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外資搶先狂購商業(yè)地產(chǎn) 本土房產(chǎn)企業(yè)亦加速布局
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http://m.szycnet.cn 發(fā)表日期：2011-4-6 9:28:01
蘭格鋼鐵 |
外資視之為“價值洼地”、熱錢去處，中資開發(fā)商在調控下忙轉型——商業(yè)地產(chǎn)迎來交易井噴。
《中國經(jīng)濟周刊》記者孫維晨|北京報道
在漸進調控房地產(chǎn)住宅市場的大背景下，國內房地產(chǎn)商已經(jīng)意識到轉型的時刻或許到來。一些民營或國有性質的開發(fā)企業(yè)正著手將經(jīng)營的重點由住宅轉向商業(yè)地產(chǎn)。
但是，他們的速度已明顯落后于外資機構。
2011年2月以來，橫跨大洋的強勁對手頻繁加速布局中國商業(yè)地產(chǎn)。這或是“抄底”的前奏。來自商務部的備案顯示，截止到3月24日，僅3月份外資新設或者增資的房地產(chǎn)公司就出現(xiàn)井噴，高達39家。
外資狂購商業(yè)地產(chǎn)
戴德梁行日前發(fā)布全球房地產(chǎn)投資報告顯示，2011年全球預計會有1040億美元的資金投向亞太區(qū)的房地產(chǎn)，較2010年年中的資金量上升45%。其中，中國商業(yè)地產(chǎn)為資金重點流向。
此前，有預測認為，房地產(chǎn)企業(yè)領域的并購潮將爆發(fā)在住宅市場。這樣的觀點主要源自中國大力度調控房地產(chǎn)市場。但近段時間以來，頻繁的外資并購正在領導另一場潮流。
來自上海產(chǎn)權交易所的數(shù)據(jù)顯示，在2月底的一個星期內，上海產(chǎn)權市場上房地產(chǎn)業(yè)的成交金額超過億元，新掛牌房地產(chǎn)項目的金額也居于首位。外資大手筆的并購行為也隱含其中。
其中，“上海國際集團廣場有限公司100%股權”轉讓項目的交易完成引人注目。該項目的持有方是上海一家國有獨資企業(yè)，收購方是新加坡的一家公司，最終受讓價格超過3.1億元。
來自上海產(chǎn)權交易機構的登記信息顯示，“上海國際集團廣場有限公司”的注冊資金和實收資金均為1.5億元人民幣。其唯一股東，上海國際集團資產(chǎn)管理有限公司持有其100%股權。該資產(chǎn)管理公司為上海國際集團有限公司的控股子公司。
2006年的資料顯示，上海國際集團有限公司是一家成立于2000年4月20日的國有有限責任公司，股東分別為上海市財政局，持股52.91%；上海國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司，持股47.09%。
其實，被轉讓公司所持有的“國際集團廣場”便是曾經(jīng)獲得國內建筑最高獎項——白玉蘭獎的德隆大廈。2006年，德隆系崩塌后，這座以其企業(yè)名稱命名的廣場建筑便以5.95億元的價格被上海國際集團收入囊中。
在國際集團廣場售出當周，“長沙廣悅置業(yè)有限公司39%股權”的轉讓項目也實現(xiàn)交易。根據(jù)公開資料顯示，長沙廣悅置業(yè)有限公司擁有在長沙開發(fā)的一個住宅及商業(yè)的項目，項目位于天心區(qū)，湖南省政府西側，樓面面積約30萬平方米。
該項目被香港一家置業(yè)有限公司收購，成交價格達到2.9億元。出讓方是中國五礦集團公司。
而在此之前，新加坡的“中投”——淡馬錫公司子公司嘉德置地宣布，公司新增位于廣州市番禺區(qū)石樓鎮(zhèn)一占地面積約50萬平方米的商業(yè)項目，并計劃未來3至5年投資約人民幣100億元于中國內地，其中包括將旗下商場數(shù)量翻倍至100家。
與亢奮的新加坡企業(yè)并肩而行的是愛爾蘭最大的房地產(chǎn)企業(yè)財富控股集團。在2月末，其麾下信托子公司華瑞中國地產(chǎn)信托計劃發(fā)行價值5970萬新元的可轉換債券，為該公司以人民幣5.75億元收購上�；春Ｉ坛堑慕灰兹谫Y。
來自華瑞信托的公告稱，淮海路的租賃市場近年來，特別是過去兩年，一直保持兩位數(shù)的強勁增長，租金平均每年增長18.0%。因此，收購淮海商城，對其重新翻新及定位，是為了使其未來5年租金翻倍。
除了一級市場開發(fā)商的收購和兼并，外資也對中國房地產(chǎn)中介服務商頗有興趣。美國房地產(chǎn)中介商21世紀不動產(chǎn)的中國公司在3月初收購北京上古地產(chǎn)的大部分股權。
或許商業(yè)地產(chǎn)的誘惑已經(jīng)足夠強大，連法國零售業(yè)巨頭家樂福也在3月1日表態(tài)，擬將其旗下的迪亞天天折扣連鎖店和它的地產(chǎn)業(yè)務分離出去，并分別成立為各自獨立的上市公司，以提升投資價值并提高盈利能力。此舉被解讀為家樂福借機進入中國商業(yè)地產(chǎn)的前兆。
積極交易的背后，是商業(yè)地產(chǎn)被視為了“價值洼地”，以及“熱錢”的灘頭陣地。
一位外籍房地產(chǎn)投資人士對《中國經(jīng)濟周刊》置評說：“目前中國商業(yè)地產(chǎn)的價格比較低，而且可用資源豐富。與此同時，一些外資機構看好未來人民幣的升值預期。”他說，如果要送一大筆錢進入中國大陸就必須找一個安全的領域。而商業(yè)地產(chǎn)價格低廉，又不受政策影響，比較穩(wěn)定。
據(jù)記者了解，目前外資投資國內商業(yè)地產(chǎn)主要有三種渠道：第一種是非居民機構和個人投資房地產(chǎn)；第二種是外資通過直接投資方式進入房地產(chǎn)；第三種是外資通過外債方式進入房地產(chǎn)。在3月初，外資加速流入房地產(chǎn)市場的動向已令中國金融主管部門有所警覺。中國人民銀行沈陽分行行長王順參在央行主管雜志《中國金融》上撰文，建議加強對外資過度流入房地產(chǎn)行業(yè)的管理。
