[導讀：將2008年從中央到地方各級政府出臺的房地產(chǎn)托市、救市政策和即將于12月31日到期而自動作廢的“限購”政策進行比較，至少在政策執(zhí)行期限上來看，是“一個上天堂而另一個下地獄”……本文內(nèi)容系個人觀點，僅供參考，不構成任何人或任何機構、企業(yè)做出任何決策的依據(jù)，也不構成對文中提及的個人或機構的評價。]

    為進一步貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知精神，9月29日，央行、銀監(jiān)會、財政部、國家稅務總局、住建部、國土資源部、監(jiān)察部相繼出臺了進一步強化房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施（俗稱為“9.29新政”）。

    9.29新政”對諸多調(diào)控措施采取了“一刀切”地處理，堵住了一些因具有可選擇性而出現(xiàn)的政策執(zhí)行漏洞，使4月份出臺的“新國十條”的政策措施更加完善、更具可操作性，并將貸款購買首套房房貸的首付比例回調(diào)到2008年“救市”前的30%及以上，尤其增加了行政調(diào)控的手段，加強了行政調(diào)控的力度。而后，10月19日，央行決定自10月20日起上調(diào)一年期存貸款基準利率各0.25個百分點，其他各檔次依此進行相應調(diào)整。同時，在前后一個多月的時間內(nèi)，央行數(shù)次上調(diào)存款類金融機構的存款準備金率，以回收流動性，打擊通貨膨脹預期，客觀上對房地產(chǎn)市場形成了再一次“調(diào)控加碼”。至此，在此輪房地產(chǎn)調(diào)控中，除尚未落實開征房產(chǎn)稅外，中央政府已祭出了真正“史上最嚴”也最全面的調(diào)控政策“組合拳”，表明了中央政府強化抑制投資投機性購房、打擊房價上漲預期的態(tài)度與決心。

    綜觀這組調(diào)控政策“組合拳”，包括出了信貸、貨幣、利率、稅收等經(jīng)濟手段和最直接也是最嚴厲的行政手段等調(diào)控工具。其中，除加息、上調(diào)存款準備金率外，行政調(diào)控手段最引人關注。而行政調(diào)控手段的典型是，中央政府明確提出要采取“限購”措施，以打擊投資投機性購房。如今，即將面臨的一個現(xiàn)實問題是，一些地方政府出臺的“限購”政策即將于12月31日到期，而至今房地產(chǎn)調(diào)控并沒有達到預期的效果，因此，“限購”政策到期成為了時下最被關注的政策之一。接下來，“限購”政策何去何從？許多人在拭目以待。

    9月29日出臺的“9.29新政”中，作為中央政府強化房地產(chǎn)調(diào)控的指標性內(nèi)容是，新政策明確要求，地方政府要立即研究制定貫徹落實“新國十條”的實施細則，房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)……

    政策出臺后，深圳、上海、杭州等一些城市相繼出臺了“限購”政策。其中，深圳等城市的“限購”政策最為嚴厲。此前，北京已經(jīng)出臺了“限購”政策。截至11月底止，全國已有16個城市相繼出臺了松嚴不一的“限購”政策。據(jù)悉，其中，除蘇州等城市外，14個已經(jīng)出臺“限購”政策的城市，是住房和城鄉(xiāng)建設部第一輪督辦限購令的城市。并不在14個城市之內(nèi)的蘇州等城市加入限購行列，說明中央政府督辦限購政策的范圍已經(jīng)超出了原計劃的14個城市，意味著限購政策有可能在更多城市推開。有報道稱，住房和城鄉(xiāng)建設部一位官員表示，蘇州不會是最后一個執(zhí)行限購政策的城市，在中央政府督辦之下，執(zhí)行“限購令產(chǎn)”的城市范圍，還將繼續(xù)擴大。如此看來，隨著時間的推移，“限購”政策將來可能在全國更多城市推行。

