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限價(jià)房利潤之衡 中鐵建長陽國際城尾房難入市
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http://m.szycnet.cn 發(fā)表日期：2011-4-21 9:17:35
蘭格鋼鐵 |
“認(rèn)購現(xiàn)場非常的火爆，到來的人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過我們的預(yù)期，”長陽國際城項(xiàng)目的代理銷售商世聯(lián)地產(chǎn)的工作人員告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體。
4月17日，北京首個中小套型普通限價(jià)商品房--中鐵·長陽國際城首期1594套全部完成選房認(rèn)購，比預(yù)售方案公布的選房時間提前3天結(jié)束。中鐵建表示，均價(jià)1.25萬元每平方米，比周邊樓價(jià)低至低5000元。在此前的搖號中，有9011人參與，而具有優(yōu)先認(rèn)購的家庭有7260戶。
雖然長陽國際城推出即受到熱捧，但對其開發(fā)商中鐵建來講，這樣的狀況并沒有給他們帶來更多的興奮和安慰，原因則是與之前預(yù)測的高達(dá)15%的資金回報(bào)率相比，這些已售樓盤實(shí)際為公司帶來的凈利不過5%，更讓其擔(dān)憂的是，除了已經(jīng)銷售的部分外，長陽國際城還有800套尾盤目前無法入市。
800尾房無法銷售
4月15日，北京首個“限房價(jià)、競地價(jià)”中小套型普通商品房項(xiàng)目長陽國際城開售，引來各方關(guān)注。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，項(xiàng)目01及08地塊已獲得預(yù)售許可證，全盤銷售均價(jià)為12500元/㎡，價(jià)格上下浮動范圍在600元/㎡之內(nèi)。
17日10點(diǎn)左右，長陽國際城項(xiàng)目最后一個購房者完成了認(rèn)購選房。僅3天時間，北京首個“限房價(jià)、競地價(jià)”中小套型普通商品房項(xiàng)目——長陽國際城項(xiàng)目的1594套房源銷售一空。
雖然認(rèn)購數(shù)量顯示該樓盤已經(jīng)售罄，但開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，不排除經(jīng)過審核后，有些購房人因資格不夠，不能買房，從而再次出現(xiàn)待售房源的可能。
資料顯示，長陽國際城位于房山區(qū)長陽鎮(zhèn)長周路與長陽大街(長楊路)交匯西北角，臨近京石高速，緊鄰城鐵房山線長陽站。項(xiàng)目總用地面積約16.6萬平米，其中建設(shè)用地面積約16.65萬平米，總建筑面積28.66萬平方米。戶型以80到90平米為主，兼具120平米的住宅。
所謂“限房價(jià)、競地價(jià)”，就是在拍地之初即對項(xiàng)目的銷售均價(jià)進(jìn)行限制，開發(fā)企業(yè)通過競地價(jià)，取得土地開發(fā)權(quán)。2010年5月，中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司通過這一模式拍下房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)6號地，“長陽國際城”成為北京首個“限房價(jià)、競地價(jià)”項(xiàng)目。
事實(shí)上，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)布的預(yù)售方案顯示，該項(xiàng)目的規(guī)劃住宅戶數(shù)為2394套，而此次推出房源為01和08地塊的1594套，還有02地塊的800套未售。
面對長陽國際城一經(jīng)推出就供不應(yīng)求的情況，開發(fā)商為何不講剩余的800套樓盤全部推出？根據(jù)查詢的預(yù)售方案上顯示，02地塊暫不具備銷售條件。
然而有知情人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，事實(shí)上，項(xiàng)目的02地塊也是具備銷售條件的，從之前施工現(xiàn)場的考察來看，整個項(xiàng)目是同時開工的，其施工進(jìn)程也一樣。
該人士稱，房山區(qū)有意通過區(qū)政府收購這800套房源用于政府內(nèi)部銷售或分配給招商引資進(jìn)來的企業(yè)，所以不發(fā)預(yù)售證。
隨后，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體就此事向開發(fā)商中鐵建方面進(jìn)行求證，但中鐵建方面并未給出具體回復(fù)。
而有北京業(yè)內(nèi)人士就此表示，對于帶有政策性的房子，分配環(huán)節(jié)是最容易出問題的。時下興建的保障性住房的分配的確是一件令人頭疼的事情。
意料之外的利潤率
其實(shí)，除了800套房源無故不能獲取銷售許可證之外，另一個讓開發(fā)商最為頭疼的或許是將在此項(xiàng)目上分毫無收。
之前，參與了限價(jià)房推進(jìn)的北京住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，限價(jià)房低于普通商品房的那部分錢，從地價(jià)和開發(fā)商利潤中出，但只要開工不拖沓，開發(fā)商會有盈余。
事實(shí)上，在拿地之時，中鐵建曾自己算了一筆帳，當(dāng)時預(yù)測該項(xiàng)目銷售利潤率約為10%，并不算太高，但是看好項(xiàng)目的資金投資回報(bào)。
按中鐵建當(dāng)時的計(jì)算，該項(xiàng)目投入一萬塊能賺800元左右，相對6095元的地價(jià)投入大概會有15%的資金收益。按計(jì)劃在拿地6個月后開盤預(yù)售，以一年計(jì)算的話資金投資收益率可達(dá)30%，而這也是吸引中鐵建參與此項(xiàng)目最重要的原因之一。
雖然此前中鐵建的計(jì)算結(jié)果看起來很是誘人，但從項(xiàng)目最新的銷售情況來看，情況并不如想象中順利。
據(jù)一位接近中鐵建的人士透露，盡管價(jià)格比周邊項(xiàng)目低5000元左右，但因在三天之內(nèi)就完成銷售，使得資金回流可以十分迅速，對公司來說是非常有利的。
然而一個意向不到的狀況是，長陽國際城的預(yù)售許可證是近期才拿到的，比開發(fā)商預(yù)期時間延遲了四個月，此外因調(diào)控而出臺的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》政策，要求樓盤預(yù)售資金必須轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬號專款專用，不能直接回到開發(fā)商手中。
以上突如其來的種種因素導(dǎo)致長陽國際城項(xiàng)目的資金回流速度變慢。上述人士稱，“這使得企業(yè)資金成本增加，降低了資金回報(bào)率�！�
長陽國際城項(xiàng)目的利潤率目前還沒有核算出來，但他表示肯定是非常低的水平，甚至可能不掙錢。
顯然，這都是中鐵建預(yù)料之外的事情了。
(據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)報(bào)道見習(xí)編輯周文靜) |
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