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早報記者 徐曉林 圖
摩根士丹利正在清理上海物業(yè)池。在外資紛紛加碼內(nèi)地的背景下，作為“在滬最大的全球地產(chǎn)投資者”，大摩此舉意欲何為？
早報記者發(fā)現(xiàn)，2010年，大摩已經(jīng)接連轉(zhuǎn)讓了浦東莎瑪世紀公園服務式公寓及馬當路項目三分之二股權，加上2008年、2009年已經(jīng)拋售的四個項目，大摩七年前在上海構建起的龐大物業(yè)池已所剩無幾。目前大摩手中持有項目僅有上海環(huán)球金融中心10%股份、上海世界貿(mào)易大廈、上海金橋國際商業(yè)廣場等。
據(jù)不完全統(tǒng)計，近兩年通過不斷拋售上海物業(yè)，大摩已輕松賺得40余億元人民幣。
持續(xù)拋售
早報記者從第一太平戴維斯獲悉，2010年12月份新加坡嘉茂信托投資基金在上海盧灣區(qū)馬當路與徐家匯路交界處的項目中取得了三分之二的股權，項目包括一棟6層購物中心和31層辦公樓。
該項目轉(zhuǎn)讓方正是大摩。2007年2月，大摩與永業(yè)集團投資近13億元獲得該商業(yè)用地，這是大摩首次直接參與項目開發(fā)�？上Э嗟人哪�，項目至今未能上市。據(jù)稱，此次轉(zhuǎn)讓，大摩以38.6億元出手，相比于購地時投入的13億元，翻了近4.5倍。
此前在2010年7月，大摩將浦東莎瑪世紀公園服務式公寓項目以12億元轉(zhuǎn)讓給摩根大通旗下基金。項目原叫陸家嘴中央公寓，2006年5月份，大摩先后通過兩次收購其4棟住宅，耗資共計7億余元。
美國城市土地學會和普華永道對全球280多名房地產(chǎn)投資者調(diào)查訪談做出的《2011年亞太房地產(chǎn)市場新興趨勢》報告顯示，中國內(nèi)地，尤其是上海的房地產(chǎn)投資與開發(fā)仍然深受青睞。在其他知名投行圖謀加緊進軍內(nèi)地樓市之際，大摩屢屢拋售優(yōu)質(zhì)物業(yè)，這讓業(yè)內(nèi)感到詫異。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭對早報記者表示：“2008-2009年拋售是受金融危機影響。但現(xiàn)在拋售就有點反常，現(xiàn)在投行一般不會拋售物業(yè)，畢竟人民幣正在升值并且將繼續(xù)升值。”
狂賺40億
早報記者發(fā)現(xiàn)，通過近兩年的接連拋售物業(yè)，大摩也賺得盆滿缽滿。據(jù)不完全統(tǒng)計，進進出出之間，大摩已經(jīng)狂賺40余億元。
2010年通過上述兩大交易，大摩共計已經(jīng)有30億元入賬。而在2009年，大摩還曾先后通過整售或者散賣的方式，接連拋售手中持有的四個物業(yè)項目。
東海廣場轉(zhuǎn)讓便轟動一時。2009年8月大摩成功將東海廣場轉(zhuǎn)讓給SOHO中國，交易價格為24.5億元。在業(yè)內(nèi)看來，“這一價格也較為合適。畢竟握在手中近四年時間，租賃并沒有太大起色�！�2006年7月大摩以19.6億元從綠城財團手中購得東海廣場，整售之前只有30%出租率。錦麟天地的商鋪部分已在2009年10月以4億元價格轉(zhuǎn)手給了一家新加坡基金；2005年以8．46億港元取得的商業(yè)項目無限度廣場，在2009年以14．2億元價格出售給浙江開發(fā)商紅樓集團。
楊紅旭指出，投資機構都是以賺錢為目的的。2010年兩宗交易可能達到了大摩的預期收益水平，并且還有其他外資機構積極接盤，價格談判也相對容易，因此便毫不猶豫地轉(zhuǎn)讓。
“一般情況下，大摩會將項目持有約3-5年時間，然后開始尋找新買家�！睏罴t旭強調(diào)，“這也與他們一般是以基金的形式在海外募資有關，融資周期一般都是五年左右。到期時，大摩需要給投資者一個交代。”
早報記者也發(fā)現(xiàn)，上述幾宗被大摩轉(zhuǎn)讓的物業(yè)，大摩持在手中的時間確實是3-5年。徐匯永新城服務式公寓SHAMA（莎瑪）最短為3年時間，以無限度廣場代表的商業(yè)項目持有5年。
萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀（上海）有限公司研究及顧問部董事楊悅晨指出，大摩從前幾年大規(guī)模購入轉(zhuǎn)至現(xiàn)在的大規(guī)模售出，其投資策略確實有所改變。當然，從市場趨勢來看，目前房地產(chǎn)基金公司對于投資物業(yè)的持有周期正在進一步縮短，在投資市場上，“快進快出”將成趨勢。
以退為進？
在業(yè)內(nèi)看來，大摩雖然接連拋售上海物業(yè)，但不會退出內(nèi)地市場。
盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民表示，轉(zhuǎn)讓馬當路項目可能與資金短期短缺有關�！捌浜Ｍ馐袌龌蛟S只有中國區(qū)域還在為其盈利�！�
楊紅旭認為，“這或與大摩判斷房價將下跌有關�！贝竽ψ钚卵芯繄蟾骖A計內(nèi)地今年樓價將下跌15%，認為仍有選擇性的吸納機會。
雅仕鉑(亞洲)有限公司總裁楊詠詩認為，大摩從2003年進入中國以來，在中國的很多項目上都傾向于3-4年升值就轉(zhuǎn)手，加上金融危機，母公司急需把資金調(diào)回。同時，大摩的很多基金是不同財團支持的項目，不少機構投資人可能也受到金融危機影響，需要周轉(zhuǎn)，迫使基金經(jīng)理考慮處理在中國的物業(yè)。
而有人看來，大摩此舉是在“以退為進”。一方面，此前建起的物業(yè)池已建倉3-5年，到時間需要清倉了，另一方面，抓住其他投資機構加碼內(nèi)地和國內(nèi)企業(yè)和投資機構崛起擴張的熱情，更容易高價轉(zhuǎn)手。
值得注意的是，近期接手大摩物業(yè)的確是此類投資機構，如外資投資機構的新加坡嘉茂信托投資基金、小摩，國內(nèi)本土企業(yè)如SOHO中國、紅樓集團等。此外，國內(nèi)保險資金也在積極尋找合適的項目。
“一線城市競爭越發(fā)激烈，大摩今后戰(zhàn)略有可能轉(zhuǎn)移到二三線城市�！睏钤佋姀娬{(diào)。
“大摩可能會傾向于那些房地產(chǎn)價格相對還處于低位的二、三線城市�！睏類偝繌娬{(diào)，根據(jù)大摩以往投資偏好，其關注的物業(yè)類型估計還是集中在已建成的、目前表現(xiàn)一般，但是他們有信心通過改造提升品質(zhì)的項目，包括商鋪和寫字樓在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)也將是大摩的關注點。
而這已有跡可循。在瘋狂拋盤的同時，摩根士丹利卻在南京做出了一個大手筆的交易：巨資參與了曾三度停工的南京國際廣場，極少在中國公開露面的摩根士丹利房地產(chǎn)基金亞太區(qū)董事總經(jīng)理Robert Naso親自向媒體推介南京國際廣場，同行的還包括大摩房地產(chǎn)基金中國區(qū)執(zhí)行董事Denise Lau。 |