    不過，也要看到的是，對于“限購”政策這一行政調(diào)控措施，本文作者陳真誠分析認為，依然存在一些漏洞，現(xiàn)實中也出現(xiàn)了一些務必引起注意的問題。

事實上，盡管中央政府調(diào)控房價的決心很大，尤其強調(diào)了要加大地方政府執(zhí)行中央政策的力度，但一些地方政府依然在執(zhí)行中央政策方面依然不積極，甚至在利用政策所存在的漏洞而想方設法去化解。

    事實上，在全國，地級及以上城市有幾百個，但至今只有16個城市出臺了“限購”政策，而且其中多數(shù)城市的政策過于寬松。而且，由于中央政府的政策并沒有明確要在多長時間內(nèi)限制購房，因此，除少部分城市明確所出臺的“限購”政策暫時沒有時間界限外，幾乎其他所有的城市都明確所出臺的“限購”政策為暫時性也就是說短時性政策，隨時可能終止執(zhí)行該政策。有一個城市出臺的“限購”政策，明確執(zhí)行期為半年，屆時該政策自動作廢。尤其是，在�？凇�廈門等幾個城市，雖然在10月份相繼出臺了“限購”政策，卻明確規(guī)定政策執(zhí)行期到12月31日止。這也就是說，這些城市在10月中旬左右出臺的“限購”政策，到12月31日自動作廢，生效期只有短短不到3個月的時間。照此來看，“限購”政策恐怕稱得上是世界上“史上最短命”的房地產(chǎn)調(diào)控政策了。將2008年從中央到地方各級政府出臺的房地產(chǎn)托市、救市政策和即將于12月31日到期而自動作廢的“限購”政策進行比較，至少在政策執(zhí)行期限上來看，是“一個上天堂而另一個下地獄”，根本無法類比。

    進一步地，不難設想，如果�？�、廈門等城市的“限購”政策的“短命”做法，被其他更多城市效仿，那么，不能排除的一種可能是：接下來，如果中央政府要在全國更多城市推行“限購”政策，一些城市可能會學習�？凇�廈門等城市的“精神”，借鑒其做法予以化解。

    一些城市政府，雖然出于應付中央政府政策要求和民生輿論壓力而相繼出臺“限購”政策，但可能效仿海口等城市的做法，設定“限購”政策的有效期也只是到12月31日止，然后不管到時的房價調(diào)控效果如何，就不“限購”了，讓政策自動作廢。甚至不排除的可能是，或許會有城市政府，為進入“限購”大名單，撈出政績和輿論資本，以目前調(diào)控不見效而采取措施強化調(diào)控為理由，在12月份，趕在年終這趟末班車時間內(nèi)抓緊時間出臺“限購”政策，但以中央政府沒有具體規(guī)定要“限購”的時間為借口，也將政策的有效期設定為到12月31日止。如果是這樣的話，那些城市在12月份才出臺的“限購”政策，有效期也是到12月31日止，其壽命則將更短，本文作者陳真誠分析認為，將成為名副其實的“月生月死”的調(diào)控政策。

    試想，如此調(diào)控政策，又能起到多大的政策作用？其政策調(diào)控能見效果嗎？

    如此看來，為了使房地產(chǎn)調(diào)控切實見效，本文作者陳真誠分析認為，除應繼續(xù)強化信貸調(diào)控、貨幣調(diào)控等經(jīng)濟調(diào)控舉措尤其應繼續(xù)加息舉措外，還應該對“限購”政策進一步細化，如統(tǒng)一規(guī)定“限購”標準和“限購”最低時長，以堵住這種看起來貌似嚴厲的政策在執(zhí)行上的漏洞，以統(tǒng)一地方政府執(zhí)行中央關于“限購”政策的標準，強化對地方政府執(zhí)行中央政策的約束力，以實現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控的預期效果。

（來源：搜狐財經(jīng)博客 作者：陳真誠）

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