進(jìn)入1月份，“保障房信托基金”成為地方“兩會(huì)”上頻繁出現(xiàn)的新名詞。由于公租房建設(shè)面臨龐大和持續(xù)的資金需求，單純依靠地方政府財(cái)政支持難以為繼，于是地方政府也開(kāi)始為保障房建設(shè)資金尋求門(mén)路。
就在此前不久，華潤(rùn)集團(tuán)董事長(zhǎng)宋林高調(diào)宣布，華潤(rùn)旗下的房地產(chǎn)投資公司漢威資本，正在與北京市政府商討成立一項(xiàng)房地產(chǎn)基金，規(guī)模達(dá)到100億元人民幣。
值得注意的是，在目前房地產(chǎn)融資相對(duì)困難的市場(chǎng)環(huán)境下，這個(gè)首次由市級(jí)政府“出面”與資本投資機(jī)構(gòu)成立的房地產(chǎn)基金一面世，無(wú)疑將給早已平靜多時(shí)的房地產(chǎn)資本市場(chǎng)掀起一陣波瀾。
房地產(chǎn)基金助推保障房
繼北京、重慶等地在地方兩會(huì)上提出對(duì)房地產(chǎn)基金助推保障房建設(shè)之后，1月24日，廣東省政協(xié)會(huì)議上又傳來(lái)了對(duì)“推動(dòng)保障房信托基金”熱議的聲音。
事實(shí)上，根據(jù)相關(guān)部門(mén)公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年全國(guó)保障房的建設(shè)任務(wù)已經(jīng)完成，但據(jù)記者從地方主管部門(mén)了解到，各地實(shí)際上的保障房建設(shè)完成情況不理想。
“保障房的問(wèn)題主要還是資金的問(wèn)題。”中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波曾向本報(bào)記者表示，“由于公租房建設(shè)面臨龐大和持續(xù)的資金需求，單純依靠地方政府財(cái)政支持難以為繼�！�
中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇也表示：“中央2010年投了600多億元，但地方政府沒(méi)有錢(qián)，保障房任務(wù)完成并不到位。盡管簽了責(zé)任書(shū)，但不搞金融創(chuàng)新，仍然無(wú)法完成。”
在這樣的背景下，房地產(chǎn)基金似乎成了保障房建設(shè)“救命的稻草”。
2010年底，全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)牽頭籌備的“建銀精瑞公共租賃住房建設(shè)投資基金”的方案，已經(jīng)報(bào)送至發(fā)改委及住建部，等待批復(fù)。這被稱(chēng)為是我國(guó)第一只以民間資本投資為主的保障房建設(shè)投資基金。
但是，資深房產(chǎn)信托基金投資專(zhuān)家、現(xiàn)任建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)李曉東曾告訴本報(bào)記者，這類(lèi)保障房基金產(chǎn)品的年回報(bào)應(yīng)該要達(dá)到5%甚至更高，才能獲得機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)注。
而事實(shí)上，目前的保障房投資基金都很難達(dá)到這樣的投資回報(bào)，因此李曉東表示，這只“建銀精瑞公共租賃住房建設(shè)投資基金”的盈利模式、退出方式由于政策細(xì)則的缺位而遲遲無(wú)法落實(shí)。
調(diào)控下的轉(zhuǎn)舵
盡管行業(yè)組織機(jī)構(gòu)牽頭的基金產(chǎn)品遲遲不能落地，但這似乎給了有著政府背景的大型房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)絕佳的“啟發(fā)”。
1月18日，宋林高調(diào)宣布，華潤(rùn)旗下的房地產(chǎn)投資公司漢威資本，正在與北京市政府商討成立一項(xiàng)房地產(chǎn)基金，規(guī)模達(dá)到100億元人民幣。
“漢威資本此次將國(guó)企背景與政府背景整合成立房地產(chǎn)基金，無(wú)疑將在資本和資源兩方面占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)�！贝鞯铝盒幸晃毁Y深分析師向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。
按照宋林的說(shuō)法，這只漢威資本與北京市政府共同成立的房地產(chǎn)基金，一半以人民幣出資，一半以外幣出資，主要投資于保障房建設(shè)及住房改造等項(xiàng)目。
但事實(shí)上，根據(jù)漢威資本此前的“履歷”，漢威資本此前對(duì)保障房建設(shè)甚至是住宅開(kāi)發(fā)都鮮有問(wèn)津。
