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高地價(jià)疫情蔓延：過(guò)半主要城市土地超賣(mài)
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http://m.szycnet.cn 發(fā)表日期：2010-12-23 9:41:32
蘭格鋼鐵 |
逼近年關(guān)，各地今年的土地市場(chǎng)收成逐漸清晰。來(lái)自中原集團(tuán)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至12月16日，監(jiān)測(cè)的12個(gè)城市中已有上海、廣州、深圳、天津、成都、武漢和長(zhǎng)春等7市超額完成2010年度居住用地供應(yīng)計(jì)劃。今年12個(gè)重點(diǎn)城市已出讓居住用地8582公頃，預(yù)計(jì)年底前仍將有1175公頃的出讓量，土地供應(yīng)的持續(xù)放量將使未來(lái)幾周土地成交熱度不減。
通過(guò)大幅度“超賣(mài)”土地，不少地方實(shí)現(xiàn)了土地收入的大幅增長(zhǎng)。其中武漢已經(jīng)取得676億元的買(mǎi)地收入，較去年296億元增幅達(dá)到128%。
“超賣(mài)”的背后，則是高地價(jià)依然肆虐全國(guó)。為了抑制少數(shù)城市地價(jià)過(guò)快上漲趨勢(shì)，12月19日，國(guó)土資源部出臺(tái)《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”)，要求堅(jiān)決防范受多種因素驅(qū)動(dòng)的歲末年初放量供地，堅(jiān)決抑制少數(shù)城市地價(jià)過(guò)快上漲趨勢(shì)。
盡管12月21日(查)國(guó)土部土地利用管理司司長(zhǎng)廖永林接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，此次通知更多的是從相關(guān)土地政策制度完善的角度出發(fā)的，但不可否認(rèn)，控制臨近年底各地涌現(xiàn)的土地市場(chǎng)“疫情”更是當(dāng)務(wù)之急。
高地價(jià)疫情
近期各地單價(jià)地王不斷，正是上述通知出臺(tái)的一個(gè)重要背景。
單價(jià)地王與總價(jià)地王不同在于，前者更直接反映當(dāng)前市場(chǎng)高地價(jià)的現(xiàn)狀，直接實(shí)現(xiàn)地價(jià)的飆升。
廣州繼成功拍出總價(jià)86億元的“巨無(wú)霸”——廣鐵南站地塊之后，又于上周在“白云新城”拍出樓面地價(jià)高達(dá)20605元/平方米的“單價(jià)地王”；深圳誕生年內(nèi)“最貴地塊”，總價(jià)達(dá)29.63億元，樓面地價(jià)8582元/平方米；廣西南寧3宗曾經(jīng)流拍的土地共拍出21.4億元的總價(jià)；武漢市樓面地價(jià)再創(chuàng)新高，一宗地塊拍出了8755元/平方米的樓面價(jià)，刷新半個(gè)月前創(chuàng)下的紀(jì)錄。
進(jìn)入12月以來(lái)，各地土地市場(chǎng)供需兩旺。據(jù)上半月公告截止日期，廣州等6城市均有宅地供應(yīng)，上海、天津、沈陽(yáng)部分新增地塊都將于年底前成交。
截至12月中旬，12個(gè)主要城市累計(jì)供應(yīng)居住用地9422公頃，超過(guò)2009年全年9017公頃的水平。其中居住用地成交8511公頃，超過(guò)2009年全年32%。目前各地居住用地成交已連續(xù)3個(gè)月處于高位，有持續(xù)走高跡象。
中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵認(rèn)為，2010年最后半個(gè)月12個(gè)城市仍將有1138公頃地塊要出讓?zhuān)鞯赝恋厥袌?chǎng)將進(jìn)入沖刺階段。
與此相伴隨，不少企業(yè)購(gòu)地?zé)崆槟甑壮尸F(xiàn)爆發(fā)態(tài)勢(shì)。12月前16天中，10大標(biāo)桿房企購(gòu)地已投入148億人民幣，超過(guò)11月全月水平的七成。萬(wàn)科、保利、金地等行業(yè)龍頭在土地市場(chǎng)表現(xiàn)尤為活躍，多個(gè)土地拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)中都活躍著他們身影。
