向左、向右，正在徘徊。
“尚未確定具體召開時(shí)間，應(yīng)該快了。”國(guó)土部、住建部?jī)纱蟛课瘜?duì)關(guān)于他們年度工作會(huì)議的問題如此回答。不過，《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪獲悉，兩部委正在醞釀下一步調(diào)控樓市的方案�！皶�(huì)議內(nèi)容涉及保障房和房地產(chǎn)調(diào)控。”2010年12月24日，一位接近國(guó)土部的專家對(duì)記者表示。
為了遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲，中央政府2010年兩度出擊調(diào)控樓市，主管全國(guó)土地供應(yīng)的國(guó)土部，以及主管全國(guó)住房規(guī)劃的住建部也在加強(qiáng)合作。
4月中旬，“史上最嚴(yán)厲調(diào)控新政”出臺(tái)，隨后連續(xù)4個(gè)月房?jī)r(jià)巋然不動(dòng)，進(jìn)入9月以來(lái)，各地樓市交易迅速回升。隨即，二次調(diào)控再次出臺(tái)，2010年9月底，兩部委聯(lián)合下發(fā)通知，要求進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控。
可效果卻是“越調(diào)控越反彈”。接受本報(bào)記者采訪的一些專家表示，目前公開的數(shù)據(jù)與此前的預(yù)測(cè)差不多，還會(huì)有上漲的空間。“需要加強(qiáng)調(diào)控的管理水準(zhǔn)�！鄙虾３鞘薪�(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波表示，“決策層對(duì)樓市的調(diào)控始終沒放松，但效果值得思量。”
那么，2011年的房市將如何？顧海波的答案是：在房地產(chǎn)泡沫沒有完全破裂之前，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)沒有到來(lái)之前，只要現(xiàn)在的調(diào)控政策不發(fā)生改變，2011年的中國(guó)房?jī)r(jià)仍維持10%-15%上漲的可能性比較大�？傊�，下一步樓市的新動(dòng)向值得玩味。
房?jī)r(jià)越調(diào)越高
“房子又漲價(jià)了!”
在過去的一年中，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了三輪調(diào)控，然而，每一輪調(diào)控的尾聲和新一輪的開始，聽到的都是同樣的聲音。
2009年12月，國(guó)務(wù)院提出四項(xiàng)措施遏制房?jī)r(jià)，拉開了樓市調(diào)控的序幕，而當(dāng)月的房地產(chǎn)銷售卻集中釋放，2010年3月，北京等一線城市樓市開始明顯反彈，出現(xiàn)銷售火爆、房?jī)r(jià)快速上漲的現(xiàn)象，并迅速向二三線城市傳導(dǎo)和蔓延，這種情況一直延續(xù)到4月中旬，第一季度房?jī)r(jià)上漲了15%左右，4月房?jī)r(jià)又上升了17.3%。
2010年2月，一位網(wǎng)友問溫家寶總理，為什么中央采取了一系列抑制房?jī)r(jià)上漲過快的措施，但房?jī)r(jià)仍然漲得有些離譜？溫總理說，群眾的心情我非常理解，我也知道所謂“蝸居”的滋味。房?jī)r(jià)也成了2010年“兩會(huì)”的最熱門的話題，許多人大代表和政協(xié)委員對(duì)房?jī)r(jià)漲幅太高提出了意見，國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)也明確表示要抑制房?jī)r(jià)的過快上升。
4月，被稱作史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施——“國(guó)十條”出臺(tái)，其中一條就是房?jī)r(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸。此后，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了4個(gè)月時(shí)間的觀望和冷清，但進(jìn)入9月以后，各地樓市成交量翻倍，而不少區(qū)域新開盤價(jià)格漲幅不小。
中央也預(yù)感到了反彈的苗頭。8月13日和21日，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)9天之內(nèi)兩提繼續(xù)落實(shí)樓市調(diào)控，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作行為，警惕反彈。8月23日，《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表文章稱，樓市調(diào)控政策預(yù)期效果還遠(yuǎn)未達(dá)到。
9月29日，國(guó)務(wù)院頒布“限購(gòu)令”，對(duì)房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市限定居民購(gòu)房套數(shù)。截至11月底，已有15個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)了落實(shí)調(diào)控的實(shí)施細(xì)則，就限購(gòu)、執(zhí)行差別化房貸、加大住房供應(yīng)和保障房建設(shè)等多個(gè)方面作出規(guī)定。
不過，“經(jīng)過三輪調(diào)控過后，效果仍遜于預(yù)期�！鳖櫤２ㄕf。
