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變相圈地利益多 開發(fā)商扎堆旅游地產(chǎn)
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http://m.szycnet.cn 發(fā)表日期：2011-1-4 9:01:55
蘭格鋼鐵 |
自2010年下半年以來，不少開發(fā)商紛紛加大了對旅游地產(chǎn)的投資。
本報(bào)記者 肖素吟 發(fā)自廣州
多輪的宏觀調(diào)控，正迫使5萬多家地產(chǎn)商思考轉(zhuǎn)型的問題。
2010年12月21日，中化集團(tuán)旗下方興地產(chǎn)斥資26億元啟動(dòng)麗江旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。這是地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)的一個(gè)典型案例。實(shí)際上，自2010年下半年以來，萬達(dá)、保利、中信，還有恒大、龍湖、佳兆業(yè)，不少開發(fā)商紛紛加大了對旅游地產(chǎn)的投資。
那么，究竟是什么造就旅游地產(chǎn)熱？
地方政府為什么熱衷于賠本賺吆喝，給開發(fā)商很大的優(yōu)惠？
5萬多家開發(fā)商考慮轉(zhuǎn)型
椰影婆娑，海風(fēng)徐徐。在“海南國際旅游島”的旖旎風(fēng)光中，鋼筋水泥不再是突兀的風(fēng)景：千億元資本早已集結(jié)海南，撬動(dòng)這個(gè)只有3.39萬平方公里海島的旅游地產(chǎn)。
海南旅游地產(chǎn)的盛宴令人垂涎不已。
而在國內(nèi)其他省市，覬覦旅游地產(chǎn)的眾開發(fā)商也是摩拳擦掌。
2010年12月21日，中化集團(tuán)旗下方興地產(chǎn)金茂君悅酒店-金茂世家旅游綜合體項(xiàng)目于云南麗江原世界遺產(chǎn)公園奠基，總占地面積近44萬平方米，并計(jì)劃投資26億元啟動(dòng)該項(xiàng)目。這是專注于寫字樓和酒店物業(yè)的方興地產(chǎn)真正邁出旅游地產(chǎn)的第一步。
2010年12月8日，中信地產(chǎn)于江西省九江市簽署“中信廬山西海項(xiàng)目總體運(yùn)營合作協(xié)議”，將云居山—柘林湖風(fēng)景名勝區(qū)區(qū)域進(jìn)行整體規(guī)劃開發(fā)。
同是國企背景的保利地產(chǎn)亦是頻繁斬獲大型旅游綜合體項(xiàng)目。2010年11月30日，保利簽署協(xié)議，將于東莞樟木頭的寶山生態(tài)開發(fā)區(qū)啟動(dòng)建設(shè)東莞保利生態(tài)城項(xiàng)目，投資近百億元。
商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬達(dá)在旅游地產(chǎn)開發(fā)上亦是不甘落后。事實(shí)上，自2008年起，萬達(dá)就聯(lián)盟中國泛海、聯(lián)想控股、內(nèi)蒙古億利資源集團(tuán)、遼寧一方等開發(fā)商開發(fā)旅游地產(chǎn)，斥資近1700億元。
與萬達(dá)不謀而合的還有龍湖地產(chǎn)和佳兆業(yè)。前者在2010年8月和2010年10月，先后于煙臺養(yǎng)馬道囊括69幅地塊，耗資49億元，占地6300畝，打造大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，且于10月拿下占地1781畝的云南旅游用地。后者于8月和11月于遼寧分別簽署協(xié)議，擬投資開發(fā)弓長嶺區(qū)溫泉旅游綜合體項(xiàng)目和遼寧東戴河國際旅游新城項(xiàng)目簽署協(xié)議。
不難發(fā)現(xiàn)，盡管上述開發(fā)商蓄勢旅游地產(chǎn)已久，但是大舉進(jìn)軍旅游地產(chǎn)卻是始于2010年下半年。
“住宅地產(chǎn)經(jīng)過10年的大發(fā)展以后，經(jīng)歷了多輪宏觀調(diào)控。原本在這個(gè)領(lǐng)域耕耘的5萬多家房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)量和資金流放緩很多，這樣就面臨著轉(zhuǎn)型的問題�！敝袊C合開發(fā)研究院旅游地產(chǎn)研究中心主任宋丁對時(shí)代周報(bào)記者表示。
政府與開發(fā)商雙贏
