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樓市第三輪調(diào)控信號(hào)密集釋放 開發(fā)商擔(dān)心資本金比例提高
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http://m.szycnet.cn 發(fā)表日期：2010-12-27 14:38:28
蘭格鋼鐵 |
網(wǎng)友最期待二套房停貸政策出臺(tái)開發(fā)商害怕上調(diào)資本金比例
一線城市再度頻現(xiàn)高價(jià)地塊，新房、二手房成交量的持續(xù)攀升，全國70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比上漲……2010年即將過去，人們發(fā)現(xiàn)，政府已經(jīng)兩度出手調(diào)控的樓市依然與預(yù)期有差距。
雖然不少人認(rèn)為樓市調(diào)控的當(dāng)務(wù)之急是落實(shí)好現(xiàn)有的政策，但如果房價(jià)短期內(nèi)出現(xiàn)繼續(xù)上漲，不排除已經(jīng)一再表示“調(diào)控房價(jià)絕不會(huì)退縮”的政府出臺(tái)第三輪調(diào)控的可能性。國土部月中有關(guān)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地管理的通知以及上周末央行的加息，已經(jīng)讓人們提前嗅到了些許信號(hào)……
九成網(wǎng)友認(rèn)為調(diào)控效果不大
進(jìn)入12月，一線城市土地集中出讓，僅萬科不到一個(gè)月就支出逾百億；保利地產(chǎn)更在年內(nèi)廣州爭奪白云新城地塊的過程中以樓面地價(jià)19632元/平方米、20605元/平方米，連續(xù)將廣州地王單價(jià)紀(jì)錄推向新的高度；連續(xù)大半年“低調(diào)”的華潤，也斥資在成都拿了一幅119畝的土地；近期很少在土地市場露面的和黃，和長江實(shí)業(yè)聯(lián)合在重慶及大連斥資近26億元拿地后，又以16.2億元拿下青浦趙巷地王……
不單單是在土地市場，在新房、二手房市場，北京、上海、深圳等地的新房、二手房成交量在歷經(jīng)此前的震蕩之后，在12月迎來了不同程度的回調(diào)……
本報(bào)進(jìn)行的“樓市調(diào)控效果調(diào)查”顯示，在參與調(diào)查的網(wǎng)友中，九成認(rèn)為由于執(zhí)行的不到位，二次調(diào)控收效甚微；7%的網(wǎng)友認(rèn)為二次調(diào)控具有一定效果，對過快上漲的房價(jià)有一定抑制；3%的網(wǎng)友認(rèn)為十分有效果，樓市遭到前所未有的打壓。在已經(jīng)出臺(tái)的調(diào)控措施中，參與調(diào)查的網(wǎng)友認(rèn)為政府表態(tài)推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)和暫停發(fā)放第三套房貸是打擊投資投機(jī)最有成效的調(diào)控措施，首付比例提高、限外令、調(diào)整交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等政策影響甚微。
房價(jià)的一漲再漲讓63%的網(wǎng)友暫時(shí)擱置了購房計(jì)劃，僅有一成的網(wǎng)友表示出于剛性需求，將馬上出手購房，更多的網(wǎng)友則對樓市調(diào)控政策的進(jìn)一步落實(shí)以及可能出現(xiàn)的第三輪調(diào)控充滿期待。
釋放第三輪調(diào)控信號(hào)
正因?yàn)樯鲜鲞@些原因，本月19日深夜國土部再度對外公布相關(guān)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地管理的通知、央行25日的加息，以及住建部昨日起上調(diào)的公積金存貸款利率，被外界解讀為新一輪樓市調(diào)控的急先鋒，國務(wù)院總理溫家寶昨日做客中央人民廣播電臺(tái)時(shí)表示下一步要加大保障房建設(shè)力度和抑制投機(jī)，也被解讀為再度點(diǎn)燃了第三輪樓市調(diào)控的信號(hào)。
北京中原地產(chǎn)三級市場部研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，從4月和9月的兩次調(diào)控看，全國各地房價(jià)依然維持上漲。特別是9月以來全國房價(jià)連續(xù)3個(gè)月上漲，使得調(diào)控政策的作用再次受到質(zhì)疑，而總理的表態(tài)再次表明了監(jiān)管層對目前房價(jià)的擔(dān)憂�！澳壳胺績r(jià)依然超過合理水平。特別是12月19日國土部的通知以及央行上調(diào)存貸款利率、公積金存貸款利率隨之上調(diào)，都已經(jīng)明確了第三輪調(diào)控很可能將再次開始。”
