第三波調(diào)控突襲：二套房首付六成，三套房一律停購(gòu)

    國(guó)務(wù)院出臺(tái)新八條 要求各地一季度公布今年房?jī)r(jià)控制目標(biāo) 業(yè)內(nèi)人士  稱(chēng)新政比預(yù)料來(lái)的更早更嚴(yán)厲但更具操作性

　　國(guó)八條

　　■　各地設(shè)今年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，一季度向社會(huì)公布

　　■　擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面，增加公共租賃住房供應(yīng)

　　■　個(gè)人購(gòu)房不足5年轉(zhuǎn)手交易，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅

　　■　二套房首付不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍

　　■　大力推廣“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，閑置土地及時(shí)收回使用權(quán)

　　■　擴(kuò)大限購(gòu)范圍，本地二套房家庭和外地一套房家庭將停購(gòu)

　　■　落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)約談問(wèn)責(zé)機(jī)制

　　■　“嚴(yán)打”虛假消息散布者

　　早報(bào)記者 周祺瑾

　　第三波調(diào)控又緊鑼密鼓地向房地產(chǎn)市場(chǎng)襲來(lái)，此次調(diào)控比許多業(yè)內(nèi)人士所預(yù)料的更早、更嚴(yán)厲、更細(xì)。

　　26日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，宣布共計(jì)八條政策措施(簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)八條”)，以求“鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

　　最新出爐的政策措施中，最引人注目的有：2011年各城市合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征住房營(yíng)業(yè)稅；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%；推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房，等等。

　　相比去年4月份出爐的號(hào)稱(chēng)“史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控措施”——《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(俗稱(chēng)“國(guó)十條”)，有業(yè)內(nèi)人士評(píng)論稱(chēng)，沒(méi)有最嚴(yán)，只有更嚴(yán)。

　　各地設(shè)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)

　　“國(guó)八條”第一條提到，2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。

　　對(duì)此，中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟說(shuō)，個(gè)人認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲的合理速度應(yīng)該控制在大于CPI上漲、小于GDP增長(zhǎng)。

　　華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任華偉表示，這種目標(biāo)的制定，理論上是可以方便地方政府調(diào)控房?jī)r(jià)，但由于地方政府無(wú)法準(zhǔn)確把握每年貨幣的發(fā)行量、流動(dòng)量，以及各類(lèi)商品價(jià)格上漲的幅度，因此要制定新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，把握起來(lái)困難不小。

　　取消差額營(yíng)業(yè)稅

　　根據(jù)“國(guó)八條”，按照差額征收營(yíng)業(yè)稅的做法被喊停。

　　“國(guó)八條”提出，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。

　　漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏叡表示，原本營(yíng)業(yè)稅的征收方式有兩種：一種是差價(jià)的20%，另一種是房?jī)r(jià)總額的1%～2%。在一些地區(qū)，中介通過(guò)幫助客戶(hù)制定陰陽(yáng)合同，導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)的差價(jià)只有區(qū)區(qū)幾萬(wàn)元，大大規(guī)避稅收。這可以解釋?zhuān)瑸槭裁磿?huì)推出按照銷(xiāo)售收入全額征稅的做法。

　　陳晟則稱(chēng)，這是對(duì)近日出臺(tái)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的一種強(qiáng)化，主要是規(guī)范中介行業(yè)一些不合規(guī)的做法�！暗�相對(duì)于按照房?jī)r(jià)總額征收營(yíng)業(yè)稅，差額征收更能有效堵截投機(jī)，只是目前評(píng)估機(jī)制尚不完善、中介操作失范，取消差額營(yíng)業(yè)稅也是一種無(wú)奈之舉�！�

　　對(duì)“加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度”，施宏叡說(shuō)，推廣二手房評(píng)估，這是堵截稅收漏洞的關(guān)鍵，因?yàn)槟壳氨芏惖姆绞街饕�是通過(guò)作假交易價(jià)格。此舉可以遏制一定的投資和投機(jī)，但也意味著購(gòu)房者交易成本的提升。

　　二套房首付提至六成

　　此次調(diào)控再次強(qiáng)化差別化住房信貸政策。

　　“國(guó)八條”明確，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。而且，人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾�府新建住房�(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。

　　對(duì)此，施宏叡認(rèn)為，二套房首付從五成提升至六成，對(duì)于普通購(gòu)房者而言壓力不小。嘉華(中國(guó))投資有限公司銷(xiāo)售及物業(yè)管理總經(jīng)理谷文勝說(shuō)，二套房首付比例的上調(diào)，對(duì)于一些資金實(shí)力較強(qiáng)的購(gòu)房者而言影響并不大。目前供求關(guān)系依然十分尖銳，關(guān)鍵是房?jī)r(jià)上升預(yù)期如果得不到改變，購(gòu)房者仍會(huì)涌入樓市。

　　“政策的關(guān)鍵是在提醒市場(chǎng)，政府會(huì)通過(guò)各種手段擠壓投資和投機(jī)，這種信號(hào)的釋放對(duì)樓市會(huì)產(chǎn)生不小的影響�！笔┖陞闭f(shuō)。

　　限購(gòu)升級(jí)：二套以上停購(gòu)

　　“國(guó)八條”特別引人關(guān)注的一條是：“各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、能夠提供當(dāng)?shù)匾欢�年限納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房�！�

　　陳晟分析，這是限購(gòu)令的再次升級(jí)，是結(jié)合信貸政策對(duì)手頭充裕的投機(jī)客的再一次擠壓。之前上海規(guī)定只能新購(gòu)一套住房，而現(xiàn)在則是手中有2套以及以上，就不能再在本區(qū)域買(mǎi)房�！跋啾戎�前無(wú)疑更為嚴(yán)厲�！�

　　華偉說(shuō)，限購(gòu)政策短期內(nèi)控制需求是有效的，但關(guān)鍵是執(zhí)行，新頒布的限購(gòu)令中還有很多漏洞，不能在本行政區(qū)域購(gòu)房，完全可以選擇在其他城市購(gòu)房，一些投資客可以通過(guò)注冊(cè)公司、借用他人名義購(gòu)房。

　　政府顯然也意識(shí)到了問(wèn)題所在。

　　根據(jù)“國(guó)八條”，各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)如滯后，地方相關(guān)負(fù)責(zé)人將被約談問(wèn)責(zé)。

　　“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”壓地價(jià)

　　此次調(diào)控針對(duì)土地市場(chǎng)也推出了一些新的調(diào)控手段。其中提到，大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。

　　對(duì)此，陳晟分析，這意味著未來(lái)推普通商品住房用地的出讓公告中，還要規(guī)定該地塊入市的價(jià)格。在限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，再讓各個(gè)開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍。這種方式將大大壓縮開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間。

　　中華企業(yè)股份有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)戴正芳說(shuō)，這意味著以后競(jìng)拍，叫價(jià)越高，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)則越低。