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樓市拐點逼近 萬科強調(diào)經(jīng)營安全

 http://m.szycnet.cn    發(fā)表日期:2011-4-7 11:16:02  蘭格鋼鐵
    4月5日,央行再度加息之后,多數(shù)機構(gòu)認(rèn)為,二季度樓市將在重重壓力之下迎來拐點。

    萬科執(zhí)行副總裁丁長峰透露,萬科今年將謹(jǐn)慎擴張,并將于近期對全國30個城市的項目進(jìn)行調(diào)整,來抵御調(diào)控帶來的經(jīng)營性風(fēng)險。

    萬科的悲觀

    在萬通控股的第一次投資者大會上,丁長峰代表王石對萬科近期工作情況做了主題演講,演講中透露出萬科對2011年更為悲觀的市場態(tài)度。

    丁長峰稱,對于目前調(diào)控下的房地產(chǎn)市場,萬科的理解是,2008年政府更多通過市場手段去調(diào)控干預(yù)樓市,但在2010年除了市場工具之外,已全面過渡到行政手段,且行政工具覆蓋從需求到供應(yīng)所有環(huán)節(jié),甚至大規(guī)模提供低端市場供應(yīng)。

    “今年,企業(yè)資金周期拉長,壓力增加翻倍。整個產(chǎn)品線都將面對不同的市場風(fēng)險。2008年萬科通過加強首次置業(yè)和剛性需求市場供給是比較好的選擇,但今年這個市場也已遇到很大挑戰(zhàn)!倍¢L峰稱。

    丁長峰表示,萬科方面對市場的理解是,在2008年調(diào)控更多影響的是改善類市場,高端市場影響并不大,首次置業(yè)市場只要降價就可以賣出去。所以2008年很多公司選擇降價,萬科帶頭降價也可以帶來不錯的現(xiàn)金流回流。但2010年以后不同細(xì)分市場全部受到影響,2011年需求會全面縮減,高端的供給受限,低端供給井噴,各類市場客戶都會受到影響。

    調(diào)控正給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)健性帶來巨大挑戰(zhàn)!爸袊康禺a(chǎn)百強企業(yè)研究”報告指出,2010年,百強企業(yè)在經(jīng)營現(xiàn)金流凈額方面,均值再次轉(zhuǎn)為負(fù)值,實際資產(chǎn)負(fù)債率的中值已由49.1%提高到54.9%,處于近年來的高點。這反映目前百強企業(yè)仍處于較為激進(jìn)的發(fā)展模式下,企業(yè)在快速發(fā)展中需密切關(guān)注中期財務(wù)風(fēng)險。

    拐點在逼近

    對于萬科等品牌開發(fā)商而言,調(diào)控帶來了經(jīng)營風(fēng)險,但并不代表立即選擇降價促銷等方式確保經(jīng)營安全。由于利益主體博弈日趨復(fù)雜,時下的調(diào)控也變得前景不明。

    一位不愿透露姓名的品牌房企別墅項目負(fù)責(zé)人表示,清明節(jié)期間,該項目實地來訪量達(dá)到40組,這比調(diào)控前的情況還要稍好。大部分客戶認(rèn)為,從最近的房價調(diào)控目標(biāo)來看,后續(xù)難以再有調(diào)控措施出臺。

    SOHO中國董事長潘石屹接受記者采訪時表示,未來房價下跌取決于兩個影響因素。“主要的因素是貨幣政策,如果市場錢很多,限購是限制不住的。另外,新的拆遷條例出臺后,市區(qū)內(nèi)的拆遷變得非常困難,市區(qū)內(nèi)的土地供應(yīng)量會大幅度減少。這對住房價格是一個上升的影響!迸耸僬J(rèn)為,后續(xù)調(diào)控效果的取得還需要政策的逐步落實。

    中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰也認(rèn)為,雖然央行再次加息,但房價下降仍存懸念。拆遷難度加大,人工費上升,物價上漲,流動性仍在這些因素仍在,宏觀調(diào)控堵勁十足,但疏導(dǎo)性不足。

    但一些敏感的業(yè)內(nèi)人士已嗅到拐點的臨近。

    21世紀(jì)不動產(chǎn)集團(tuán)市場總監(jiān)林蕾認(rèn)為,央行再加息,房地產(chǎn)企業(yè)承受的壓力加劇,開發(fā)商面對的信貸緊縮,絕不僅是0.25+0.25+0.25+0.25這么簡單,而是在其他多種包括市場手段和行政手段在內(nèi)的疊加,時間越往后越能體現(xiàn)出資金被擠壓的緊迫感、倒逼感。

    林蕾認(rèn)為,二季度,房價上漲的動力將日趨微弱,轉(zhuǎn)為下降的概率增大,而成交量只有在開發(fā)商加大打折讓利的前提下才會有所回升。只有率先采取靈活營銷策略的開發(fā)商,才能領(lǐng)先走贏大勢。

    上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭也認(rèn)為,這次加息將會有效疊加此前出臺的有關(guān)樓市的各項調(diào)控政策,量變轉(zhuǎn)為質(zhì)變將是必然之勢。預(yù)計第二季度樓市將現(xiàn)促銷潮。

    丁長峰透露,萬科目前每天都在做的事情就是研究如何抵御政策和市場風(fēng)險,“2011年調(diào)控是全面調(diào)控時代的開始,對于萬科超過1000億的體量來講,保持經(jīng)營的安全是我們底線。萬科最近對所有項目開工節(jié)奏都在進(jìn)行調(diào)整,對所有品類也在進(jìn)行調(diào)整!

    據(jù)悉,中海、遠(yuǎn)洋等近期均已采取靈活定價的策略以應(yīng)對市場風(fēng)險。
文章編輯:【蘭格鋼鐵網(wǎng)】m.szycnet.cn
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