在持續(xù)的房產(chǎn)調(diào)控背景下，加大保障房的建設(shè)比例，已成為不少房企應(yīng)對(duì)調(diào)控的手段之一。
近日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)副總裁徐立告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，鑒于保障房建設(shè)規(guī)�；男枰�，未來(lái)北京的商品房項(xiàng)目中，保障房部分的配建比例可能進(jìn)一步由目前的30%翻倍，至60%。不過(guò)，他也承認(rèn)，目前遠(yuǎn)洋在配建制下的保障房建設(shè)中，還沒(méi)有找到可持續(xù)的盈利模式。
遠(yuǎn)洋的困境是時(shí)下保障房建設(shè)過(guò)程中房企群體困局的縮影。
盈利模式處于摸索階段
兩會(huì)上，政府提出，未來(lái)5年，中國(guó)將建設(shè)3600萬(wàn)套保障房，從而使保障房的覆蓋率達(dá)到20%。
樓市保障房占比的大增或催生樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的革命性變化。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，此舉將嚴(yán)重沖擊現(xiàn)有以商品房供給為主的樓市供應(yīng)格局，致使兩三年內(nèi)有一半的房企將被淘汰出局。
在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，全經(jīng)聯(lián)研究院副院長(zhǎng)陳寶存卻持相反觀點(diǎn)。他認(rèn)為，保障房建設(shè)的歸位，恰恰是房企發(fā)展的良機(jī)。
他進(jìn)一步解釋，3600萬(wàn)套的保障房，除土地成本外，大約需要投入近5萬(wàn)億元。目前政府已確定，保障房建設(shè)中所需資金，主要引入包括房企在內(nèi)的社會(huì)資金加以解決。
他說(shuō)，5萬(wàn)億元的投資規(guī)模，就是房企的利益“蛋糕”，主要問(wèn)題是房企需“應(yīng)市而變”；其次，1998年房改時(shí)，政府規(guī)劃的樓市格局就是雙軌制，即市場(chǎng)上70%的供應(yīng)為保障房，其余30%為商品房。后因各種原因，保障房建設(shè)一直缺位。目前政府重新確認(rèn)保障房建設(shè)需歸位。待保障房建設(shè)到位后，樓市將形成真正的雙軌制。屆時(shí)，保障的部分歸保障房，市場(chǎng)的部分歸商品房。市場(chǎng)關(guān)系理順，有利于商品房市場(chǎng)可持續(xù)、可預(yù)期地發(fā)展，不會(huì)像目前這樣隔三岔五便遭遇調(diào)控，致使市場(chǎng)發(fā)展不可預(yù)期，充滿波動(dòng)性。
雖然陳寶存相信保障房建設(shè)是房企發(fā)展的機(jī)遇，他也承認(rèn)，中國(guó)的保障房建設(shè)仍處于摸索階段，前景仍充滿未知數(shù)。
以遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為例。據(jù)了解，時(shí)下遠(yuǎn)洋旗下有兩個(gè)配建保障房項(xiàng)目——遠(yuǎn)洋·潤(rùn)園兩限房項(xiàng)目和遠(yuǎn)洋沁山水·上品公租房項(xiàng)目。
徐立介紹，遠(yuǎn)洋沁山水·上品公租房項(xiàng)目是2009年7月公司拿下遠(yuǎn)洋沁山水商品房項(xiàng)目用地時(shí)，政府要求配建15%的公租房項(xiàng)目。該項(xiàng)目總建筑面積達(dá)31790平方米，建成后將為550戶中低收入家庭提供居所。
當(dāng)記者問(wèn)及該公租房項(xiàng)目的成本和收益情況時(shí)，徐立說(shuō)，在建設(shè)過(guò)程中，該樓盤(pán)公租房部分與商品房部分的標(biāo)準(zhǔn)是一樣的。
在這個(gè)項(xiàng)目建設(shè)中，遠(yuǎn)洋并不想通過(guò)保障房建設(shè)來(lái)獲利�！拔覀兡壳暗南敕ㄊ�，通過(guò)提高商品房、保障房的品質(zhì)，提升公租房后期的租賃行情�！�
由于該項(xiàng)目仍在建設(shè)之中，總體成本還未統(tǒng)計(jì)出來(lái)，且年中政府將通過(guò)回購(gòu)方式，將此批公租房收歸政府。目前回購(gòu)價(jià)等問(wèn)題還未最終確認(rèn)，因此無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算該公租房項(xiàng)目的投入收益情況。但徐立坦承，在保障房建設(shè)中，遠(yuǎn)洋目前還沒(méi)有想到盈利的問(wèn)題，也還沒(méi)有找到盈利模式。
