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上海證券報報道 權(quán)威消息稱，北京市政府擬推廣單位組織在符合條件的情況下用自有使用權(quán)的土地建設(shè)公租房，以解決企業(yè)職工住房問題。如果這一政策得到落實，北京將成為繼山西、浙江等省之后又一個加快推進單位自建保障房的區(qū)域。
北京欲推廣單位自建公租房
近日，中央派往全國的多個房地產(chǎn)市場督察組已經(jīng)結(jié)束工作，據(jù)一位參與北京市調(diào)研活動的業(yè)內(nèi)人士透露，此次工作匯報會上傳出消息，北京擬大力推廣單位自建公租房，相關(guān)細則有望近期推出。
其實，單位自建公租房的做法已經(jīng)在很多地方悄然試點。北京經(jīng)濟開發(fā)區(qū)一位使用單位公租房的業(yè)主表示，目前2000多元/月的價格相比市場租金便宜30%左右。而和市場上的房子相比，單位公租房的戶型更大，小區(qū)更干凈整潔。因為是和單位直接簽訂租房合約，其租期相對穩(wěn)定，不會有隨時可能被房東趕走的后顧之憂。
正是因為看到了單位自建公租房市場有諸多好處，各地方政府開始積極研究大力推廣的可行性。據(jù)了解，為了鼓勵單位自建公租房，北京經(jīng)濟開發(fā)區(qū)相關(guān)主管部門將給企業(yè)一定的建房補貼。但這一費用遠低于政府自建保障房的成本，起到了資源互補的效果。
據(jù)知情人士透露，北京對單位自建公租房的態(tài)度已經(jīng)達成共識。今年年初，北京市建委新聞發(fā)言人秦海翔曾表示，“十二五”期間，北京將新建、收購各類保障性住房100萬套，各類保障房將占到所有住房的60%，公租房占公開配租配售保障性住房的60%。 為完成公租房建設(shè)任務(wù)，北京開始考慮鼓勵機關(guān)及企事業(yè)單位、高校、科研院所等社會單位利用自有國有土地建設(shè)公共租賃房，鼓勵產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)公共租賃住房向園區(qū)內(nèi)企業(yè)職工出租。
一份名為《亦莊開發(fā)區(qū)路東區(qū)E14地塊路東區(qū)產(chǎn)業(yè)配套公租房項目環(huán)境影響報告書》披露，該公租房項目由北京經(jīng)濟技術(shù)投資開發(fā)總公司投資，用地由開發(fā)區(qū)管委會出租給開發(fā)總公司，建設(shè)藍領(lǐng)員工公寓、白領(lǐng)員工公寓以及相配套的生活服務(wù)設(shè)施。項目計劃到2012年解決約2萬人的住宿需求。
以此為范本，更大規(guī)模的單位自建公租房項目將成為未來北京保障性住房的重要內(nèi)容之一。
山西、浙江等地陸續(xù)推廣
就在北京積極醞釀單位自建房的時候，其他地區(qū)的單位自建房也開始雨后春筍般涌現(xiàn)。近日，浙江省出臺《關(guān)于加快推進保障性安居工程建設(shè)堅定不移做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的若干意見》，再次明確了今年浙江確保新開工保障性安居工程住房18萬套等主要任務(wù)。同時明確提出“鼓勵外來務(wù)工人員較多的開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)集中建設(shè)公共租賃房，鼓勵住房困難職工較多的單位，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，經(jīng)當?shù)卣鷾�，利用自用土地建設(shè)公共租賃住房”。
4月20日，山西傳出允許單位自建保障房的消息。不過，與北京、浙江等地不同，山西的模式開始向出售突破。此舉被媒體解讀為“保障性住房建設(shè)土地政策的重大調(diào)整”。據(jù)了解，山西省的新政策規(guī)定，在符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的前提下，允許各企事業(yè)單位利用存量土地，在依法變更為住宅用地后，建設(shè)保障性住房，解決本單位符合保障性住房條件職工的困難。
