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各地規(guī)避“限購令”成本調查：代價不菲風險高
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http://m.szycnet.cn 發(fā)表日期：2011-3-14 9:28:15
蘭格鋼鐵 |
近一段時間來，中央和各地方的房產新政可謂前赴后繼，“新國八條”、“滬十二條”、“滬九條”等限制房地產交易的政策相繼出臺，很多購房人看得眼花繚亂。除了限購的規(guī)定外，上海還在稅收政策方面作了調整，除開征房產稅外，還規(guī)定：個人將購買不足5年的住房轉手交易的，全額征收營業(yè)稅。
新政出臺后，部分正要或者將要購房的市民，開始打起規(guī)避新政的主意，比如“假離婚”、“房產證除名”，通過贈與的方式轉讓房產等。那么，這些招數究竟是否管用，要付出怎樣的成本和代價呢？記者為此采訪上海大邦律師事務所律師張黔林。
招數一
“房產證除名”——代價不菲
為了使自己不在限購之列，不少人想到了“房產證除名”的方式，就是將原來自己所有或者和他人共有的房子，通過贈與等方式達到除名的目的。
“其中最常見的，就是直系親屬間的贈與。但是這樣進行除名，其實成本很高�！睆埱直硎�。按照目前辦理房產贈與的程序，需要經過公證并支付2%的公證費用，還要承擔3%的契稅，以及受贈部分總價萬分之五的印花稅。此外，對于受贈取得的房產，獲贈者如果日后再要出售，需要支付20%的所得稅。
以一套200萬元的房產為例，如果李某將其贈與父親，使得自己名下不再有房產，那么這次贈與共需支付10萬元的稅費，將來李某的父親要以250萬元出售這套房屋，光所得稅就需要繳納50萬元。
至于通過買賣的方式“除名”，則需要先經歷賣房的程序，交付買賣部分3%的契稅，如果不滿5年，還要支付營業(yè)稅和個人所得稅等交易所涉及的稅種，同樣是代價不菲。
因此，律師建議，除非不惜代價想要購房，否則的話，對于“房產證除名”還是應三思而后行。
招數二
披“贈與”外衣——操作有風險
目前出臺的這些政策，包括以前出臺的對外籍人士購房的限制，都是針對房地產轉讓的方式之一——“買賣”，但是“買賣”只是轉讓中的一種方式，此外還有贈與、繼承等都可以發(fā)生房地產的產權變更。
因此，在近期對房地產買賣進行限制后，不少人就考慮將真實的買賣變成虛假的贈與，以規(guī)避目前的政策。
招數三
“假離婚”——省錢未必省心
對于“假離婚”的招數，律師表示，稅收、費用的成本的確最低，但必須承擔一個最大的風險——即“弄假成真”、婚姻破裂的風險。一旦出現婚姻危機，則涉及到財產分割、子女撫養(yǎng)等一系列其他問題，結果可能更鬧心。
為此，張黔林分析了近期限購措施對這些招術的影響：
●限購令影響的比較限購令專指房地產買賣，如果通過贈與，則不受限購令的影響，也就是說，在目前政策下，仍然可以通過贈與取得房地產權，而且不受套數的限制。
●受營業(yè)稅影響的比較個人買房后不足5年再出售，要征營業(yè)稅。但如個人接受房產贈與后再出售，或者個人買房后再將房產贈與給他人，則不收營業(yè)稅。
●外籍人士購買限制的比較外籍人士(包括港澳臺人士)購房需要提供在境內的工作證明，并且要為生活所需才能購買，且僅限一套。
如果外籍人士在境內沒有工作，或者想購買商鋪、辦公樓，則不能購買。但是，如果外籍人士接受他人房產的贈與，則不需要提供工作證據，而且不限一套。
●交易費用的比較買賣的主要交易費用：5.55%的營業(yè)稅及附加(賣方交，如購買超過5年則不交)＋1%或2%的個人所得稅(賣方交，或差價的20%)＋1.5%或3%的契稅(買方交，分普通住房還是非普通住房)＋0.2%到0.3%的公證費(任何一方為外籍人士時必須公證)
贈與的主要交易費用：0.25%到0.5%的評估費＋3%的契稅(受贈方交)＋2%的公證費(贈與必須公證)
由此可見，近期政策對贈與基本沒有影響。但是，要注意贈與的特殊性以及其中的法律風險：
首先，法律規(guī)定，贈與在權利轉移之前(指買方取得產證前)可以撤銷，也就是說在買方取得產證前，賣方可以反悔。
其次，根據目前的稅收規(guī)定，如果受贈人與贈與人不存在配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹等近親屬關系，受贈人要交納20%的個人所得稅。
而且，受贈人再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。
此外，法律還明確規(guī)定，受贈人不能申請銀行貸款。如果房產有抵押，在抵押權人的同意下才能辦理房產的贈與。贈與從表面上看是一方獲得利益，受贈人并沒有對此付出代價，因此法律上對受贈人的保護不如對買受人的保護那么有力，比如在適用善意取得制度上會存在障礙。
(本文來源：新民晚報) |
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