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多版本上海房產(chǎn)稅待解：對新增房屋開征操作性最強
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http://m.szycnet.cn 發(fā)表日期：2011-1-12 9:08:18
蘭格鋼鐵 |
[來源]：東方早報
關于房產(chǎn)稅的討論11日達到高潮。
多家媒體昨日紛紛報道，上海房產(chǎn)稅又傳新版本，對象為增量房范圍。更有媒體言之鑿鑿地說，“上海版”房產(chǎn)稅有可能在本月15日，即上�！皟蓵鼻昂蠼议_神秘面紗，對新購房(包括一手和二手)后，家庭人均面積超過70平方米部分先預征兩年的房產(chǎn)稅。
不過，早報記者多方求證獲悉，關于上海版房產(chǎn)稅，流傳的版本很多。但在這些版本中，究竟最終按照哪個版本執(zhí)行，目前尚未有最終定論，相關部門仍在就細節(jié)進行溝通。
增量房征稅呼聲最高
此前關于上海版房產(chǎn)稅，流傳的版本有很多。據(jù)中國證券報1月10日的報道稱，關于上海試點房產(chǎn)稅的說法在業(yè)內(nèi)至少有三個版本：第一個版本是只對二套以上普通商品房和別墅征收；第二個版本是僅對新購房屋進行征收，且以每戶家庭名下一定房產(chǎn)面積為“起征點”；第三個版本是無論增量、存量都要征稅，按人均面積征收。房產(chǎn)稅稅率或為累進稅率，房屋價值高、人均面積大的房屋，稅率更高。關于房產(chǎn)稅的稅率，不同版本也不同，出現(xiàn)了按房價0.4%-0.8%之分。
在這些版本中，究竟最終按照哪個版本執(zhí)行，目前尚未有定論。一位接近上海市政府的人士昨日透露，此前政府部門征詢了包括上海社科院在內(nèi)的多家研究機構(gòu)的意見，“在眾多房產(chǎn)稅版本中，向新增房屋開征房產(chǎn)稅是所有版本中操作性最強的�！�
之前的1月8日，上海市政府法制辦副主任顧長浩在上海金融與法律研究院年會論壇上透露了兩點：一是對新買房的人，可能第二套才會征稅；二是，以前所買的房屋，“全都算一個基數(shù)”。
對此，有權(quán)威人士分析，事實上目前開征房產(chǎn)稅的時機尚不成熟，而若對新增房屋開征則節(jié)省了大量的評估耗資。因此，如果需要短期內(nèi)開征房產(chǎn)稅，這是最為可行的方式。隨著試點的成熟，存量房也將逐步被覆蓋。
諸多細節(jié)難點待解
對“上海版”房產(chǎn)稅有可能在本月15日，即上�！皟蓵鼻昂蠼议_神秘面紗的說法，一位接近政府的人士透露，這并不意味著上海版房產(chǎn)稅就會在這個節(jié)點推出。
上述人士透露，上海政府部門已經(jīng)就開征房產(chǎn)稅的時間聽取過多方意見，目前大多數(shù)學者建議在今年二季度推出，即先看看一季度樓市反應再作決定。但政府部門則較傾向于在一季度推出。
有消息人士進一步補充，上海版房產(chǎn)稅細則中還有眾多難點。
首先是起征面積。此前，顧長浩曾表示，對到底以房屋人均面積多少為起征點——60平方米還是70平方米，還沒有定論，這還要和財政部溝通。這和此前媒體報道的按照戶均200平方米以上的部分起征，有較大出入。
對此，一位不愿透露姓名的人士表示，簡單地用面積來劃分起征點并不合理，面積要和實際的價格相對應，市中心的200平方米和外環(huán)以外同面積的房源，價值顯然不對等。
在征收稅率上，各方也發(fā)表了不同的觀點。
中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄表示，上海版房產(chǎn)稅征收的稅率有傳0.4%、0.8%，最高的有傳按1.2%征收。事實上，征收房產(chǎn)稅不應該簡單的一刀切，而是應根據(jù)超過起征面積的不同，設置不同的稅率，才能有效起到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)形成機制中不合理的地方。
某財稅專家坦言，稅率如何確定大有學問。假設房產(chǎn)稅稅率定為1%，如果房地產(chǎn)價格上漲的幅度高于該比率，則該稅率對抑制房地產(chǎn)投機并無實質(zhì)意義。如果稅率過高，又會給房地產(chǎn)業(yè)造成新的壓力，不利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。
此外，由于不少地區(qū)的房地產(chǎn)信息尚未聯(lián)網(wǎng)，外地人士來上海買房，其名下的房源如何統(tǒng)籌計算，也是問題之一。
在此之前，被視為房產(chǎn)稅試點準備工作的房屋狀況信息中心進入籌備。房管局的相關人士曾透露，房屋狀況信息中心成立以后，上海市房管局可以從該中心查到個人名下所有的不動產(chǎn)記錄，理論上還可以查到某個身份證名下在全國的房屋信息。
