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國(guó)內(nèi)房產(chǎn)政策重壓之下 投資客目光瞄準(zhǔn)澳洲HOUSE
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http://m.szycnet.cn 發(fā)表日期：2011-2-14 9:16:01
蘭格鋼鐵 |
借著春節(jié)放假的機(jī)會(huì)，方先生和父母去了一趟澳大利亞墨爾本探親，順便定了一套房子，這已經(jīng)是他在墨爾本買(mǎi)的第二套房子了。在他看來(lái)，目前，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)抑市政策頻出，暫時(shí)沒(méi)有什么投資的好機(jī)會(huì)了，而可以擁有永久性產(chǎn)權(quán)的澳大利亞正成為他房產(chǎn)投資的一個(gè)新去處。
這不，鞭炮聲中，央行又加息了，這更加堅(jiān)定了方先生在澳洲投資的決心。澳大利亞一些金融機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)也顯示，2010年，澳大利亞以平均9.4%的漲幅，成為房?jī)r(jià)上漲最“兇猛”的國(guó)家之一，并且還有繼續(xù)上漲的勢(shì)頭，澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)越來(lái)越多的“中國(guó)購(gòu)買(mǎi)”。
初嘗甜頭女兒留學(xué)零投入
澳大利亞是典型的移民國(guó)家，被喻為“民族的拼盤(pán)”。據(jù)了解，自英國(guó)移民踏上這片美麗的土地之日起，已先后有來(lái)自世界120個(gè)國(guó)家、140個(gè)民族的移民到澳大利亞謀生和發(fā)展。最近幾年，澳大利亞憑借著優(yōu)越的自然環(huán)境、地理?xiàng)l件和低失業(yè)率等有利條件，也吸引了大量中國(guó)人到當(dāng)?shù)刭I(mǎi)房置業(yè)、投資移民，方先生的家族就是一個(gè)典型的例子。
10年前，方先生的舅舅以技術(shù)移民的方式移民澳大利亞，并長(zhǎng)期居住在墨爾本。隨后幾年，就像“拔起的花生”，方先生的弟弟、妹妹兩個(gè)家庭也跟了過(guò)去。再后來(lái)，方先生的女兒留學(xué)也選擇了墨爾本。
方先生介紹說(shuō)，在澳大利亞，房屋空置率很低，不到5%，租房比較難，往往需要提前幾個(gè)月預(yù)訂。另外，租金也比較高，單間房屋租金每月在1000澳元左右，相當(dāng)于人民幣6000多元，4年下來(lái)，需要30萬(wàn)元人民幣，首付也夠了。因此，很多家長(zhǎng)會(huì)選擇在澳大利亞為留學(xué)子女買(mǎi)一套房，自住的同時(shí)也出租，用租金來(lái)還貸，可以達(dá)到“以房養(yǎng)學(xué)”的目的。等到4年后，孩子畢業(yè)，將房子賣(mài)掉，還可以獲得一筆額外的房產(chǎn)增值收入。
2007年，女兒剛上大學(xué)時(shí)，方先生花了不到30萬(wàn)元人民幣首付，以女兒的名義，在學(xué)校附近買(mǎi)了套兩居室的公寓，一個(gè)房間女兒自己住，一個(gè)房間出租，租金不僅解決基本的學(xué)費(fèi)、生活費(fèi)，還包括每月的貸款。女兒在澳大利亞的4年，等于是留學(xué)零投入，而且公寓還升值了40%左右，當(dāng)時(shí)不到30萬(wàn)澳元的房子，現(xiàn)在50萬(wàn)澳元了。如果換算成人民幣，升值幅度更高。
盡管和國(guó)內(nèi)200%的同期房產(chǎn)升值收益沒(méi)法比，方先生還是挺滿足的。另外，這也正是他決定把下一個(gè)房產(chǎn)投資目標(biāo)選擇在澳洲的原因，他認(rèn)為，國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)漲幅已經(jīng)透支，而澳洲的房產(chǎn)漲幅相對(duì)穩(wěn)健。
未來(lái)更看好墨爾本樓市
今年，方先生的女兒就要畢業(yè)了，準(zhǔn)備留在墨爾本，方先生也有未來(lái)移民澳洲的傾向，自用兼投資，于是，方先生從去年開(kāi)始，就讓妹妹幫著看房。
方先生的舅舅、弟弟、妹妹都住在墨爾本的華人區(qū)，各家相距不到10分鐘車(chē)程，住的都是前后帶花園，外加一個(gè)車(chē)庫(kù)的雙層大HOUSE，其中，弟弟家的房子占地大約600平方米，還有一個(gè)小游泳池，而這樣的房子售價(jià)不過(guò)80萬(wàn)澳元，相當(dāng)于人民幣500萬(wàn)元。這個(gè)房?jī)r(jià)在墨爾本算是比較貴的，目前，這里獨(dú)立HOUSE的價(jià)位約為50萬(wàn)澳元左右，相當(dāng)于當(dāng)?shù)匾粋�(gè)普通家庭大約5年的總收入。