“以前在房地產(chǎn)領(lǐng)域，幾乎還沒(méi)有過(guò)北京市政府與投資機(jī)構(gòu)合作成立房地產(chǎn)基金的先例�！睋�(jù)上述戴德梁行資深分析師分析，漢威資本這只房地產(chǎn)基金的成立主要也是為了當(dāng)下的樓市調(diào)控，北京市政府為投建保障房而“對(duì)投資方式進(jìn)行了調(diào)整”。
事實(shí)上，目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)融資受限是大多數(shù)開(kāi)發(fā)商面臨的共同問(wèn)題�！捌胀ㄗ≌_(kāi)發(fā)市場(chǎng)的融資日益艱難，此時(shí)介入保障房建設(shè)，或許能打破目前的市場(chǎng)僵局�！比A潤(rùn)置地一位北京項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。
當(dāng)然瞄準(zhǔn)時(shí)機(jī)“轉(zhuǎn)舵”的不僅是華潤(rùn)集團(tuán)。戴德梁行的一份報(bào)告顯示，大型開(kāi)發(fā)企業(yè)都已經(jīng)涉足了面向公租房等保障房的房地產(chǎn)基金，如海航置業(yè)集團(tuán)準(zhǔn)備發(fā)起設(shè)立的人民幣公租房地產(chǎn)信托基金，以及首創(chuàng)集團(tuán)、中糧信托、華潤(rùn)集團(tuán)、中信集團(tuán)籌備中的人民幣房地產(chǎn)私募基金等。
“當(dāng)前的大背景是樓市調(diào)控，作為地方政府最先考慮的是如何推動(dòng)保障房建設(shè)，而不是商業(yè)地產(chǎn)，這直接導(dǎo)致了時(shí)下房地產(chǎn)基金成立目標(biāo)的轉(zhuǎn)向�！币晃徊辉妇呙姆治鰩煴硎�。
中國(guó)版REITS試水
值得注意的是，與此同時(shí)，歷經(jīng)3年的等待，國(guó)內(nèi)第一單房地產(chǎn)投資信托基金也在歲末年初露出真容。而巧合的是，這個(gè)或由央行在天津試點(diǎn)推出的“中國(guó)版REITS”同樣也將面向保障房市場(chǎng)的廉租房。
2010年，全國(guó)保障性住房建設(shè)規(guī)劃為580萬(wàn)套，而這一數(shù)字在2011年變身為1000萬(wàn)套，總共需要1.4萬(wàn)億元的資金投入。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，如此巨大的財(cái)政投入可能導(dǎo)致各地政府對(duì)完成規(guī)劃能力有限，因此利用REITS方式引入民間資本參與保障房的建設(shè)，也成為政府的考慮之一。
“目前拿到REITS試點(diǎn)資格的城市是北京、天津、上海�！泵蠒蕴K告訴記者，其中，天津和上海均表示REITS試點(diǎn)將主要投向保障性住房建設(shè)，但是試點(diǎn)工作均沒(méi)有真正開(kāi)始。與此同時(shí)，廣東省也開(kāi)始了其公租房REITS的嘗試。
據(jù)了解，目前各地REITS試點(diǎn)進(jìn)展都有所不同。上海楊浦區(qū)已經(jīng)開(kāi)始通過(guò)海通證券(600837,股吧)房地產(chǎn)信托基金進(jìn)行試點(diǎn)，而天津版REITS試點(diǎn)方案正等待國(guó)務(wù)院審批，或仍采取“以售養(yǎng)租”的政府補(bǔ)貼方式。
另?yè)?jù)報(bào)道，北京將以政府持有的廉租房、公租房資產(chǎn)和房租收益委托設(shè)立房地產(chǎn)信托，在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行受益券的方式進(jìn)行融資，融資規(guī)模能達(dá)到40億－50億元。
事實(shí)上，早在2008年12月，孟曉蘇曾給住建部提出詳細(xì)建議“用REITS來(lái)持有政府的房子”。當(dāng)時(shí)住建部將此建議報(bào)至國(guó)務(wù)院，國(guó)內(nèi)發(fā)行REITS在原則上得到通過(guò)，但一直都沒(méi)有得以實(shí)施。
然而，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境以及決策層思路的變化，REITS所面臨的市場(chǎng)層面尷尬正在被政府的強(qiáng)力推動(dòng)所消解�！罢鼇�(lái)在保障房領(lǐng)域的發(fā)力，實(shí)際上是加強(qiáng)了市場(chǎng)對(duì)REITS產(chǎn)品推出的預(yù)期�！泵蠒蕴K表示。
(本文來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)) |