在旅游地產(chǎn)的土地賬本中，地方政府與開發(fā)商的關(guān)系是極其微妙的，各自敲起算盤。
“從房地產(chǎn)政策來講，在城市范圍內(nèi)，針對土地的政策和限制已經(jīng)很多了，但是到邊緣地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)特別是旅游地產(chǎn)開發(fā)，存在著打‘擦邊球’的概念�！彼味r(shí)代周報(bào)記者表示。
把旅游地產(chǎn)作為啟動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力之一，地方政府頻頻出臺優(yōu)惠政策。值得注意的是，在上述旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中，部分項(xiàng)目是地方政府的招商引資項(xiàng)目。其中，佳兆業(yè)弓長嶺區(qū)湯泉谷溫泉旅游綜合體開發(fā)正是遼陽市招商引資項(xiàng)目。
根據(jù)遼陽市招商引資優(yōu)惠政策，在土地使用和資金扶持上均有優(yōu)惠。其中包括“按市以下土地出讓金權(quán)屬，由同級財(cái)政按投資額度返還土地出讓金：外來資金到位 100萬美元或1000萬人民幣，返還30％；到位資金每增加100萬美元或1000萬人民幣，增加10％的土地出讓金返還比例，直至全額返還”等。
“地方政府與開發(fā)商的利益永遠(yuǎn)是共生的。在地方政府看來，純粹做房地產(chǎn)開發(fā)不利于地方經(jīng)濟(jì)的長久發(fā)展，而如果發(fā)展旅游地產(chǎn)卻符合其長期利益，而且旅游地產(chǎn)前期投資大、品牌效應(yīng)比較強(qiáng)，需要持續(xù)投資，所以政府也會做出一定的讓利。”中地行董事長徐建平對時(shí)代周報(bào)記者表示。
不過，土地的誘惑，對于開發(fā)商而言，無疑是最為關(guān)鍵的。
在購房者對高房價(jià)望樓興嘆時(shí)，開發(fā)商對高地價(jià)亦是心有余悸。
“從開發(fā)商趨利的角度來講，第一個(gè)因素就是土地價(jià)格。事實(shí)上，在拿地過程中，很多旅游地產(chǎn)地塊是沒有經(jīng)過招、拍、掛程序的，而往往是大型開發(fā)商和地方政府經(jīng)過協(xié)商以后，走個(gè)過場而已。在一些偏遠(yuǎn)地區(qū)，地方政府急于改造當(dāng)?shù)芈浜蟮沫h(huán)境，包括舊村改造。在這種情況下，作為對開發(fā)商的補(bǔ)償，土地價(jià)格相對來講比較便宜�！�
無利不起早�！爱�(dāng)開發(fā)商第一步把地價(jià)拿下的時(shí)候，事實(shí)上就保證了競爭優(yōu)勢�！彼味”硎�。
相關(guān)人士曾于 2004年為華僑城旅游地產(chǎn)波托菲諾項(xiàng)目算過一筆賬：樓面地價(jià)不超過1600元/平方米，配套建設(shè)費(fèi)用400元/平方米，建安成本2300-2500元 /平方米，其他成本雜費(fèi)500元/平方米；按照不超過5000元/平方米的項(xiàng)目總承包和1萬元/平方米的售價(jià)計(jì)算，其毛利率已達(dá)到50%。
旅游可以帶動(dòng)房地產(chǎn)
現(xiàn)在，開發(fā)商普遍意識到，開發(fā)商有自己的資源，自然可以將旅游與地產(chǎn)融合起來開發(fā)，而且旅游地產(chǎn)項(xiàng)目拿地能夠得到政府的支持。世聯(lián)地產(chǎn)首席執(zhí)行官黎振偉對此表示，“最重要的是，旅游可以帶動(dòng)房地產(chǎn)，對開發(fā)商來說，其實(shí)是新的增長點(diǎn)。”
胡楠木表示，“開發(fā)商很聰明，跟政府玩‘貓捉老鼠’的游戲。先圈地搞旅游，之后慢慢再開發(fā)地產(chǎn)。這可能是最好的方式，將品牌打出來之后地產(chǎn)升值空間會越來越大�！�
“旅游地產(chǎn)前期投資比較大，大部分旅游地產(chǎn)都是在邊緣地帶，對土地的增值必須投入基礎(chǔ)設(shè)施、旅游項(xiàng)目、酒店項(xiàng)目等配套。這就相當(dāng)于政府投資基礎(chǔ)設(shè)施，最后的收益是通過土地增值來實(shí)現(xiàn)，而旅游地產(chǎn)的最終結(jié)果還是土地增值，將土地增值收益兌現(xiàn)成利潤的話，還是得通過酒店產(chǎn)品或者住宅產(chǎn)品�！毙旖ㄆ綄r(shí)代周報(bào)記者表示。
