每年社科院總要“雷人”和刺激國人一番，今年也不例外，藍(lán)皮書和綠皮書一起上陣，將中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)攪得翻天覆地。

    第一，社科院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)比統(tǒng)計(jì)局的高，在當(dāng)前的情形下，是在下井落石，意思是說，現(xiàn)在調(diào)控還得加碼。社科院召開2011年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》發(fā)布會(huì)，指出今年全國商品房平均銷售價(jià)格較上年同期上漲15%。而統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，卻少了5%。事實(shí)上，對(duì)于社科院和統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)誰更能反映真實(shí)情況，恐怕民眾更傾向于后者。這已經(jīng)與兩年前的情形，完全逆轉(zhuǎn)了。當(dāng)時(shí)誰要高估了房?jī)r(jià)，很多人恨不得吃了人，而今，誰要說低估了房?jī)r(jià)，輿論聲討之聲不斷。前者有中國人民大學(xué)說房?jī)r(jià)下降20%，被指為胡扯。

    第二，85%的家庭沒有購買住房的能力，顯然有嘩眾取寵之嫌疑。今年全國城鎮(zhèn)居民的房?jī)r(jià)收入比是8.76，比去年上升了0.46，相當(dāng)于普通城鎮(zhèn)居民家庭8.76年不吃不喝可買一套房。藍(lán)皮書還預(yù)測(cè)，如果調(diào)控放松，房?jī)r(jià)將會(huì)恢復(fù)性反彈，價(jià)格可能上漲20%-25%。藍(lán)皮書特別指出，目前中國85%家庭沒有能力購買住宅。

    事實(shí)上，8.76年不吃不喝買套房，可能還不行。但是，說85%家庭沒有購房能力，是明顯違背事實(shí)的，現(xiàn)在是85%的家庭都有住房，也沒有多少人住到橋底下大街上。當(dāng)然，你要是拿重置成本來說，那是很多家庭都沒法買房。不過，問題是，需要重置房產(chǎn)的家庭，并不是特別多。社科院作為政策的研究機(jī)構(gòu)，決策者的智囊團(tuán)，研究問題應(yīng)當(dāng)是實(shí)事求是，明顯的違背事實(shí)迎合民眾，是有違科學(xué)精神和職業(yè)道德的。

    認(rèn)為調(diào)控放松房?jī)r(jià)會(huì)報(bào)復(fù)性反彈，是在挾持政府。其實(shí)，當(dāng)前的調(diào)控已經(jīng)非常的嚴(yán)厲，政府要警惕，一旦外部環(huán)境改變，這些政策的疊加效應(yīng)對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)致命的影響，這才是最關(guān)鍵的。事實(shí)上，退一萬步說，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，只能證明政策藥方不對(duì)，不對(duì)藥方還要持續(xù)搞，那才是社科院專家們意愿看到的。

    第三，綠皮書的泡沫指數(shù)科學(xué)性不足，或者偏離實(shí)際。2011年住房綠皮書指出，今年9月中國福州、杭州、天津、青島等7座城市房?jī)r(jià)泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例已超過50%，北京、深圳的房?jī)r(jià)泡沫接近50%。綠皮書說，泡沫指數(shù)代表實(shí)際房?jī)r(jià)中價(jià)格泡沫所占比例�！�據(jù)對(duì)2010年9月全國35個(gè)大中城市二類地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交價(jià)的對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，普通商品住房平均房?jī)r(jià)泡沫為29.5%。泡沫指數(shù)，根據(jù)這份報(bào)告的作者所言，就是“泡沫指數(shù)=1-基準(zhǔn)價(jià)格/實(shí)際價(jià)格=（實(shí)際價(jià)格-基準(zhǔn)價(jià)格）/實(shí)際價(jià)格”，代表實(shí)際房?jī)r(jià)中價(jià)格泡沫所占的比例。

    公式雖然很簡(jiǎn)單，卻很難確定這兩個(gè)數(shù)量，即實(shí)際價(jià)格和基準(zhǔn)價(jià)格。特別是基準(zhǔn)價(jià)格，爭(zhēng)議很大。作者是這樣的計(jì)算的：房子的實(shí)際價(jià)格即在實(shí)際交易過程中的成交價(jià)格，而基準(zhǔn)價(jià)格是通過對(duì)一系列參數(shù)進(jìn)行演算而來的。這些參數(shù)包括2009年家庭人均可支配收入、客運(yùn)量、貨運(yùn)量、地方財(cái)政預(yù)算內(nèi)支出、固定資產(chǎn)投資總額、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄年末余額、社會(huì)商品零售總額、貨物進(jìn)出口總額、年末實(shí)有公共（汽）電車營運(yùn)車輛數(shù)、普通高等學(xué)校在校學(xué)生數(shù)、執(zhí)業(yè)（助理）醫(yī)師人數(shù)等11項(xiàng)指標(biāo)。

    首先，你選擇的實(shí)際成交價(jià)格代表性如何，這是一個(gè)問題。其次，基準(zhǔn)價(jià)格又是由11個(gè)指標(biāo)決定的，這11個(gè)指標(biāo)都有很大的爭(zhēng)議。其三，就算是前者沒問題，還有很多足以影響基準(zhǔn)價(jià)格的數(shù)字沒有列出，比如說灰色收入，這個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)于基準(zhǔn)價(jià)格影響很大。也解釋了很多收入不多，為什么有那么多家庭能夠買得起這么高房?jī)r(jià)的原因（都說沒錢，很多人排隊(duì)買不到房子，還恨恨地說開發(fā)商捂盤惜售，不公正）。

    綜上所述，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)一片混亂，沒有一個(gè)數(shù)據(jù)是權(quán)威的，能夠經(jīng)得起推敲的，有人拿著這些失真的數(shù)據(jù)（不一定是計(jì)算程式有問題，很多是我們特殊的因素，但影響卻很大的因素，沒考慮進(jìn)去），與各國數(shù)據(jù)去比來比去，結(jié)果得出的結(jié)論，不具有實(shí)際操作價(jià)值。早在2000年，就有人拿著這些比較數(shù)據(jù)，痛斥高房?jī)r(jià)如何，如今，很多聽話者淪為唱空者們的炮灰，而這些空軍的錢袋子越來越鼓。

    不過，就當(dāng)前情形來看，雖然我國還有支撐房?jī)r(jià)上漲的因素，房?jī)r(jià)還有繼續(xù)上行的動(dòng)力，但是，我們也不是盲目鼓動(dòng)任何人都要買房。買房一定要和購房能力來匹配，任何市場(chǎng)都有風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)特殊的情況（任何事情都有特例），房?jī)r(jià)下挫了，你有沒有這么大的能力承擔(dān)債務(wù)，這也是很重要的。沒有能力者，或許以時(shí)間換取住房，即等待國家保障房建設(shè)，或許是一條現(xiàn)實(shí)的道路。或者到房?jī)r(jià)略低的地方去購置，也是一種辦法，總之，辦法是人想的，不過，拒絕空想，是每個(gè)要買房的人，必備的心態(tài)，至于社科院的表演，也可以當(dāng)作一個(gè)參考看看，但要時(shí)刻記�。号�著科學(xué)外衣的巫師，是最可怕的巫師。

（來源：搜狐財(cái)經(jīng)博客 作者：朱大鳴）

蘭格鋼鐵網(wǎng)聲明：此消息系轉(zhuǎn)載自蘭格合作媒體，蘭格鋼鐵網(wǎng)登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點(diǎn)或證實(shí)其描述。文章內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。