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房產(chǎn)信貸變奏 傾向保障房建設(shè)
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http://m.szycnet.cn 發(fā)表日期：2010-12-14 14:37:35
蘭格鋼鐵 |
“現(xiàn)在從銀行普遍非常難貸到錢了。”12月11日，某港股上市地產(chǎn)公司主管告訴本報(bào)記者，“現(xiàn)在缺乏資金的小地產(chǎn)商反映，他們?nèi)ッ耖g等各類融資渠道問(wèn)了一圈，民間對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的短期借貸利息普遍都是5分以上。”
所謂民間利率5分，也就是100萬(wàn)貸款一個(gè)月利息5萬(wàn)元，以半年計(jì)算就是30萬(wàn)的利息成本。在樓市資金鏈繃緊之時(shí)，地產(chǎn)商對(duì)這個(gè)融資成本并不陌生。
12月10日，央行宣布上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是年內(nèi)第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。12月12日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，已將2011年的貨幣政策定調(diào)為“穩(wěn)健”。在此背景下，資金鏈三個(gè)字，將成為2011年房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵命題。
“不要說(shuō)有那么大的項(xiàng)目，有那么多的房子，如果一旦沒(méi)有現(xiàn)金流，作為高杠桿型企業(yè)，估計(jì)會(huì)面臨極大的困難。”12月11日，在復(fù)旦大學(xué)一場(chǎng)房地產(chǎn)論壇上，農(nóng)行上海分行副行長(zhǎng)張立林對(duì)在場(chǎng)的地產(chǎn)商表示。
12月10日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源63220億元，同比增長(zhǎng)31.2%。即便如此，除了國(guó)內(nèi)銀行貸款的渠道外，地產(chǎn)企業(yè)自籌資金23806億元，增長(zhǎng)49.6%；其他資金來(lái)源27513億元，增長(zhǎng)20.4%，利用外資656億元，增長(zhǎng)59.0%。
1-11月，全國(guó)商品房銷售面積和銷售額同比仍有增長(zhǎng)，不過(guò)增長(zhǎng)趨勢(shì)都在收緩。
在銀行的地產(chǎn)信貸閘門逐漸收緊之時(shí)，樓市調(diào)控也促使房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生新的變化，2011年或許是不平凡的一年。
信貸將傾向保障房建設(shè)
“12月8日，我在浦東105平方米的房子228萬(wàn)轉(zhuǎn)賣給了下家，產(chǎn)證都過(guò)戶到對(duì)方的名下了，對(duì)方將其抵押到中國(guó)銀行閘北支行按揭148萬(wàn)元，本來(lái)說(shuō)10日前貸款會(huì)下來(lái)，可是銀行說(shuō)，現(xiàn)在信貸收緊，額度沒(méi)有了，要到明年再看。”12月13日，上海居民李女士向本報(bào)記者透露。
“現(xiàn)在銀行在收緊房地產(chǎn)個(gè)人按揭貸款這方面，幾乎是不惜違背合同，而不止是信貸額度的問(wèn)題�！崩钆空f(shuō)。
樓市調(diào)控，除了提高個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款首付比例外，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，銀行、股市等融資渠道也陸續(xù)亮起紅燈，近期，銀監(jiān)會(huì)對(duì)于信托行業(yè)這個(gè)融資渠道也進(jìn)行了“堵截”。
據(jù)用益信托數(shù)據(jù)，今年前10個(gè)月的地產(chǎn)集合信托規(guī)模超1500億元，而去年全年規(guī)模僅為449億元。與此同時(shí)，信托融資的成本也由年初的個(gè)位數(shù)飆升到目前的20%左右，甚至更高。
12月8日，銀監(jiān)會(huì)針對(duì)信托公司下發(fā)《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，要求各信托公司立即對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查，逐筆分析業(yè)務(wù)的規(guī)范性和風(fēng)險(xiǎn)狀況。
張立林表示，從其個(gè)人角度來(lái)看，銀行業(yè)高度關(guān)注原有的高估值抵押一旦發(fā)生變化給融資流帶來(lái)的問(wèn)題，所以現(xiàn)在出的政策，包括針對(duì)房地產(chǎn)信托、銀行房地產(chǎn)信貸的政策都是圍繞這些問(wèn)題出臺(tái)的。
