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上海房產(chǎn)稅改革預(yù)期升溫 人均面積或成要素
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http://m.szycnet.cn 發(fā)表日期：2010-12-31 9:33:55
蘭格鋼鐵 |
樹欲靜而風(fēng)不止。對上海樓市來說，即將過去的2010年，房產(chǎn)稅之風(fēng)頻吹，而“靴子”落地，似已越來越近。
日前，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，明年將推行房產(chǎn)稅試點。聯(lián)系韓正市長在上海市經(jīng)濟(jì)工作會議上“做好房產(chǎn)稅改革試點準(zhǔn)備”的表態(tài)，以及重慶市人民政府公開表示“積極做好征收高檔住房房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作”，可以預(yù)見，上海與重慶兩地，極有可能被列入首批試點城市名單。
有消息稱，上海和重慶上報的房產(chǎn)稅試點方案，很有可能不一樣。重慶是從高檔房開始征收，上�？赡芟葟男沦徸》空魇�。
“人均面積”或成要素
過去數(shù)月，上海市房管局的一個機(jī)構(gòu)，頗引人注目。這就是被認(rèn)為“為征收房產(chǎn)稅鋪路”的上海房屋狀況信息中心，該中心目前正逐步完善。這可被視為一個搜索系統(tǒng)，通過它可以掌握上海目前所有的房屋狀況的信息。這一中心的成立，既能“摸清家底”，為房產(chǎn)稅何時出臺、如何征收、怎樣調(diào)整稅率，提供決策參考，又能為房產(chǎn)稅實施“落地”，提供一定的保障。
專家們認(rèn)為，上海房屋狀況信息中心的成立，彌補(bǔ)了此前房屋信息統(tǒng)計的“短板”。更重要的是，通過這個中心，可以比較精確地計算出不同情況下的“人均面積”，而這被視為征收房產(chǎn)稅的一大要素。
如果房產(chǎn)稅先從新購住房征收，那么除了“人均面積”，還有一些要素也是關(guān)鍵。比如，如何定義“家庭”，又如何確定“新購房產(chǎn)”的截止日期。對此，目前尚無官方說法。不過按此前“滬十二條”調(diào)控細(xì)則，“家庭”主要是指夫妻雙方和未成年子女，如果成年子女買房算兩個家庭；而網(wǎng)上簽約日期，即為判斷是否“新購房產(chǎn)”的截止日期。
存量房未必高枕無憂
目前，上海房產(chǎn)稅方案中央并未批復(fù)，“滬十二條”的調(diào)控效果，還需時間驗證。因此，滬版房產(chǎn)稅具體條款仍可能出現(xiàn)變化。專家透露，即便上海房產(chǎn)稅先從新購住房征稅，也不意味著存量房產(chǎn)可以“高枕無憂”。如果初步調(diào)控效果不佳，存量房也可能被征稅。
房產(chǎn)稅試點主要是為了遏制房價快速上漲，使樓市健康穩(wěn)定發(fā)展。從調(diào)控手段來看，房產(chǎn)稅出臺不是一成不變的，政府可根據(jù)市場情況，通過稅率調(diào)節(jié)等“持續(xù)調(diào)控”。如果僅對新購房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，不會起到積極效果。是否能像重慶那樣，擬對存量高檔房征收房產(chǎn)稅，或許能調(diào)節(jié)房價。
當(dāng)然，這其中存在“評估力量不足”的問題。一般而言，存量房征稅是以“評估價”為計稅基礎(chǔ)，如果一套房“精準(zhǔn)評估”需3個工作日計算，則“精準(zhǔn)評估”出上海所有存量房的價格，需要數(shù)年甚至十幾年。而高達(dá)總房價0.5%的評估費用，也是一大困擾。針對此，也有專家提出“模糊評估”，即以地段、房屋類型等為標(biāo)準(zhǔn)，按不同檔次征稅。
避免誤傷自住消費者
在上海試點房產(chǎn)稅，還有一些細(xì)節(jié)，值得關(guān)注。
近年來，上海完善住房保障體系與房地產(chǎn)市場體系建設(shè)，堅持的原則是“三個為主”，即以居住為主、以市民消費為主、以普通商品房為主。因此，歷來一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，都避免“誤傷”普通老百姓。如果試點房產(chǎn)稅，可以肯定的是將遏制投機(jī)性需求，普通市民不會受到太大影響。
而房產(chǎn)稅稅率，也有可能根據(jù)不同狀況，累進(jìn)變化。有消息稱，根據(jù)擁有房屋套數(shù)的不同，年稅率可從0.8%至20%征收。擁有房產(chǎn)越多，稅率越高，以遏制投機(jī)性需求。
上海易居房地產(chǎn)研究院的報告顯示，從國家層面來看，今年我國已經(jīng)將房產(chǎn)稅改革納入發(fā)改委的年度工作計劃，并明確表示要“加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點工作，并逐步擴(kuò)大到全國”。目前中央在選擇出臺時機(jī)，若明年春季房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱趨勢，房產(chǎn)稅出臺的可能性較大。
保障房比房產(chǎn)稅靠譜
12月26日，中共中央政治局常委、國務(wù)院總理溫家寶走進(jìn)中央人民廣播電臺直播間。在回答“房價總理說了不算，總經(jīng)理說了算”的說法時，溫總理明確表示“總理應(yīng)該管的主要是保障性住房，解決的主要是中低收入者的問題”。
由此可見，落實保障性需求，才是調(diào)控樓市的“根本之道”。限購、限貸只是治標(biāo)，只有著力推進(jìn)保障房建設(shè)，才是樓市健康平穩(wěn)發(fā)展的長久之道。從這點來看，保障房比房產(chǎn)稅更靠譜。
上海這幾年，也正在全力建設(shè)保障性住房。上海的保障性住房體系是“四位一體”，分別是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、動遷安置房和公共租賃房。按照發(fā)展思路，保障性住房之間還將設(shè)置“旁通道”，相互轉(zhuǎn)化。上海今年將有200萬平方米經(jīng)濟(jì)適用住房竣工、403萬平方米經(jīng)濟(jì)適用住房和806萬平方米動遷安置房開工，明年將建設(shè)和籌措1500萬平方米的保障性住房。
出于種種限制，可能試點的房產(chǎn)稅方案，或許相對寬松，只是代表一種方向，未必會成為開發(fā)商們的“噩夢”。但可以肯定的是，如果上海能夠完整建立保障性住房體系，那么房價調(diào)控的局面將徹底改觀。
(本文來源：新民晚報) |
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