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復(fù)旦專家：房價控制目標其實是漲價 不是控制價格
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http://m.szycnet.cn 發(fā)表日期：2011-3-28 9:11:20
蘭格鋼鐵 |
第一財經(jīng)日報
本周四將成為各地新建住房價格控制目標的公布截止日。眾多一線城市目前依然“按兵不動”。而一些城市已經(jīng)出臺的控制目標則為外界所詬病。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成對《第一財經(jīng)日報》記者表示，地方政府公布的這些住房控制目標其實是漲價，不是控制價格。
新華社近日也播發(fā)文章指出，各地出臺房價調(diào)控目標引爭議，文章發(fā)出了“'限價標準’還是'漲價標準’”的疑問。
而一些專家在接受記者采訪時更是表達了相關(guān)目標可能變質(zhì)為數(shù)字游戲的擔(dān)憂。
飽受詬病的目標
1月26日出臺的新“國八條”的第一條就提出，2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。
由此可以預(yù)期，在接下來的幾天時間里，將有大量城市集中出臺房價控制目標。
記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，目前共有超過50個城市公布了2011年度新建住房價格控制目標，其中山西全省下轄的11個設(shè)區(qū)城市和11個縣級市已經(jīng)全部公布，陜西也已經(jīng)有10多個城市公布。
而這些已經(jīng)出臺房價控制目標所限定的均是房價的上漲幅度，卻只字未提降低房價。
“現(xiàn)在如果每一個城市都將該目標制定在10%左右，必然會形成一個房價要上漲的心理預(yù)期，打破本來已經(jīng)出現(xiàn)的房價步入穩(wěn)定或下跌的態(tài)勢�！北本┐髮W(xué)公共經(jīng)濟研究中心研究員韓世同在接受媒體采訪時表示。
然而，目前各地出臺的房價控制目標似乎很難符合大家對“合理”的預(yù)期。
按照新“國八條”的要求，當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力都應(yīng)該成為控制房價的參照，但現(xiàn)有的各地目標普遍與GDP和人均可支配收入增長掛鉤，卻獨獨缺失了對于居民住房支付能力的參考。
尹伯成對記者表示，地方政府公布的這些住房控制目標其實是漲價，不是控制價格�！胺績r應(yīng)該考慮家庭收入比，把物價上漲、CPI漲幅聯(lián)系起來。今年定了4%的CPI漲幅，那么房價的漲幅就應(yīng)該控制在4%以內(nèi)。”
尹伯成表示，合理的水平應(yīng)該用兩個標準去衡量。一是要跟居民的收入水平相適應(yīng)。國外的房價是居民年收入的3~6倍，中國可以放寬一點至6~8倍；二是房屋的租金回報率，我國現(xiàn)在的回報率大概是2%，而合理的比例應(yīng)該是5%左右。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部22日發(fā)布的報告稱，2010年全國部分城市房價泡沫有所擴大。北京、上海、深圳、杭州等一線和東部大城市，房價收入比明顯偏高，均在10以上，個別城市甚至遠高于10。排名前五位的北京、深圳、上海、杭州、廈門2010年房價收入比分別達到17.44、15.62、15.45、14.65、12.75。
而上述房價收入比還是包括了經(jīng)濟適用住房在內(nèi)的所有一手商品住宅的價格。
以上海為例，上海2010年純商品住宅的房價收入比與全部商品住宅的房價收入比相比高出8.83(主要原因是上海的配套商品房成交規(guī)模較大)，杭州高出7.97，重慶高出3.83，北京高出3.25。這表明，杭州、北京、上海、重慶這四個城市的房價收入比明顯偏高。
尹伯成表示，要真正把房價控制住，就一定要把“限購令”堅持下去。
計算口徑的微妙變化
復(fù)旦大學(xué)住房政策中心執(zhí)行主任陳杰則對記者表示，房價控制目標很容易變成數(shù)字游戲。
他認為，地方政府對房價統(tǒng)計數(shù)字的操作空間很大�！安蛔屩行某菂^(qū)新盤上市，只上郊區(qū)的；大量上動遷房、保障房，甚至直接凍結(jié)新盤價格。避過風(fēng)頭就行。就像為了完成節(jié)能減排指標，直接拉閘限電�！�
中國房產(chǎn)信息集團(CRIC)聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱此前在接受記者采訪時也表示了同樣的擔(dān)心。
他指出，目前由于房價的基數(shù)未定，所以很容易變成數(shù)字游戲。
關(guān)注各地目標可以發(fā)現(xiàn)，各地的基數(shù)確實不相同。比如合肥市的房價控制目標是以新建住房價格為基準，而蘭州則選定新建商品房價格。
尹伯成對記者表示，以新建住房價格為基準，應(yīng)該是包括了保障房在內(nèi)。如果以此計算整體漲幅，那意味著其中商品房的漲幅會遠遠大于整體漲幅。
陳杰也在自己的微博上表示，樓市調(diào)控目標應(yīng)該是房價漲幅，但直接盯著房價就思路完全錯誤，肯定逼著地方政府動用各種手段治標不治本。房價根本是供需互動的結(jié)果。抑制不合理的需求，增加供給總量，改善供給結(jié)構(gòu)，規(guī)范市場(租售市場)秩序。如果這些都做到位了，房價還是要漲，那是市場結(jié)果，政府官員并不能因此判定那個漲幅就不合理。
一直以來，土地財政也被認為是影響調(diào)控效果的一大頑疾。
陳杰表示，土地財政也是城市發(fā)展的融資手段，用得好的話并不是什么壞事情，“只要我們可以監(jiān)督好資金的使用，取之于民用之于民就可以，否則地方上總會錢不夠用。”
尹伯成則表示，目前地方政府的財政收入大部分要歸中央，但地方事務(wù)要地方財政支持大部分，就造成了小部分的財政收入做大部分的事，這是不合理的。因此必須進行適度的調(diào)整，使得地方事權(quán)和財權(quán)相匹配。
附表：部分城市新房價格控制目標
太原漲幅不超過全市年度GDP(13%)和人均可支配收入增長水平(10%)
貴陽不高于去年全國平均值
昆明不能超過人均可支配收入增長水平(10%以上)
沈陽新建住房價格指數(shù)同比增幅低于城市人均可支配收入(12%)和經(jīng)濟增長幅度(14%)
合肥漲幅不高于全市年度GDP(16%)、居民可支配收入增長幅度(13%)
蘭州新建商品住房價格漲幅不超過9%
濟南漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長水平(12%)
海口漲幅要低于全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長水平(10%左右)
寧波市區(qū)新建住房價格控制目標為保持住房價格基本穩(wěn)定，新建住房價格全年漲幅低于年度市區(qū)居民人均可支配收入增幅
作者胥會云金亮 |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】m.szycnet.cn |
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