“我們現(xiàn)在實(shí)實(shí)在在做的是，關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)以及房地產(chǎn)企業(yè)本身可能隱藏的系統(tǒng)性問(wèn)題。我善意地提醒房地產(chǎn)企業(yè)，從現(xiàn)在開(kāi)始要注意合規(guī)性�！�12月11日，張立林對(duì)上述論壇現(xiàn)場(chǎng)的地產(chǎn)商表示，“我這個(gè)話是善意的，你聽(tīng)了不吃虧。”
對(duì)此，上海易居研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭分析稱，違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)將越來(lái)越難貸到款，估計(jì)地產(chǎn)行業(yè)違規(guī)企業(yè)黑名單制將嚴(yán)格化。
在中央明確了2011年保障房建設(shè)量從2010年的580萬(wàn)套的基礎(chǔ)上擴(kuò)大到1000萬(wàn)套之時(shí)，剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也只提到要加大促進(jìn)保障房的建設(shè)。
張立林認(rèn)為，在地產(chǎn)行業(yè)的信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整上，銀行金融業(yè)將會(huì)改變對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的供給，積極介入社會(huì)保障房的建設(shè)。“這是目前已經(jīng)在做的了�！彼f(shuō)。
“我們會(huì)非常關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)所帶來(lái)的金融需求，對(duì)于整合好的企業(yè)來(lái)說(shuō)，有極大的發(fā)展機(jī)會(huì)�！睆埩⒘终J(rèn)為。
風(fēng)險(xiǎn)防控為第一要?jiǎng)?wù)
2010年為樓市調(diào)控年，雖然各大中型城市房?jī)r(jià)未見(jiàn)明顯下跌，但北京、上海、廣州、深圳等一線城市目前成交量及價(jià)格也呈現(xiàn)較大波動(dòng)。
世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年5月，北京、上海、深圳的商品房成交套數(shù)較4月份環(huán)比下降超過(guò)50%，而之后的單月最低成交均價(jià)較4月份下降了超過(guò)20%。價(jià)格上，杭州房?jī)r(jià)穩(wěn)中有漲，廣州成交均價(jià)波動(dòng)上漲。
而隨著“金九銀十”的到來(lái)，各地的商品房成交量和成交均價(jià)重回高位，一些城市在此期間創(chuàng)下今年單月房?jī)r(jià)新高。與此同時(shí)，截至12月1日，萬(wàn)科銷售額突破了1000億。
“目前房?jī)r(jià)之所以沒(méi)有呈現(xiàn)下降，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)目前的資金鏈相對(duì)還充裕，但是一旦銀行信貸收緊之后，2011年的樓市未必會(huì)呈現(xiàn)之前兩年的情形。”易居中國(guó)分析師薛建雄表示。
央行數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，房地產(chǎn)貸款新增額占人民幣新增貸款的27%。而近期，銀監(jiān)會(huì)也在全國(guó)選擇了60家大型房企集團(tuán)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)這批公司房地產(chǎn)貸款存在多頭授信、內(nèi)部關(guān)聯(lián)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、負(fù)債率過(guò)高和貸款集中到期等諸多風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。
與此同時(shí)，監(jiān)管部門對(duì)國(guó)內(nèi)某地區(qū)銀行4-8月執(zhí)行二套及以上住房信貸政策開(kāi)展了現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)存在流程操作不規(guī)范、貸款資料缺失、對(duì)三套及以上的房貸風(fēng)險(xiǎn)管控較為寬松等問(wèn)題。
在新的調(diào)控政策作用下，樓市投機(jī)性購(gòu)房需求將出現(xiàn)變化，部分實(shí)力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈有所繃緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)將更加頻繁。
張立林表示，不可否認(rèn)，以房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)為主要資產(chǎn)配置，在金融機(jī)構(gòu)當(dāng)中占據(jù)了極大的組成部分，這在經(jīng)濟(jì)順周期的時(shí)候，是良性發(fā)展，但要是碰上2008年的情況，會(huì)是個(gè)難題。 |
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