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政協(xié)委員建言：保障房建設(shè)資金有限市場化
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http://m.szycnet.cn 發(fā)表日期：2011-3-9 13:31:30
蘭格鋼鐵 |
2011年1000萬套保障房能否順利實現(xiàn)目標(biāo)，可持續(xù)的資金來源是關(guān)鍵。1.3億元建設(shè)資金，對于中央、地方政府，乃至商業(yè)銀行都是不小的壓力。
尤其是，鑒于保障房的民生保障特性，各地建設(shè)保障房的模式中，政府和市場發(fā)揮的作用應(yīng)如何匹配？對此，政協(xié)委員們紛紛獻策。
全國政協(xié)委員、中國銀監(jiān)會主席助理、黨委委員閻慶民日前向兩會提交提案《建議進一步提高保障性住房資金供給水平》,議案提出：應(yīng)采取多種方式加大對保障性住房建設(shè)及其資金供給的支持力度，從設(shè)立財政專用賬戶、加大財政貼息的力度、允許保障性住房的市場化處置等幾個方面入手，形成政策合力。
全國政協(xié)委員、國家開發(fā)銀行原副行長劉克崮建議，保障性住房建設(shè)資金應(yīng)“政府為主，市場為輔”，而具體比例的配置，應(yīng)針對住房體系的細分差別化設(shè)置。此外，未解決地方政府建設(shè)資本金不足的問題，允許地方政府定向發(fā)債，以及發(fā)揮政策性銀行的政府輔助功能。
此外，全國政協(xié)委員、招商局集團原董事長秦曉建議，放開商品房，從出讓土地、出售商品房的收益中提取一定比例建立專項基金，用來建設(shè)公租房、廉租房。
政府主導(dǎo)
秦曉在兩會期間指出，政府工作報告中提到的保障房，還存在幾個問題，一是廉租房只提到每年何時開工，但未提何時竣工，目標(biāo)和完成之間相差多少未說；二是廉租房和公租房的建設(shè)資金還差多少，如何解決，沒有具體措施；三是現(xiàn)在已建成的廉租房、公租房，存在管理人員要花費很多管理費用的問題。
保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。鑒于保障房的民生保障屬性，不同于商品房的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟屬性，其建設(shè)資金的籌集，政府應(yīng)在其中承擔(dān)主導(dǎo)作用。
顯然，完全依靠政府，保障房建設(shè)任務(wù)難以實現(xiàn)，那么市場應(yīng)發(fā)揮多大功能？金融支持又將如何兼顧政策性與商業(yè)性？
劉克崮委員認(rèn)為，政府與市場的功能配置可以與住房的分類相結(jié)合。如將住房體系分為低保住房、廉租房、平租房(平價住房)、普通商品住房、中高檔商品住房、高檔商品住房六大類，其中前三大類為基本住房，覆蓋45%左右的人口。
對應(yīng)的，低保住房應(yīng)由政府全資建設(shè)管理，產(chǎn)權(quán)歸政府所有；廉租房收取一定租金，由政府負(fù)責(zé)建設(shè)管理，收取一定租金；平租房以收回成本為目標(biāo)，以政府和有條件的單位為主進行建設(shè)和管理，社會資金適當(dāng)參與，其產(chǎn)權(quán)由政府或單位所有，平租房銷售后有限產(chǎn)權(quán)歸購買者所有，且僅允許在本單位中流通，不能獲利。
資金方面，低保住房和廉租住房以財政撥款為主，實行低稅費政策；平租房可采取財政與信貸相結(jié)合的方式，實行低稅費政策。這與商品房以信貸為主、實行正常或高稅費政策區(qū)分開來。
信貸三大風(fēng)險
政府主導(dǎo)的同時，還要充分發(fā)揮包括銀行信貸在內(nèi)的社會資金的作用。不過，保障性住房項目屬政府主導(dǎo)項目，項目融資主體多為各地政府融資平臺，商業(yè)銀行必須考慮其中的信貸風(fēng)險，避免新一輪“平臺貸款”大躍進。
閻慶民指出，銀行貸款資金支持保障性住房建設(shè)仍存在一些困難，三大風(fēng)險不容忽視。
