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保障性住房政策明朗 房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向“保障地產(chǎn)”
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http://m.szycnet.cn 發(fā)表日期：2011-3-17 13:16:05
蘭格鋼鐵 |
全國“兩會”《政府工作報(bào)告》提出，今年再建保障性住房1000萬套、明年再建1000萬套、“十二五”期間總計(jì)建設(shè)3600萬套。今年中央將向地方補(bǔ)助1030億元。北京市副市長陳剛說，“未來北京70%的房子將由政府建造”。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來北京房地產(chǎn)市場，保障性住宅將成為樓市主角，商品住宅企業(yè)的生存環(huán)境將越來越艱難。
SOHO中國董事長潘石屹表示，本次調(diào)控的目的是把原來商品房占市場90%以上的格局，調(diào)整到保障性住房占到50%以上。未來房地產(chǎn)格局一定大變，50%以上開發(fā)商將被淘汰。
專家預(yù)計(jì)，政府本輪保障性住房政策提出的目標(biāo)、土地、資金、責(zé)任都空前明確，堪稱前所未有。未來開發(fā)保障性住房基本上將成為開發(fā)企業(yè)的“規(guī)定動作”，屆時，無力開發(fā)的中小企業(yè)將首先面臨被淘汰的命運(yùn)。
保障地產(chǎn)
成房企新戰(zhàn)略
此背景下，遠(yuǎn)洋、萬科、首創(chuàng)、華遠(yuǎn)、富力、龍湖等多家大型房企已經(jīng)開始做出調(diào)整。首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光表示，未來保障性住房開發(fā)將成為首創(chuàng)置業(yè)最重要的開發(fā)戰(zhàn)略方向之一。萬科總裁郁亮近日更是高調(diào)表態(tài)，“我們向地方政府說建保障房只給我1塊錢利潤就夠了。為什么給1塊錢利潤？這樣就可以對股東說，我們做這個項(xiàng)目沒有虧錢”。這雖然不是萬科首次表示要大規(guī)模投入保障性住房開發(fā)，但如此高調(diào)表述卻還是頭一次。萬科集團(tuán)副總裁毛大慶也曾表示，當(dāng)前，中國房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著深刻的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，萬科集團(tuán)正在主動尋求新的戰(zhàn)略布局，未來將更多投入到保障性住房的開發(fā)領(lǐng)域。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)副總裁徐立表示，從政策發(fā)展來判斷，未來北京的商品房項(xiàng)目中，保障房部分的配建比例可能進(jìn)一步由目前的30%翻倍達(dá)到60%，保障房建設(shè)規(guī)模化是大勢所趨。數(shù)據(jù)顯示，去年北京市土地出讓政策出現(xiàn)了一些新變化。一些土地出讓以綜合評標(biāo)的形式打破了傳統(tǒng)的招拍掛，多數(shù)地塊以配建保障性住房的“硬性指標(biāo)”作為企業(yè)拿地的前提。此后，以萬科為代表的大型地產(chǎn)企業(yè)紛紛投入其中，萬科聯(lián)合住總12.8億元拿下回龍觀地塊，華遠(yuǎn)集團(tuán)聯(lián)合盛世新業(yè)以17.8億元拿下通州梨園地塊，而這些地塊均配有保障性住房。其中通州梨園地塊是華遠(yuǎn)地產(chǎn)時隔多年在北京再度拿地，地塊總建筑面積31.2萬平方米，而配建的保障性住房面積則達(dá)15.8萬平方米，超過總建筑面積一半，為業(yè)界所關(guān)注。
分析人士認(rèn)為，在政府主導(dǎo)下，“商品房＋保障房”的雙軌制已經(jīng)獲得企業(yè)認(rèn)可。首塊“限地價競政策性租賃面積”成交的順義張鎮(zhèn)地塊競價次數(shù)高達(dá)117次才最終成交。隨著政府保障性住房政策執(zhí)行態(tài)度日趨明朗，眾多大型房企已經(jīng)“領(lǐng)悟”了政府的“意圖”與“決心”。保障性住房開發(fā)正在成為遠(yuǎn)洋、萬科、首創(chuàng)、富力、龍湖、華遠(yuǎn)等大型房企的目標(biāo)。
開發(fā)與運(yùn)營模式
仍需探索
專家提示，在政府保障房規(guī)劃提上日程、企業(yè)加大投入的背景下，保障房的開發(fā)和運(yùn)營模式仍需進(jìn)一步探索�，F(xiàn)階段，企業(yè)開發(fā)保障性住房主要是代建為主，一方面開發(fā)利潤低，企業(yè)意愿不高，另一方面，保障性住房的投資建設(shè)和后續(xù)運(yùn)營的政策還有不確定性，可持續(xù)經(jīng)營的模式還處于探索的階段，使得更多期望參與的房企存在觀望心態(tài)。
郁亮認(rèn)為，保障房的推進(jìn)主要靠政府，開發(fā)商無法計(jì)劃可以建設(shè)多少保障房，如果將來的制度可以讓保障房持續(xù)運(yùn)營，萬科也會加大參與力度。他表示，未來可以幫政府做一些代建商品房項(xiàng)目，政府負(fù)責(zé)資金和土地，企業(yè)負(fù)責(zé)建房，收取管理費(fèi)。
專家分析，未來隨著保障性住房的批量入市，政府可以逐步放開運(yùn)營權(quán)，由開發(fā)企業(yè)自主后續(xù)經(jīng)營。一方面可以減少政府的負(fù)擔(dān)，還能給企業(yè)帶來穩(wěn)定的收益，在投入項(xiàng)目后期的物業(yè)服務(wù)方面，使居住者受益，實(shí)現(xiàn)多方共贏。 |
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