“旅游地產(chǎn)，無非就是將地產(chǎn)功能雙重化，一方面滿足自己的需求，另一方面就是將閑置資源作為公共資源。這就是地方政府的初衷�！比齺喬鞚珊蠣I銷總監(jiān)胡楠木對時(shí)代周報(bào)記者表示，“除了土地成本，在運(yùn)作過程中，由土地成本到土地價(jià)值的鏈條與土地指標(biāo)有關(guān)。同樣是100畝地，不同的容積率，決定了土地價(jià)值的不同�！�
盡管是先旅游后地產(chǎn)的發(fā)展模式，華僑城依舊是旅游經(jīng)營和地產(chǎn)開發(fā)的最佳詮釋者。
根據(jù)2009年年報(bào)，華僑城實(shí)現(xiàn)旅游綜合業(yè)務(wù)收入37.16億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入22.47億元，前者的毛利率為42.36%，后者的毛利率為 58.06%。值得注意的是，旅游綜合業(yè)務(wù)收益的大幅提升則是來自于成都華僑城、上海華僑城和東部華僑城全面開業(yè)，而往年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投資收益對整體利潤貢獻(xiàn)率甚至超過80%。
“國外旅游地產(chǎn)和國內(nèi)旅游地產(chǎn)的套路不一樣。國外旅游地產(chǎn)更注重酒店類和高端住宅，而國內(nèi)反倒是開發(fā)了另一類旅游地產(chǎn)，就是以一個(gè)大的旅游區(qū)、生態(tài)城等模式為主題，并伴有大量大型居住區(qū)的住宅地產(chǎn)和部分酒店類等商業(yè)地產(chǎn)。與過去的純住宅地產(chǎn)或者純商業(yè)地產(chǎn)相比，就相當(dāng)于若干個(gè)雞蛋放在一個(gè)籃子里，形成了產(chǎn)業(yè)組合的一個(gè)開發(fā)模式。實(shí)際上，旅游地產(chǎn)就是旅游綜合體或者文化綜合體。”宋丁表示。
借旅游地產(chǎn)變相圈地
“就旅游地產(chǎn)，從全國來看，最成熟的就是海南，但是從真正的定義來講，海南并不具備真正的旅游房地產(chǎn)。我個(gè)人來看，旅游與地產(chǎn)的結(jié)合還不夠緊密，目前還是兩條線在走，還沒有接軌�！焙緦r(shí)代周報(bào)記者表示。
這亦是國內(nèi)旅游地產(chǎn)的一個(gè)怪圈，甚至被打上“借旅游地產(chǎn)之名變相圈地”的嫌疑。這或許是繼華僑城模式后，其他開發(fā)商紛紛效仿卻無疾而終的緣故。
“在目前旅游地產(chǎn)的迅速拉升中，出現(xiàn)了一個(gè)重大的問題。我們看到，在華僑城由旅游向地產(chǎn)擴(kuò)張的模式成功之后，各種所謂的‘偽旅游地產(chǎn)’或者‘仿旅游地產(chǎn)’就出現(xiàn)了，而且更多的是以純粹的房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)的�！彼味∪缡钦f。
他繼續(xù)表示，“我們接觸過的幾個(gè)大項(xiàng)目都出現(xiàn)過這種問題，他們在前期的規(guī)劃根本就不能用，地方政府不批。當(dāng)開發(fā)商給予承諾、地方政府交地之后，他們往往是集中力量蓋房子，他們拿出的規(guī)劃大多都是房地產(chǎn)規(guī)劃，然后是象征性地做了旅游項(xiàng)目的規(guī)劃，這是地方政府不能夠容忍的，所以很多項(xiàng)目都擱淺了�！�
早前，萬達(dá)入主云南滇池國家旅游度假區(qū)亦是上演過這樣的插曲。
2003年，萬達(dá)和昆明滇池國家旅游度假區(qū)管理委員會簽訂協(xié)議，計(jì)劃在5000余畝滇池岸邊打造大型旅游度假項(xiàng)目，規(guī)劃中包括大型游樂園、湖濱高爾夫球場、旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)、產(chǎn)權(quán)式度假公寓、連排別墅、獨(dú)立別墅等。然而，住宅項(xiàng)目開發(fā)至第六期，其主題公園卻遲遲未開工。最終，昆明市政府于2007年從萬達(dá)手中收回閑置已久的旅游項(xiàng)目土地。
“那是純住宅項(xiàng)目，談不上旅游地產(chǎn)項(xiàng)目�！笔┣鍖Υ私忉尩�。
“現(xiàn)在很多開發(fā)商想做旅游地產(chǎn)，我要提醒他們：千萬不要沿著純地產(chǎn)的路去走，要更多看到的是旅游綜合體的配套功能。開發(fā)商必須擔(dān)當(dāng)起一定的政府功能，包括旅游配套和服務(wù)配套。”宋丁如是說。
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