一是政策風(fēng)險。保障性住房項目均屬政府主導(dǎo)項目，項目實施過程中涉及拆遷、土地出讓等環(huán)節(jié)，政策變動將直接影響項目的完工進度和收益。
二是信用風(fēng)險。目前各地政府推動落實保障性住房的載體多為政府融資平臺企業(yè)，貸款償債第一來源實為地方財政，因此，貸款存續(xù)期間政府換屆、體制改革以及行政干預(yù)等均有可能產(chǎn)生貸款風(fēng)險。
三是擔(dān)保風(fēng)險。一方面，由于保障性住房以政府主導(dǎo)為主，銀行難以爭取優(yōu)質(zhì)擔(dān)保尤其是抵押擔(dān)保。另一方面，保障性住房實際操作過程中，大多數(shù)土地屬于非正常出讓，或免交土地出讓金，或存在大量拆遷等，因此銀行正常抵押難度較大。
目前地方融資平臺貸款還處于調(diào)整壓縮之中，銀監(jiān)會要求僅允許平臺貸款在有償還能力的保障房建設(shè)領(lǐng)域適度新增。閻慶民此前接受記者采訪時曾提出，銀行貸款跟進保障房項目的平臺公司，必須有財政資金足額到位、追加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、項目獨立核算等前提條件，以落實穩(wěn)定的還款保障，滿足銀行信貸的商業(yè)可持續(xù)性。
信貸資源普遍緊缺的2011年，保障房信貸支持仍是銀監(jiān)會差別化住房信貸政策下的重點導(dǎo)向之一。實際上，我國銀行信貸支持保障房建設(shè)已有一定積累。截至2010年末，主要銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)放保障性住房建設(shè)開發(fā)貸款余額2220億元，共支持1127個保障性住房項目，總建筑面積3.6億平方米。
適當(dāng)市場化
“財政為主、信貸為輔”是保障房建設(shè)資金的來源結(jié)構(gòu)。閻慶民建議，應(yīng)采取多種方式加大對保障性住房建設(shè)及其資金供給的支持力度，從三個方面夯實基礎(chǔ)，形成政策合力。
其一，設(shè)立財政專用賬戶。各類支持保障房建設(shè)的財政性資金應(yīng)全部存入專用賬戶。他認(rèn)為，一方面，可以從制度上防止財政性資金的挪用；另一方面，有利于銀行全面評估當(dāng)?shù)卣膶嶋H支持力度，并據(jù)此確定授信額度和實際貸款額。
其二，加大財政貼息的力度，形成地方政府和商業(yè)銀行的風(fēng)險分擔(dān)機制。有關(guān)部門已對公租房貸款的貼息進行了明確的規(guī)定，即要求公共租賃住房貸款貼息幅度、年限等管理辦法由省級財政部門會同發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定，報財政部、國家發(fā)展改革委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部備案。
閻慶民建議，可在此基礎(chǔ)上進一步加大力度，由省級財政部門直接對保障性住房貸款給予全額貼息，貼息年限為貸款年限，并對貼息資金的來源進行安排。對地方承擔(dān)保障性住房的房地產(chǎn)公司要追加資本金和添加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以確保保障性住房資金的落實。
其三，允許保障性住房的市場化處置。閻表示，在保障性住房建設(shè)貸款不能償還履約的情況下，允許債權(quán)人對保障性住房依法進行市場化處置，具體處置方式可由合同當(dāng)事人商定，如直接賣給保障性住房居住家庭，直接向市場出售等。
“在市場化處置時，土地、稅務(wù)等相關(guān)部門應(yīng)減免相關(guān)收費，使債權(quán)人確信債權(quán)能得到有效償還�！遍悜c民建議。
此外，劉克崮表示，保障房建設(shè)資金，政策性銀行可發(fā)揮重要作用�！按竺娣e低保房的建設(shè)，是地方政府面臨的財務(wù)壓力，有兩個方法解決，一是允許政府定向發(fā)債，籌集保障房建設(shè)資金，或者財政注入的項目資本金；二是發(fā)揮政策性銀行的作用�！眲⒖酸�8日接受本報記者專訪時表示。 |
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