中原地產(chǎn)的報(bào)告指出，“9·29二次調(diào)控”后，土地市場(chǎng)沉寂片刻后再次爆發(fā)，顯示出開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的樂(lè)觀預(yù)期。此時(shí)出臺(tái)土地調(diào)控新政，希望能及時(shí)有效地抑制土地價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)，通過(guò)整頓土地市場(chǎng)，嚴(yán)禁哄抬地價(jià)，進(jìn)而達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的目的。
12月19日出臺(tái)的國(guó)土部通知，主要從四個(gè)方面規(guī)范土地市場(chǎng)交易：一，落實(shí)保障性住宅用地供應(yīng)；二、防止出現(xiàn)“高價(jià)地”；三、規(guī)范房地產(chǎn)用地出讓?zhuān)凰�、加快處置閑置土地。但它能否抑制當(dāng)前的土地疫情？
資本圍城？
仔細(xì)研讀“全國(guó)超賣(mài)”背后的種種細(xì)節(jié)可以發(fā)現(xiàn)，土地購(gòu)買(mǎi)群體結(jié)構(gòu)的悄然變化，正將土地市場(chǎng)的泡沫，通過(guò)更多的企業(yè)載體向更廣的區(qū)域、更深的行業(yè)層面蔓延。
統(tǒng)計(jì)顯示，截至11月底，10大標(biāo)桿房企購(gòu)地共花費(fèi)1711億，與去年同期相比小幅增長(zhǎng)3%。但是，10大標(biāo)桿房企的購(gòu)地金額占其銷(xiāo)售金額比重僅約45%，明顯低于2007和2009兩年，僅略高于市場(chǎng)低迷的2008年水平。而今年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)同比增長(zhǎng)達(dá)到78%。房企在今年參與到土地市場(chǎng)的爭(zhēng)奪中，土地市場(chǎng)份額在連續(xù)多年集中化趨勢(shì)之后，再次出現(xiàn)較為明顯的分散。
“高房?jī)r(jià)的根本在中國(guó)的財(cái)稅制度和官員考核制度。地方政府機(jī)器的運(yùn)作或多或少都靠土地財(cái)政來(lái)支撐，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展活躍的區(qū)域尤其如此，在中國(guó)仍強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)建設(shè)是發(fā)展首要任務(wù)的前提下，隨著城市建設(shè)用地的不斷縮減，高地價(jià)將不可避免�！闭遭x策管理咨詢房地產(chǎn)行業(yè)研究顧問(wèn)買(mǎi)曉森直言。
對(duì)于今年勝于往年的土地疫情，買(mǎi)曉森認(rèn)為除了上述原因外，資本則是真正的直接因素。“受高利潤(rùn)影響，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)者增多，除了房地產(chǎn)央企、不以地產(chǎn)為主業(yè)的央企，還有很多地方企業(yè)半路轉(zhuǎn)型，如溫州2009年百?gòu)?qiáng)企業(yè)中有過(guò)半的企業(yè)都涉足了房地產(chǎn)�！�
據(jù)本報(bào)記者調(diào)查，在調(diào)控貫穿始終的2010年，中國(guó)樓市尤其是土地市場(chǎng)其實(shí)一直處于被“資本圍城”的狀態(tài)，各路資本紛紛在今年潛入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
“因今年房地產(chǎn)政策方面多有調(diào)控，買(mǎi)賣(mài)雙方處于價(jià)格僵持期，以致表面上今年大宗物業(yè)交易市場(chǎng)沒(méi)有去年活躍�！盌TZ戴德梁行(微博)中國(guó)投資部聯(lián)席主管葉建成12月21日向本報(bào)透露，但不容忽視的是，外資機(jī)構(gòu)表現(xiàn)活躍。葉建成坦言，外資買(mǎi)家和本地買(mǎi)家出現(xiàn)投資占比的徹底逆轉(zhuǎn)，意味著大量境外資本經(jīng)過(guò)過(guò)去兩年對(duì)金融危機(jī)沖擊的修養(yǎng)后，再次開(kāi)始積極進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，明年這一趨勢(shì)將更為明顯。(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道) |
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