于投資的大資本，而海南樓市與全國(guó)樓市目前同樣處于虛高，資本對(duì)全國(guó)樓市的判斷或?qū)⑴c海南同步。
出路或在市場(chǎng)之外
據(jù)新浪樂(lè)居等地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)，近期海南鳳凰島項(xiàng)目、雅居樂(lè)清水灣等多個(gè)項(xiàng)目正積極吐盤，據(jù)了解，其中清水灣項(xiàng)目?jī)H在國(guó)慶黃金周期間就銷售達(dá)6億元。
在馮彬看來(lái)，稀缺的南方海景資源和世界性的概念，這些因素決定了海南樓市長(zhǎng)期向好，但近期除了價(jià)格上的局部調(diào)整之外，開(kāi)發(fā)商也需集體努力，營(yíng)造一個(gè)海南旅游地產(chǎn)的大品牌。
10多年以來(lái)，依靠得天獨(dú)厚的自然資源，海南地產(chǎn)一直走在全國(guó)旅游度假地產(chǎn)的前列，海南島可謂大牌云集，其中不少開(kāi)發(fā)商在海南已經(jīng)潛伏多年，包括建設(shè) 18平方公里超級(jí)大盤的中信泰富，20年前就已進(jìn)入三亞的中糧地產(chǎn)，打造了富力灣、盈溪谷等多個(gè)項(xiàng)目的富力地產(chǎn)，售價(jià)高達(dá)10萬(wàn)元/平方米的萬(wàn)科浪琴灣等。
總投資達(dá)200億元的雅居樂(lè)大規(guī)模項(xiàng)目海南清水灣副總經(jīng)理簡(jiǎn)毓萍表示，隨著大品牌開(kāi)發(fā)商加入海南國(guó)際旅游島的建設(shè)，未來(lái)海南地產(chǎn)的品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，品質(zhì)過(guò)硬、規(guī)劃科學(xué)是海南樓市的一大出路。
國(guó)際休閑產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)一位副主席對(duì)本刊記者表示，對(duì)于發(fā)展旅游地產(chǎn)而言，其關(guān)鍵不僅僅在于樓市本身，還要注重加強(qiáng)軟實(shí)力的建設(shè)，特別是配套設(shè)施的建設(shè)，諸如道路交通、排水、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、酒店餐飲等，以營(yíng)造良好的宜居環(huán)境。
而此前不久的一場(chǎng)大雨，導(dǎo)致海南境內(nèi)一片汪洋，一些外地置業(yè)者也被困在洪水中，這或許澆滅了不少外地投資者在海南買房的念頭。
（中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊） |
