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2010年中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了新的一輪大漲，同時也迎來了4月和10月國家二次對遏制房地產(chǎn)過度投資的調(diào)控。展望2011年，中國的樓市將如何走？我們在投資房地產(chǎn)方面要注意規(guī)避哪些風險？投資者在購房時采用哪種還貸方式較為實惠？就這幾個方面，我們將共同探討。
2011年樓市將如何走？牽動了每一個人的心。在房地產(chǎn)新政持續(xù)高壓的基礎(chǔ)上，隨著國家貨幣政策的調(diào)整和房地產(chǎn)調(diào)控的加碼，可以預(yù)見，2011年上半年房地產(chǎn)業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴重問題，這會引發(fā)房價出現(xiàn)全面調(diào)整的時期到來。
目前房地產(chǎn)資金面依然充裕，房價依然堅挺，但2011年第二季將迎來全面逆轉(zhuǎn)。從今年12月起，房地產(chǎn)企業(yè)進入還款的高峰期，應(yīng)付款累計增速超過30%；而由于樓市調(diào)控政策帶來，房產(chǎn)銷量下滑、貸款條件提高、上市公司增發(fā)和信托融資難度的增加，可以肯定明年一季度，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源出現(xiàn)負增長。
不僅如此，根據(jù)今年住宅新開工數(shù)據(jù)測算，明年3月份房地產(chǎn)竣工面積將大幅增加，這足以改變房地產(chǎn)需求偏緊的局面。在上述兩個因素的合力之下，明年3月份起，房地產(chǎn)市場將迎來全部的調(diào)整時段。
對于投資或購房自住者而言，要注意以下幾點購房風險：
一、研究宏觀政策變化走向
房地產(chǎn)市場歷來容易受到國家各種政策導(dǎo)向的影響，從而造成很大的周期性波動。而政策的不確定性，也給房地產(chǎn)投資和自住帶來極大的變數(shù)。2011年最大政策變數(shù)就是央行是否會連續(xù)加息和房產(chǎn)保有稅的何時出臺。鑒于政府調(diào)控樓市遏制樓市過度抄作，讓其重新回歸理性的政策不會輕易改變，我們要積極關(guān)注國家宏觀政策的變化，研究政策的走向，作為自己的判斷，這樣就可以有效降低樓市帶來的宏觀政策上的風險。
二、防范城市規(guī)劃帶來的風險
一個城市的整體規(guī)劃對房產(chǎn)投資有直接的影響，投資者要注意媒體上有關(guān)城市建設(shè)方面的信息，登錄當?shù)卣鞘幸?guī)劃部門的網(wǎng)站，了解自己準備購買的房產(chǎn)是否被劃入當?shù)爻鞘幸?guī)劃中去，這樣可以規(guī)避自己所購房產(chǎn)恰巧被劃入城市規(guī)劃范圍中的風險。
比如：李女士2009年6月看中一套90年代初建成的二手房，價格不錯，地段又好，覺得升值潛力無限，既可居住，又可投資。中介說戶主有事急于脫手，李女士匆忙決定以120萬買下。但剛剛過了3個月，拆遷公司上門，說此樓在拆遷范圍內(nèi)，要在兩個月之后拆除。李女士算了一筆賬，按照現(xiàn)行補償價格，自己一家三口，總共可獲得100萬左右的補償款，這意味著她將白白損失20萬元的血汗錢。
三、警惕房產(chǎn)商和中介的風險
在房產(chǎn)交易過程中，交易安全起著舉足輕重的作用，購房者要如何做到安全交易呢？
一般而言，購房者買新房的安全系統(tǒng)較高，一些基本的手續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)商大多會代辦。但購房者與開發(fā)商簽訂合同時應(yīng)注意以下三個方面：首先要檢查開發(fā)商的“五證”原件是否齊全，并要抄下證件號碼，以備不測。其次，交房時間和預(yù)期交房條件要具體明確。比如交房裝飾標準、物業(yè)的服務(wù)項目以及收費等，同時要明確違約責任。在投資新房時，要注意開發(fā)商在合同里于花樣，比如將“訂金”變成“定金”，有時還會在合同里故意空出一些條款不填，利用購房者不熟悉房地產(chǎn)相關(guān)法律的弱勢，使房產(chǎn)投資者上當吃虧。
相比一手房，二手房的交易要復(fù)雜一些，購房者在購買時一定要認真查看中介公司的資質(zhì)和規(guī)模。同時還要詳細了解二手房買賣的業(yè)務(wù)流程、注意事項、收費標準等。并且在購房前詳細了解房屋產(chǎn)權(quán)狀況，要求中介公司和賣方提供有效的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件等，要弄清所購房產(chǎn)是否有抵押紀錄。在購房時，相關(guān)雜費的結(jié)算要清楚，就連水電費、物業(yè)管理費也要結(jié)算好，以免出現(xiàn)不必要的糾紛。最后，購房者在與賣方簽訂合同時要謹慎，合同要使用政府行政機關(guān)認可的合同文本格式，其次要對所簽條款逐條推敲，文字表達不能模凌兩可。購房者最好請有經(jīng)驗人士或律師對合同進行審核后再簽，這樣才能最大限度的確保自身利益不受損害。
四、評估自身遠期支付能力及如何減少利息支出
不少房產(chǎn)投資者希望“以小博大”或“以房養(yǎng)房”。但天有不測風云，2010年國家頻道出臺調(diào)控樓市政策，進入2011年后，樓市調(diào)控政策只會有增無減，如果投資者的還貸額占資產(chǎn)比重過大，將來一旦出現(xiàn)沒有預(yù)料到的事情，而發(fā)生資金鏈斷裂，還貸困難，則房子有被銀行收走的風險。所以買房人必須慎重決策，把預(yù)期收入的估計建立在比較切合實際的基礎(chǔ)上，要充分估計償付能力，在自己的能力范圍內(nèi)借貸，以便從容還貸，規(guī)避房貸的風險。
隨著近來，銀行信貸政策普遍收緊，多家銀行已取消了二套房貸優(yōu)惠政策，即便首套房7折優(yōu)惠利率也未必能享受，對于購房人來說，如何貸款才能最大程度節(jié)省利息？我認為，不同的貸款方式，需要支付的利息總額相差很大，2011年準備購房的人不妨挑選最經(jīng)濟、最適合自己的貸款方式。
①加息周期可選固定利率房貸
10月20日央行宣布將存貸款利率提高25個基點，可以在加息預(yù)期下，如果你采用浮動利率，房貸將隨著銀行基準利率的提升而提升，而固定利率房貸則可以鎖定利率，因此固定利率房貸將更具吸引力。
雖然，固定利率房貸的利率水平高于浮動利率，但由于國家調(diào)控通脹和資產(chǎn)泡沫的預(yù)期下，明年可能有54個基點以上的加息，而浮動利率將在加息后也跟著上漲，因此，選擇3~5年期的固定利率房貸，則可以將利率維持在加息前較低的水平。
②公積金貸款利率更優(yōu)惠
購房者應(yīng)盡量用公積金貸款，可以減少利息的支出。一般同樣是貸款30萬，用20年還，用公積金貸款則比商業(yè)貸款少還10萬元。尤其是加息后，公積金貸款的優(yōu)勢尤為明顯。
央行從10月20日起，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率，與此同時，公積金存貸款利率也有所上調(diào)。經(jīng)過分析，公積金利率優(yōu)勢更加明顯，因為買房辦理公積金貸款實惠真不少，尤其是購買二套房方面尤其明顯。
據(jù)測算，加息后，商業(yè)銀行5年期以上貸款基準利率由之前的5.94%上調(diào)至6.14%金融機構(gòu)上調(diào)了0.2個百分點。而個人住房公積金五年期以上貸款利率則上調(diào)0.18個百分點，至4.05%。顯然，盡管此次銀行貸款與住房公積金貸款同步調(diào)息，但由于公積金貸款上調(diào)幅度小于銀行貸款，住房公積金貸款的優(yōu)勢更加明顯。購房者可充分用足公積金貨款的份額，這樣可以減少利息的支出。
③等額本金還款法更能節(jié)省利息
目前主要有兩種還貸方式，即等額本金還款法和等額本息還款法，前者為遞減法，后者為等額法。我建議投資者，采用等額本金還款法更能節(jié)省利息，因為在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，本金還款法的利息總額要少于本息還款法，而且，本金還款法每次還款的本金一樣，但利息是由多到少、依次遞減，一般情況下，還款后期的壓力要比前期輕得多。
舉個例子：我們以50萬元貸款，期限20年為例，如果采取等額本金還款法，需要支付的利息總額為近24萬元，越到還款后期，每月還款額度越少；而采取等額本息還款法，需要支付的利息總額為27萬余元，每月還款金額相同，但后者比前者利息支出要多近2萬元。
此種方法對經(jīng)濟并不寬裕且預(yù)計未來收入不會大幅增長的購房者最為適宜。
2011年對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是洗牌之年，也是樓市逐步由過度投資逐步走向以居住為目的轉(zhuǎn)變之年，作為購房者既要防范購買房產(chǎn)時的各種系統(tǒng)性風險，又要在購房時運用合理手段以降低利息支出。這樣才能購買到一套安全、省錢又適合自己投資或居住的房產(chǎn)。
（來源：和訊財經(jīng)博客）
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