本土企業(yè)加速追趕
眼看著商業(yè)地產(chǎn)逐步變?yōu)槲鹜莸�，本土房企亦加速布局商業(yè)地產(chǎn)。
3月中旬，A股市場房企龍頭之一的招商地產(chǎn)發(fā)布公告稱公司擬將全資子公司深圳招商房地產(chǎn)有限公司，派生分立(編者注：指某公司將其部分資產(chǎn)或營業(yè)進行分離，另設一個或數(shù)個新的公司或分支機構，原有公司繼續(xù)存在的公司分立形式)出新公司——深圳招商商置投資有限公司(下稱“招商商置”)。
觀察家認為，在一系列高層人事調整和公司構架裂變完成后，招商地產(chǎn)(000024.SZ)做大商業(yè)地產(chǎn)的決心已露。這也為其龐大的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)分拆上市留下巨大想象空間。
3月22日，招商地產(chǎn)董事長林少斌在與投資者見面時表示，未來會更加關注商業(yè)地產(chǎn)。另一位高管招商地產(chǎn)總經(jīng)理賀建亞亦認為，未來中國將迎來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的黃金時期，“那么多開發(fā)商選擇在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務方面進行一些嘗試和突破，其實也是英雄所見略同，也是大勢所趨、規(guī)律使然”。
幾乎在同時，金地集團在公布2010年業(yè)績時表示，未來5年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將成為金地重要的業(yè)務板塊，并與房地產(chǎn)金融成為金地未來發(fā)展的重要兩翼。
金地集團董事長凌克說，2011年金地將在商業(yè)地產(chǎn)投資一至兩個綜合體項目。據(jù)了解，大中型城市綜合體是金地商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務當中的主要產(chǎn)品。金地集團計劃，在今后5年，每年在商業(yè)地產(chǎn)領域的投資額度保持集團總投資額的20%左右。
另一家香港上市內地房企奧園地產(chǎn)在3月22日晚間公告稱，3月21日，公司之間接全資附屬公司W(wǎng)inwickDevelopmentLimited于當日簽署兩項收購協(xié)議，以人民幣3.83億元的總代價獲得佑林泛太及佑林(昆山)于中國江蘇省昆山市項目用地5A及項目用地5B建設之商業(yè)住宅物業(yè)。
此外，龍湖地產(chǎn)、華潤等企業(yè)已切入不同類型的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)。
另有消息稱，中國太平洋保險擬以44億元人民幣,從賣方亞太置地手中收購徐匯區(qū)長樂路世紀商貿廣場一事可能在近期水落石出。這或將成為上海第一筆保險資金投資商業(yè)地產(chǎn)的大單。
其實早在2010年，國內房地產(chǎn)企業(yè)便開始大規(guī)模接觸商業(yè)地產(chǎn)。不過，任何略懂房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的人都知道，房企轉型并非那么簡單。眾所周知，原本主攻住宅類產(chǎn)品的開發(fā)企業(yè)要想轉型為商業(yè)地產(chǎn)，必須克服資金、管理、人才配置以及相關資源和經(jīng)驗等各種困難。
一位房地產(chǎn)投資基金人士認為：“當前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)轉型會遇到不同的問題。這并非能在短時間內解決。相比近段時間頻繁的外資布局商業(yè)地產(chǎn)，中國企業(yè)在一些領域都略顯落后。外資企業(yè)除了有雄厚的資金，還有專業(yè)的管理技術、操作經(jīng)驗。”
一直以保守商業(yè)地產(chǎn)形象出現(xiàn)的SOHO中國董事長潘石屹也公開表態(tài)說：“商業(yè)地產(chǎn)不會受到調控影響。市場上那么大的資金流動性，總要有個蓄水池。即使它流到商業(yè)地產(chǎn)，推高了商業(yè)地產(chǎn)的價格，也跟老百姓沒關系，因為投資商業(yè)地產(chǎn)的人都不是弱勢群體�！�
易居房地產(chǎn)綜合研究院院長楊紅旭對《中國經(jīng)濟周刊》說：“目前外資頻繁布局商業(yè)地產(chǎn)可以看做外資機構對人民幣繼續(xù)升值的預期影響。對中國本土企業(yè)的股權并購和項目收購，對于他們的資金來說是安全的，可以讓他們有套匯預期�！�
同時楊紅旭亦認為，這與市場當前的變化有關�！半S著調控的加劇，資金會逃往商業(yè)地產(chǎn)避險。”“從目前上海的一些區(qū)域看，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)依舊存在價格倒掛的情況，即商業(yè)地產(chǎn)價格低、住宅價格高。而這種市場關系并非短時間就能有所改變�！�(中國經(jīng)濟周刊) |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】m.szycnet.cn |
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