[導(dǎo)讀：房地產(chǎn)正在重回投資保值、對(duì)抗通貨膨脹的選項(xiàng)，房?jī)r(jià)預(yù)期依然可能繼續(xù)拉高，房?jī)r(jià)短期內(nèi)可能繼續(xù)上漲，至少開發(fā)商或持房者主動(dòng)降價(jià)的動(dòng)力可能不大……本文內(nèi)容系個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考，不構(gòu)成任何人或任何機(jī)構(gòu)、企業(yè)做出任何決策的依據(jù)，也不構(gòu)成對(duì)文中提及的個(gè)人或機(jī)構(gòu)的評(píng)價(jià)。]

    出乎許多人或機(jī)構(gòu)的預(yù)料，中國(guó)人民銀行2010年12月25日宣布2010年的第二次加息，自2010年12月26日起，一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。此前，幾乎絕大多數(shù)預(yù)測(cè)分析認(rèn)為，在年底之前央行不會(huì)進(jìn)行二次加息。不過(guò)，央行這次加息，并不出我之所料，正如所預(yù)期的如期而至。11月26日，本文作者陳真誠(chéng)在《云南信息報(bào)》發(fā)表的專欄文章“年內(nèi)或加息50基點(diǎn)致樓市滯漲”（網(wǎng)絡(luò)版地址http://www.ynxxb.com/content/2010-11/26/N93516908611.aspx）的結(jié)尾段中寫到：“可以預(yù)期......央行在年內(nèi)可能還將上調(diào)準(zhǔn)備金率1-2次，并加息25-50個(gè)基點(diǎn)，并釋放出將來(lái)繼續(xù)加息的信號(hào)”。接著，12月10日，發(fā)表博客文章“再上調(diào)準(zhǔn)備金率0.5%年內(nèi)或繼續(xù)加息”（博客地址http://chenzhencheng.blog.sohu.com/164139263.html）的倒數(shù)第二段中寫到：“盡管央行再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，但依然不排除年內(nèi)繼續(xù)加息的可能。預(yù)期將可能加息25-50個(gè)基點(diǎn)，不排除50個(gè)基點(diǎn)的可能。如果年內(nèi)繼續(xù)加息，則其宣布加息的時(shí)間可能在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議結(jié)束后或其后約10個(gè)工作日”。事實(shí)上，這些預(yù)測(cè)是基本上準(zhǔn)確的，不但央行于2010年12月20日起再次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，又決定自2010年12月26日起再加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，而且時(shí)間上也基本吻合，2010年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議于2010年12月1 2日閉幕，從12月13日起算，至12月25日宣布再加息，期間相隔12天，正是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議結(jié)束后約10個(gè)工作日。

    只是，由于通貨膨脹已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)，公眾對(duì)于通貨膨脹、資產(chǎn)泡沫膨脹等幾乎形成了一致性預(yù)期，并采取或即將采取幾乎一致性的應(yīng)對(duì)行為，而央行的加息反應(yīng)太慢，時(shí)間拖得太久，且這次加息明顯幅度不夠，這次加息后負(fù)利率幅度依然高達(dá)2.35%，打擊通貨膨脹的力度明顯有限，央行在打擊通貨膨脹的態(tài)度和行動(dòng)措施上依然顯得保守。

