住建部副部長仇保興日前在中國城市科研會住房政策和市場調控專業(yè)委員會成立大會上表示，目前中國房地產的價格波動前所未有，調控壓力也前所未有，但仍面臨六個方面的難題，一是中國城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的剛性需求，住房剛性需求旺盛；二是民間資本投資領域過窄；三是全球化的熱錢涌動與人民幣升值預期相結合；四是房產持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失；五是地方政府對土地財政的依賴；六是中國各地區(qū)之間經濟發(fā)展不平衡。（11月29日《中國證券報》）

    從今年4月國務院發(fā)布通知，在全國范圍內展開對房地產市場的宏觀調控以來，歷時已半年有余，雖然各地已經傳出一些房價下跌的零碎新聞，但從總的格局來看，糾結于民眾心頭的高房價仍然未見整體性的松動。在這段時間內，盡管調控措施不斷升級，特別是銀行信貸和股市融資的大門已對房地產開發(fā)商基本關閉，對依靠外部資金“供血”維持運轉為基本業(yè)態(tài)的開發(fā)商來說足以構成致命威脅，但房價仍然未見可觀的下跌。相反，近期傳出的一些新聞倒是開發(fā)商仍然以飽滿的熱情投入拿地，并且仍然在創(chuàng)造“地王”的新紀錄。在11月25日廣州舉行的一場土地拍賣會上，國企性質的廣鐵集團以86億元奪得一塊土地，折合每平方米樓面均價達到17276元，成為廣州的新地王。此前數(shù)日，萬科、華遠等地產巨頭，在廣州、北京、南京都投入巨額資金出手投地，拿下多都塊民用住宅地�？磥恚�現(xiàn)有的樓市調控政策盡管如仇保興所言“已經用盡”，但仍未能動搖開發(fā)商對未來樓市的預期。

    房地產市場調控為什么陷入困境？仇保興副部長列出了六大理由。但是在我看來，這些理由大多只是表面上的原因，沒有觸及根本的問題。對住房的剛性需求大都是居住型購房，但現(xiàn)在居住性需求卻因高房價而受到了遏制；民間投資資本過少，但既然如此就應該放開融資大門，而事實上這個大門一旦打開，得益最多的是國有開發(fā)商而不是民營資本；熱錢進入樓市，那是因為看中了樓市的投資價值，而不是因為它的進入才造成高房價；至于征收房產方面的稅收，所起的作用只是抬升房產持有成本，不可能抑制人們的持有住房需求；至于各地區(qū)之間之間的經濟發(fā)展不平衡，這只會影響到各地區(qū)之間的房價差別，與某些地區(qū)的房價過高并沒什么實質性的關系。應該說，在已有的房地產調控政策中，政府動用了財政、貨幣等多方面的政策工具，其目的正是為了解決這些問題，但卻收效不大，由此也可見這些問題并不是造成目前房地產市場亂象難改的根本原因。    但是，仇保興副部長有一點算是說到了點子上，這就是地方政府對土地財政的依賴。正是由于地方政府有這樣的需求，才使房地產行業(yè)成為支撐我國地方經濟的一個“支柱產業(yè)”，使樓市逐漸離開了它的保障居民居住需求的基本功能，而成為一個讓熱錢自由出沒的投資市場。長期以來，地方政府為了從樓市中攫取到更多的利益以得到更多的財政收入，對這種投資功能的泛濫乃至一些投機行為，不但缺乏遏制的動力，相反會利用行政資源加以支持。即使是在房地產調控的力度越來越緊的今年，地方政府的這種態(tài)度仍未從根本上改變。有報道稱，今年的土地交易市場異常火爆，上海、北京的土地出讓金已突破千億元，大連、天津亦離此不遠。中國指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，截至11月22日，上海土地出讓收入已達1369.94億元，但土地供應量實際上并未有太大增長，同比僅為6%，而成交均價卻猛增64%。（11月23日《第一財經日報》）土地成交價格的猛增，實際上已經為房價的猛增打下了“第一根樁”。很顯然，正是地方政府對“土地財政”的過度依賴，才使樓市調控陷入了目前的困境。

    地方政府對房地產市場過度依賴，造成房價居高不下的問題，對于這其中的因果關系，中央政府應該說已有察覺，在調控政策中也有涉及，并且啟動了對地方行政首長的問責機制。仇保興副部長在此次談話中也表示要對地方政府調控房地產市場進行評價、監(jiān)測和激勵。但是，核心的問題在于，地方政府對“土地財政”的依賴并不是憑空產生的，而是在我國現(xiàn)行的行政體制下產生的一個現(xiàn)象，地方政府承擔了大量繁重的地方性行政事務，但能夠得到的財政支持卻很有限，事權與財權的不匹配使地方政府不得不努力開拓財源，房地產市場顯然是一個可利用的途徑。很顯然，基于這樣的一種現(xiàn)實，要求中央政府對一些房地產調控不力的地方首長行使嚴厲的問責制，板子其實是打不下去的。房地產市場的調控，需要解決的問題在市場之外，在這個問題難以得到解決的情況下，樓市調控陷入目前這樣的困境也就不奇怪了。

（來源：搜狐財經博客  作者：周俊生）

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