時(shí)至年末，中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，12月13日-12月19日，多個(gè)城市成交量漲幅超20%，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)也沖新高。土地市場(chǎng)上，全國(guó)20個(gè)主要城市宅地放量入市，成交量創(chuàng)新高，部分地塊成交價(jià)再度刷新紀(jì)錄。有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2011年全年全國(guó)平均樓價(jià)將有15%至20%的升幅。
抑或調(diào)控失度
“舊瓶裝舊酒，效果難言其好�！鳖櫤２ǜ嬖V本報(bào)記者，2011年的樓市走勢(shì)，主要取決于決策層的樓市調(diào)控政策和決心，以及各級(jí)地方政府的執(zhí)行力度。
顧海波向記者提供的資料顯示，“國(guó)十條”基本上是一些原則性的概念，缺少具體的實(shí)施細(xì)則和懲戒措施。就猛增的銀行信貸來(lái)說，4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激方案和2010年的貨幣超發(fā)，流入了央企的賬戶，讓央企地產(chǎn)企業(yè)能夠一天之內(nèi)制造三個(gè)地王。
為此，央行適度寬松的貨幣政策開始收緊——10月央行宣布加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，試圖遏制此前寬松貨幣政策而導(dǎo)致的資產(chǎn)價(jià)格泡沫。
內(nèi)外交困的是通脹壓力不斷加大，部分因通脹預(yù)期尋求資產(chǎn)保值的購(gòu)房者又開始奔向樓市。沉寂了4個(gè)多月的溫州炒房團(tuán)，到年末出手不凡。此外熱錢也大量涌入，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年度資金來(lái)源63220億元，同比增長(zhǎng)31.2%；其中，國(guó)內(nèi)貸款11245億元，增長(zhǎng)25.0%；利用外資656億元，增長(zhǎng)59.0%。
中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春說：“從短期資金來(lái)看，目前地產(chǎn)商貨幣資金與短期應(yīng)付款之間的比例還是很高的。”據(jù)他預(yù)計(jì)，2011年一季度住宅供給將大幅度放量，二季度房地產(chǎn)商資金會(huì)逆轉(zhuǎn)。
央行行長(zhǎng)周小川也犯了難：加息、熱錢，還有CPI，如何適度調(diào)控，而央行選擇了上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，一年就調(diào)了6次。地產(chǎn)專家易憲容認(rèn)為，房?jī)r(jià)與成交量的上漲，根源是信貸過多，“只要信貸繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行，市場(chǎng)就會(huì)恢復(fù)理性。”
資料顯示，2009年我國(guó)房產(chǎn)新增貸款1.97萬(wàn)億，約占全國(guó)新增貸款總量9.59萬(wàn)億元的1/5，已經(jīng)創(chuàng)下歷史最高水平，“2010年很可能突破1/5。”而統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款8460億元，個(gè)人按揭貸款5745億元，合計(jì)1.42萬(wàn)億元。這與2009年同期房產(chǎn)新增貸款量1.19萬(wàn)億元相比，增長(zhǎng)近20%。
對(duì)此，住建部副部長(zhǎng)仇保興一度表示：“中國(guó)的房?jī)r(jià)波動(dòng)非常厲害，接下來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控不確定的因素將更多，難度也更大�！北M管國(guó)土部、住建部規(guī)劃未來(lái)5年將涉及保障房和房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域的新政尚未出臺(tái)，但業(yè)界對(duì)此多有議論。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，下一步調(diào)控路線是：“市場(chǎng)商品、保障房建設(shè)這兩條腿一起走路。”可以肯定的是保障房正在強(qiáng)大起來(lái)——按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的要求及2011年保障房建設(shè)的目標(biāo)，2011年的保障房將達(dá)到1000萬(wàn)套，這是一個(gè)非常大的數(shù)量。
住建部相關(guān)官員稱，2011年計(jì)劃保障房1000萬(wàn)套來(lái)緩解市場(chǎng)供需矛盾。例如在保障房上南京將用3年時(shí)間在原11萬(wàn)套的基礎(chǔ)上，新增29萬(wàn)套，總量將達(dá)40萬(wàn)套，其中包括經(jīng)適房、廉租房、公租房。與南京一樣，上海住房局局長(zhǎng)劉海生稱，截至11月底，上海經(jīng)適房已竣工175萬(wàn)平方米，動(dòng)遷安置房已開工789萬(wàn)平方米，經(jīng)適房已開工352萬(wàn)平方米，全年目標(biāo)綜合完成率達(dá)到94%；2012年將確保保障房開工1500萬(wàn)平方米，供應(yīng)1150萬(wàn)平方米。
“要不要二次調(diào)控，抑或三次調(diào)控，也不好判斷。”顧海波分析，因?yàn)槲覀冃枰牟皇钦{(diào)控，需要的是一個(gè)比較合理的、健康的、規(guī)范的制度。多位專家據(jù)此斷言，未來(lái)一個(gè)時(shí)期內(nèi)，樓市調(diào)控的作用很難取得明顯的效果。(華夏時(shí)報(bào)) |