    就調(diào)控見效不明顯的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，雖然央行已于12月25日宣布了加息，釋放了政府打擊通貨膨脹的態(tài)度和信號(hào)，并通過(guò)提高資金價(jià)格而抬高了持房養(yǎng)房成本，并將在一定程度上影響房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)投資回報(bào)及房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)期，將有利于打擊投資購(gòu)房、投資炒房、囤房囤地，有利于房地產(chǎn)調(diào)控。這次加息，或?qū)⒓觿∈袌?chǎng)觀望，導(dǎo)致部分準(zhǔn)備買房者放棄買房，部分持房者對(duì)外拋售，市場(chǎng)成交下降，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一定的沖擊。只是，由于通貨膨脹已經(jīng)嚴(yán)重，利率依然為負(fù)且幅度不小，且房地產(chǎn)調(diào)控具有了一定的耐藥性，市勢(shì)具有一定的慣性，市場(chǎng)對(duì)加息需要一個(gè)反應(yīng)過(guò)程，因此，在短期內(nèi)，房?jī)r(jià)或還將繼續(xù)堅(jiān)挺甚至繼續(xù)上漲，或下降的動(dòng)力不大，即便下降但降幅不太明顯。這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒓铀龠M(jìn)入滯漲期。鑒于這個(gè)基本判斷，鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情勢(shì)，便將本文作者陳真誠(chéng)11月26日在《云南信息報(bào)》發(fā)表的文章內(nèi)容在博客中轉(zhuǎn)貼發(fā)表，希望相關(guān)思維方法和觀點(diǎn)分析能供相關(guān)機(jī)構(gòu)、人士提供參考：

    事實(shí)上，應(yīng)該說(shuō)，自從重啟新一輪房地產(chǎn)調(diào)控后，調(diào)控力度一直不斷加碼，不能不承認(rèn)其“史上最嚴(yán)”的招牌可謂實(shí)至名歸。但不得不說(shuō)的是，盡管系列調(diào)控政策已在一定程度上見效，但依然有限。而至如今，基于目前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)而言，由于通貨膨脹、負(fù)利率、資產(chǎn)泡沫等因素的推動(dòng)，房?jī)r(jià)預(yù)期可能再次被推高。

    回頭看看這輪房地產(chǎn)調(diào)控和今年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，便不難發(fā)現(xiàn)，正是通貨膨脹、負(fù)利率、資產(chǎn)泡沫等等與“史上最嚴(yán)”房地產(chǎn)調(diào)控形成了最強(qiáng)力的對(duì)沖，而央行不太愿意連續(xù)或大幅度加息，盡管要求加息的呼聲不斷。直至如今，通貨膨脹越來(lái)越厲害，負(fù)利率越拉越大，資產(chǎn)泡沫越吹越大，普天之下一片物價(jià)上漲聲，在美國(guó)加印鈔票的推動(dòng)下，央行終于收緊貨幣政策。只是，按照目前做法，效果不很樂(lè)觀。

    為打擊通貨膨脹，除2010年10月20日一次象征性加息0.25外，9天之內(nèi)央行兩次宣布上調(diào)準(zhǔn)備金率各0.5%。按照10月末人民幣存款余額為70.28萬(wàn)億元估算，兩次上調(diào)準(zhǔn)備金率各0.5%，總共將凍結(jié)銀行體系流動(dòng)性約7000億元。只是，這只能約對(duì)沖掉10月份一個(gè)月7003億元存款搬家所形成的流動(dòng)性，對(duì)今年的信貸和流動(dòng)性總量規(guī)模影響不大。

    首先是，決策層早先設(shè)定今年全年新增信貸總額為7.5萬(wàn)億，前10個(gè)月已增加了近7萬(wàn)億，預(yù)期全年不會(huì)少于7.5萬(wàn)億，還很可能會(huì)突破。因此，本文作者陳真誠(chéng)認(rèn)為，上調(diào)準(zhǔn)備金率對(duì)今年的信貸投放沒多大影響，短期內(nèi)對(duì)貸款所形成的流動(dòng)性影響不大。

    其次，在通貨膨脹、負(fù)利率等因素影響下，存款從4月份就開始從銀行搬家。10月份，僅一個(gè)月就搬家了7003億元。由于通脹日趨嚴(yán)重，10月份負(fù)利率比9月份拉大，11月、12月可能將繼續(xù)這個(gè)趨勢(shì)。僅對(duì)沖這3個(gè)月的存款搬家所形成的流動(dòng)性，就需至少上調(diào)6次準(zhǔn)備金率。如果加上去年和今年大規(guī)模信貸投放所形成的過(guò)剩流動(dòng)性，則至少需上調(diào)8次以上，而這需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。