問題不僅限于此。上海第一太平戴維斯物業(yè)顧問有限公司在最新研究報告中指出，在房產(chǎn)稅出臺之前，尚有一些系統(tǒng)和制度有待完善，其中包括明晰的產(chǎn)權(quán)制度、房產(chǎn)登記制度、獨立評估機制、強制征稅系統(tǒng)(例如全面的信用體系)以及稅收服務體系。報告同時指出，中國目前尚未建立可以服務于房產(chǎn)稅征收的系統(tǒng)�！笆忻癖M可能規(guī)避繳稅、政府各部門間缺乏溝通等問題也有待解決。”
房產(chǎn)稅改革爭議
另據(jù)新華社11日報道，財政部財政科學研究所所長賈康認為，從長期看房產(chǎn)稅的征收必不可少，由于既得利益者的阻礙，改革難題難以在爭議中得到解決，最好的方式是暫且擱置爭議，盡快試點開征房產(chǎn)稅，然后再開明地討論不斷完善。
爭議一說有跡可循。除了顧長浩的“還要和財政部溝通”，新世紀周刊之前更是報道，房產(chǎn)稅改革中央和地方出現(xiàn)嚴重分歧。該報道稱，地方對居民自住房屋征稅的方案，就是改造現(xiàn)有的房產(chǎn)稅，將征稅范圍擴大到居民自住房屋。這一方案無需開設新稅種，只需修改現(xiàn)行1986年版《房產(chǎn)稅暫行條例》即可。而財政部和國家稅務總局依然堅持改革初期確定的“將現(xiàn)有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅整合為全新的房地產(chǎn)稅”的思路。
爭議依然未休。新華社1月11日發(fā)自北京的報道稱，“從目前上海、重慶兩個房產(chǎn)稅試點城市透露出的政策細節(jié)來看，雖然同樣是開征房產(chǎn)稅，但兩個城市政策的側(cè)重點各有不同，重慶明確針對高檔商品住宅，而上海則很可能是針對居民的存量住房�！边@與頻遭曝光的上海版傾向“新購房”的說法迥異。
“房產(chǎn)稅無力解決高房價”
上海社科院一位研究人員昨日分析認為，無論目前房產(chǎn)稅開征將面臨那些困難，但其開征是大勢所趨，房產(chǎn)稅將逐漸代替土地出讓金，承擔起平衡地方政府收入的手段。
在賈康看來，房產(chǎn)稅制的改革有利于政府在履行職責和財政來源建設上建立一種內(nèi)在契合的良性循環(huán)；有利于優(yōu)化土地資源配置，推動房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展；有利于實現(xiàn)收入的良性再分配。
但有權(quán)威人士指出，在此前上海政府高層的一次會議上，明確指出上海出臺的房產(chǎn)稅只針對很小一部分高端房源，對普通購房者沒有影響。這意味著，試點的房產(chǎn)稅短期內(nèi)不可能對地方政府收入產(chǎn)生影響。土地出讓在很長一段時間，依然是地方政府經(jīng)濟的主要來源。因此，要想通過房產(chǎn)稅的收入來幫助地方政府遏制房價上漲，顯然為時過早。
根據(jù)第一太平戴維斯提供的一則研究案例，假如開征范圍限定家庭新購房，以上海一手住宅供應(2011年)預計可達2000萬平方米、一手房平均價格預計為每平方米20000元粗略計算，則新增一手住宅價值大約為4000億元。假如對新房征稅1%，則房產(chǎn)稅將帶來40億元的收益。
而根據(jù)此前中國指數(shù)研究院出具的數(shù)據(jù)，截至2010年11月22日，上海土地出讓收入已經(jīng)高達1369.94億元。
中國指數(shù)研究院副院長陳晟認為，房產(chǎn)稅的出臺被賦予了很多使命，其中遏制房價是其最弱的一個環(huán)節(jié)。目前商品房市場緊張的供求關系，導致房價居高不下，推出房產(chǎn)稅覆蓋的只是一小部分高端群體，不能遏制市場的需求，房產(chǎn)稅無力解決高房價。
第一太平戴維斯的報告則指出，從中長期來看，房產(chǎn)稅不太可能對房價有太大影響，但是房產(chǎn)稅的出臺可以促使現(xiàn)有住宅物業(yè)被更有效利用。房東可能將額外的物業(yè)持有成本轉(zhuǎn)嫁給租客，而目前空置物業(yè)的業(yè)主可能將物業(yè)出租，以應對持有物業(yè)成本的上漲。
復旦大學管理學院副教授陳杰稱，擬推出的房產(chǎn)稅可能更多強調(diào)對房屋消費的調(diào)節(jié)，可能又非�！皽厝帷薄Ｈ绻_不到預期效果，后面馬上再進行調(diào)整，對政策的有效性會有很大的影響。
[作者]：周祺瑾[選稿]：宋梅英 |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】m.szycnet.cn |
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