事實(shí)上，遠(yuǎn)洋在保障房建設(shè)中無(wú)盈利模式的困境，在公司的第一個(gè)保障房項(xiàng)目中就突顯出來(lái)了。
徐立介紹，2008年11月，遠(yuǎn)洋拿下了北京管莊遠(yuǎn)洋·潤(rùn)園限價(jià)房項(xiàng)目用地。由于該項(xiàng)目保障房建筑面積大于純商品房面積，公司壓力不小�！跋迌r(jià)房的價(jià)格被固定為7400元/平方米，但目前建造成本已經(jīng)超過(guò)了這個(gè)價(jià)格�！�
對(duì)此，徐立說(shuō)，遠(yuǎn)洋目前在保障房建設(shè)中，成本收入比的賬還算不過(guò)來(lái)。只不過(guò)，“遠(yuǎn)洋響應(yīng)政府號(hào)召，義無(wú)反顧”。
保障房建設(shè)挑戰(zhàn)重重
對(duì)于遠(yuǎn)洋的困境，一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說(shuō)，這是絕大部分房企在參與保障房建設(shè)現(xiàn)狀的寫(xiě)照：在商品房項(xiàng)目強(qiáng)行配建保障房的要求下，一些房企并非情愿，一部分房企或以承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的方式“半公益”地參與保障房建設(shè)。在建設(shè)過(guò)程中，被迫進(jìn)行包括盈利模式等在內(nèi)的相應(yīng)問(wèn)題的“后發(fā)式摸索”。
陳寶存認(rèn)為，這是保障房建設(shè)機(jī)制完善過(guò)程中的必經(jīng)階段。目前中國(guó)保障房建設(shè)仍處于初始階段，將面臨包括盈利模式探索等在內(nèi)的挑戰(zhàn)。
首先是保障房的土地供應(yīng)從哪兒來(lái)？他認(rèn)為，中國(guó)一線城市與少數(shù)發(fā)達(dá)二線城市，目前地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)已到了無(wú)地可供的地步。在這種情況下，如何實(shí)現(xiàn)體量龐大的保障房建設(shè)用地的國(guó)有無(wú)償劃撥？
其次，3600萬(wàn)套保障房，除去土地成本外，近5萬(wàn)億元建設(shè)資金，政府目前確定將主要引入社會(huì)資金來(lái)解決。這就涉及到第二個(gè)問(wèn)題，即保障房建設(shè)中盈利模式的挑戰(zhàn)。
如果房企難以找到保障房建設(shè)的盈利模式，作為社會(huì)資金重要貢獻(xiàn)者的房企進(jìn)入這一領(lǐng)域的積極性就會(huì)大打折扣。郁亮就指出，萬(wàn)科愿意參與保障房建設(shè)，但前提是符合公司股東利益。
但陳寶存指出，政府為了解決保障房建設(shè)資金來(lái)源問(wèn)題，可能會(huì)越來(lái)越依賴于商品房項(xiàng)目中保障房建設(shè)的配建制。對(duì)此，徐立也認(rèn)為，鑒于保障房的建設(shè)規(guī)模，北京商品房項(xiàng)目中，保障房配建比例可能提升至60%。
陳寶存認(rèn)為，一方面如果盈利模式未找到，房企參與保障房建設(shè)的熱情會(huì)越來(lái)越低；另一方面，為了解決資金問(wèn)題，政府可能提高商品房建設(shè)中保障房的配建比例，最終的結(jié)果就是開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目建設(shè)中，不得不將商品房項(xiàng)目中保障房部分的成本轉(zhuǎn)移到商品房部分，從而進(jìn)一步推高商品房建設(shè)成本，而這又與保障房建設(shè)的初衷背道而馳。
最后一個(gè)問(wèn)題是，保障房建成后如何分配？鑒于“寶馬車進(jìn)出經(jīng)濟(jì)適用房”的先例，如此大規(guī)模的保障房建成后，能否真正分配給該得到的人群，是一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。分配不合理，將使保障房建設(shè)目標(biāo)功虧一簣。
由于保障房建設(shè)過(guò)程中，大量問(wèn)題仍無(wú)解，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)因此提醒說(shuō)，保障房建設(shè)前需算清楚賬，盲目“大躍進(jìn)”不可取。 |