    再則，美國(guó)推出第二輪量化寬松貨幣政策，向市場(chǎng)投放巨量流動(dòng)性，而中國(guó)的市場(chǎng)實(shí)際利率與官方的名義利率相差懸殊，或會(huì)有相當(dāng)多的熱錢流入形成流動(dòng)性。

如此看來(lái)，盡管今年已經(jīng)6次上調(diào)了準(zhǔn)備金率，但流動(dòng)性依然充足。如果不連續(xù)大幅加息解決負(fù)利率問(wèn)題，除非連續(xù)多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，大規(guī)模壓縮明年的信貸規(guī)模，在回收流動(dòng)性方面一時(shí)難見大效。進(jìn)而，如果不讓負(fù)利率轉(zhuǎn)正，不讓市場(chǎng)流動(dòng)性回歸適中，不叫停壟斷性、公共性商品、的漲價(jià)行為以消除其在物價(jià)上漲上的“帶頭大哥”式的影響，不把已漲價(jià)的物價(jià)打回原形，默認(rèn)已漲之事實(shí)，或保護(hù)已漲之“成果”，通貨膨脹之勢(shì)則依然可能繼續(xù)，并可能引發(fā)公眾對(duì)抗調(diào)控的行為。企業(yè)可能會(huì)變著法子讓產(chǎn)品漲價(jià)，以彌補(bǔ)損失。對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)，只有兩條路可走，沒錢的只能被動(dòng)接受損失，有錢的則選擇繼續(xù)購(gòu)買房地產(chǎn)等商品作為投資，以求能使財(cái)產(chǎn)保值，對(duì)抗通貨膨脹。

    就這樣，在通貨膨脹、資產(chǎn)泡沫膨脹（或預(yù)期）之下，盡管政府依然在繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控，但房地產(chǎn)正在重回投資保值、對(duì)抗通貨膨脹的選項(xiàng)，本文作者陳真誠(chéng)認(rèn)為，房?jī)r(jià)預(yù)期依然可能繼續(xù)拉高，房?jī)r(jià)短期內(nèi)可能繼續(xù)上漲，至少開發(fā)商或持房者主動(dòng)降價(jià)的動(dòng)力可能不大。

    不過(guò)，也要看到的是，相對(duì)房?jī)r(jià)而言，通貨膨脹對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)各方面的影響要大得多，尤其對(duì)民生的影響更直接，因此，政府或?qū)⒉扇”确績(jī)r(jià)調(diào)控更嚴(yán)厲或更直接的措施來(lái)打擊通貨膨脹。由于上調(diào)準(zhǔn)備金率見效慢，而且不影響資金價(jià)格、投資成本，央行肯定將繼續(xù)使用上調(diào)準(zhǔn)備金率和加息雙管齊下的調(diào)控措施，盡管只是“亡羊補(bǔ)牢”。

    可以預(yù)期，基于目前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、通貨膨脹和房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，央行在年內(nèi)可能還將上調(diào)準(zhǔn)備金率1-2次，并加息25-50個(gè)基點(diǎn)，并釋放出將來(lái)繼續(xù)加息的信號(hào)。盡管一時(shí)難以讓負(fù)利率轉(zhuǎn)正，通貨膨脹還將繼續(xù)，但房?jī)r(jià)上漲預(yù)期依然存在，開發(fā)商及持房者不愿意主動(dòng)降價(jià)，只是將重創(chuàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，可能會(huì)有更多人選擇觀望或棄購(gòu)。這樣，成交量就可能下降，而房?jī)r(jià)可能依然堅(jiān)挺，市場(chǎng)就可能迎來(lái)滯漲……

（來(lái)源：搜狐財(cái)經(jīng)博客 作者：陳真誠(chéng)）

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