而在本報(bào)進(jìn)行的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中，31%的網(wǎng)友認(rèn)為信貸政策的變化對自己購房最有影響，稅費(fèi)、限購、保障房等緊隨其后，正因如此，在被問及如果相關(guān)部門啟動(dòng)第三輪的樓市調(diào)控政策，最期待哪些措施能夠落地時(shí)，提高貸款利率或干脆暫停二套房貸成為21%購房者心目中最期待的調(diào)控政策，而房產(chǎn)稅的出臺(tái)、增加保障房建設(shè)力度以及國土部公布囤地炒地名單分別以20%、19%和16%位列第二、第三、第四名。
開發(fā)商擔(dān)心資本金比例提高
“除了措施落實(shí)問題，二次調(diào)控沒有解決的一個(gè)關(guān)鍵是開發(fā)商的資金鏈依然十分充裕，沒有降價(jià)的動(dòng)力�！痹�21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場總監(jiān)林蕾看來，未來調(diào)控除了可能出臺(tái)的房產(chǎn)稅以外，針對開發(fā)商資金鏈的調(diào)控也應(yīng)是其中之一。
前日的加息便被業(yè)內(nèi)解讀為調(diào)控起點(diǎn)，相比于加息，開發(fā)商此時(shí)最擔(dān)憂的卻是資本金比例的上調(diào)�！艾F(xiàn)在已經(jīng)是30%到35%了，這里面還有很多是通過其他渠道進(jìn)來的，如果再提不知道會(huì)怎樣�！表�(xiàng)目資本金比例是指開發(fā)商擁有資金占其全部開發(fā)資金的比例，即自有資金比例。自有資金比例降低后，開發(fā)商貸款門檻更低，可以用更少的資金貸到更多的款。
一位不愿透露姓名的開發(fā)商告訴記者，自此前國務(wù)院調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的資本金比例，普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從20%調(diào)至30%甚至35%以后，開發(fā)商利用信貸杠桿進(jìn)行的擴(kuò)張收緊了很多�！疤岣哔Y本金比例就是提高了融資門檻，一個(gè)擁有國企背景的開發(fā)商，開發(fā)一個(gè)規(guī)模100億元的項(xiàng)目，前期投入30億元便可操作，最終流水達(dá)到200億元也不為過，如果提到50%，資金壓力幾乎是增大了一倍�！�
但這位開發(fā)商同時(shí)指出，從目前加大供應(yīng)的調(diào)控基調(diào)來看，由于提高資本金比例直接的影響便是供應(yīng)量的減少，因此短期內(nèi)可能難以成行。“但不排除政府有保有壓，就是加大保障房層面的建設(shè)，通過墊付、補(bǔ)貼的形式將保障房的資本金比例降低，而對于商品房這塊，特別是低容積率的項(xiàng)目，將有可能大幅提高�！�
調(diào)控有望成為常態(tài)
“已經(jīng)出臺(tái)的樓市調(diào)控措施實(shí)際上已經(jīng)非常的嚴(yán)厲了，只要能夠落實(shí)到位，效果應(yīng)該是值得期待的，但并不排除在萬不得已的情況下，政府拋出新的儲(chǔ)備政策�！睏罴t旭認(rèn)為，“現(xiàn)在的問題是有一些政策沒有執(zhí)行到位，特別是在地方，限購與信貸政策方面，地方政府包括商業(yè)銀行可能還沒有落實(shí)到位。例如有些城市出了限購措施，但細(xì)則一直未出臺(tái)，限購有政策但沒有落到實(shí)處�！�
中原集團(tuán)研究董事程澐則指出，我國房地產(chǎn)市場所面臨的根本性矛盾，即市場化過度而保障房缺失短期內(nèi)無法緩解之時(shí)，調(diào)控將成為常態(tài)，從而為緩解市場的供求矛盾爭取時(shí)間和空間。因此，2011年房地產(chǎn)市場調(diào)控依然面臨從緊的壓力�！敖陿鞘姓{(diào)控的效果明顯受到銀行信貸的執(zhí)行尺度、地方政府的執(zhí)行力度、輿情監(jiān)督的程度這三大要素的左右。在'增供應(yīng)，遏需求’的調(diào)控指向被再次明確之下，2011年將繼續(xù)為2010年調(diào)控尚未達(dá)成的目標(biāo)而努力�！�
在楊紅旭看來，房價(jià)上漲一旦難以抑制，短期之內(nèi)可能會(huì)推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)，通過房產(chǎn)稅，可能會(huì)起到短期抑制投資需求和穩(wěn)定房價(jià)的作用。 |
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