方先生說(shuō)，每當(dāng)?shù)艿�、妹妹和他抱怨院子大、除草麻煩時(shí)，他的氣就不打一處來(lái)，這是他多么向往的房子呀。目前，他居住在北三環(huán)的陽(yáng)光麗景，價(jià)值600萬(wàn)元人民幣的房子不過(guò)是一個(gè)140平方米左右的高層公寓。于是，他再次出手時(shí)，也選擇了這種獨(dú)立HOUSE，而放棄了離商業(yè)中心區(qū)更近、租金回報(bào)更高的公寓房。據(jù)了解，很多中國(guó)人到澳大利亞買(mǎi)房，都有一種“HOUSE”情結(jié)。
其實(shí)，方先生的妹妹在幫他看房時(shí)，自己也準(zhǔn)備買(mǎi)第二套投資。第一，是看中墨爾本的房產(chǎn)投資價(jià)值，近年來(lái)，澳大利亞的房產(chǎn)一直在以每年5%至10%的速度穩(wěn)步上漲，特別是最近兩年，漲幅更快，即使在爆發(fā)全球金融危機(jī)的2008年、2009年也沒(méi)有受到影響。另外，現(xiàn)在墨爾本的房?jī)r(jià)與悉尼等其他澳大利亞城市相比，還是較低的，因此也成為新移民登陸澳大利亞的首選城市。有人預(yù)計(jì)，在不久的將來(lái)，墨爾本的人口數(shù)會(huì)超過(guò)悉尼，成為澳大利亞人口最多的城市，到那時(shí)墨爾本的房?jī)r(jià)可能還會(huì)提升；第二，他們也看中澳元的升值空間，澳元與美元兌換，10年前幾乎是2比1，現(xiàn)在幾乎是1比1了。另外，澳元與人民幣的兌換總體上也在升值。
方先生的另一個(gè)考慮是，投資澳大利亞房地產(chǎn)，土地產(chǎn)權(quán)為永久產(chǎn)業(yè)，可以世代相傳，且子女繼承時(shí)無(wú)須繳納遺產(chǎn)稅。
若無(wú)“內(nèi)應(yīng)”謹(jǐn)慎投資澳房產(chǎn)
據(jù)方先生介紹，近兩年，到澳大利亞買(mǎi)房的中國(guó)人越來(lái)越多，特別是去年國(guó)內(nèi)房產(chǎn)投資受到抑制以來(lái)，弟弟、妹妹家周邊，約有三分之一的HOUSE被中國(guó)人買(mǎi)走，其中有不少是專門(mén)的投資客。為此，一些澳洲房產(chǎn)中介開(kāi)始大量招聘會(huì)講中文的員工。
客觀上，澳大利亞海外投資法也鼓勵(lì)海外投資者購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，比如，對(duì)于海外人士，購(gòu)房也是可以貸款的；申請(qǐng)移民的人，購(gòu)買(mǎi)一套新房能獲得移民積分，很多試圖投資移民澳洲的人，都把購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)作為來(lái)澳的第一步。
總體而言，澳大利亞的房子處于供不應(yīng)求的局面，且整個(gè)行業(yè)較為成熟規(guī)范，市場(chǎng)處于良性循環(huán)中，住房空置率僅為1%，但方先生強(qiáng)調(diào)，到澳大利亞買(mǎi)房投資，也有政策風(fēng)險(xiǎn)。比如，面對(duì)不斷增多的“中國(guó)購(gòu)買(mǎi)”，澳大利亞在去年開(kāi)始收緊移民和房地產(chǎn)政策。前幾年，留學(xué)生和外國(guó)人買(mǎi)澳洲房子，可以貸95%甚至全額貸款，但目前貸款最多只能是85%了，而且如果拿不到澳洲綠卡，就不允許海外人員出租房子，這給中國(guó)投資者“以租養(yǎng)房”帶來(lái)困難。
另外，方先生認(rèn)為，匯率風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)是中國(guó)投資者不能忽視的一個(gè)方面。目前來(lái)看，澳元又處于歷史較高峰位，萬(wàn)一從高處往下滑也很有可能。
以前比較流行的是為移民而買(mǎi)房，但現(xiàn)在越來(lái)越多的中國(guó)人開(kāi)始將國(guó)外房產(chǎn)作為一種純粹投資途徑。方先生現(xiàn)在也有一些他的擔(dān)心：異地投資的風(fēng)險(xiǎn)大，如果出現(xiàn)遲交樓、房屋質(zhì)量等問(wèn)題，投資人的維權(quán)則存在一定困難。雖然，根據(jù)澳大利亞的法律，物業(yè)落成7年內(nèi)，凡有質(zhì)量問(wèn)題都可以追究建造商的責(zé)任，承建商必須作出補(bǔ)救或賠償，但這個(gè)過(guò)程還是很麻煩的。因此，方先生提醒國(guó)內(nèi)投資客，如果沒(méi)有親朋在澳大利亞做“內(nèi)應(yīng)”，在澳投資買(mǎi)房應(yīng)慎行。(北京晚報(bào)) |
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