這其中細微的差別是土地性質(zhì)是否變化，從而涉及房產(chǎn)是否可售的問題。據(jù)了解，北京、江浙等地因為只涉及租房，因此可以不變更土地性質(zhì)。但如果涉及出售，原有的工業(yè)用地性質(zhì)就要通過市場化途徑變更為住宅用地。
單位自建房將成趨勢
中國房地產(chǎn)研究協(xié)會專家李戰(zhàn)軍認為，在國內(nèi)，有資格建設(shè)公租房的企業(yè)基本都是大型國有企業(yè)、事業(yè)單位、高等院校和科研機構(gòu)等，中小企業(yè)基本沒有能力為職工提供這樣的待遇。這也決定了單位自建公租房只能在北京這樣的大型企事業(yè)單位聚集地進行嘗試，而不能成為全國各地通用的方式。
而這些大型企事業(yè)單位的土地多是通過政府無償劃撥取得，因為不是有償轉(zhuǎn)讓所得，也就不能建設(shè)可銷售的住房。除非像山西那樣，將土地性質(zhì)進行合法變更。
他提醒說，推廣單位自建公租房時，要考慮到有可能因各單位財力不同引起新的社會不公。
受緊縮性宏觀調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)市場正悄然分化，越來越多樓市內(nèi)的資金開始想方設(shè)法要在國家保障房建設(shè)的大潮中分得一杯羹。
近日，首個專門用于公租房建設(shè)的基金正式成立，其背后是近十家房企的資金支持。上海建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司表示，旗下建銀精瑞公租房建設(shè)投資基金年內(nèi)即將成立，該基金擬設(shè)投資期限為七年，計劃首期募集資金規(guī)模約為100億元，預(yù)期投資回報率為5%—12%。計劃今年上半年完成基金的審批和注冊，7、8月份募集資金到位，年底之前啟動相應(yīng)的投資項目。在這一基金的首批發(fā)起人中，不乏眾多大型房企，如碧桂園集團、路勁地產(chǎn)、復(fù)地集團、四川新希望集團和華遠地產(chǎn)等。
為什么這么多房企看好公租房市場？建銀精瑞董事長李曉東表示，保障房作為管理層的重大決策之一，未來兩、三年投資力度逐步加大，對資金的需求也大。而從投資方角度來看，大量游資在房地產(chǎn)調(diào)控下面臨去向問題，通過金融創(chuàng)新使兩種需求結(jié)合起來，并通過恰當?shù)耐顿Y條件設(shè)置和風(fēng)險控制，公租房基金一定能夠獲得合理的投資回報。
另據(jù)消息人士稱，目前該基金已經(jīng)獲得國家發(fā)改委批準，其未來的投資方向也已經(jīng)初步確定。北京、上海、杭州、廣州和深圳等5個城市由于房價基準較高，租金持續(xù)攀升，對公租房的需求很大。該基金最有可能在這些城市中選擇投資項目。
對于基金退出方式，專家表示，可能有資產(chǎn)變現(xiàn)和資本市場退出兩種。前者主要是政府回購和市場出售，后者可以通過REITS方式或者直接上市。
根據(jù)新近公布的上海2011年住房供地計劃，上海今年全年的保障房供地占比高達70%，其中首次明確公共租賃住房的用地指標為100公頃。
除政府新增供地外，更多公租房建設(shè)可能依賴現(xiàn)有房源和土地資源，比如集體建設(shè)用地。公租房將以其略低于市場租金的價格入市，并放寬申請人標準，以便將所謂的夾心層納入保障體系。
據(jù)了解，上海市開始對夾心層的住房問題低調(diào)調(diào)研工作。據(jù)上海某研究機構(gòu)透露，由上海市決策咨詢委員會牽頭的夾心層住房課題組正處于遴選參與機構(gòu)的階段。從幾次研討會的精神來看，上海擬出臺政策，對夾心層住房問題給予保障性支持，平抑住房價格，防止人才流失。
根據(jù)上海市規(guī)劃和國土資源管理局最新公布的2011年上海住房供地計劃，上海今年計劃供地1200公頃，其中商業(yè)、住宅類型用地僅占比30%，達到360公頃。而保障房性質(zhì)的住宅用地占供地量的70%，其中經(jīng)濟適用房200公頃、動遷安置房400公頃、公共租賃房100公頃、中小套型商品房140公頃。據(jù)了解，這是上海首次在年度供地計劃中明確“公共租賃”住房用地指標。
至于上海的公租房怎么建，和北京、浙江等提出單位自建不同，上海目前主要考慮的做法是依靠集體用地。今年年初，上海公布《貫徹〈本市發(fā)展公共租賃住房的實施意見〉的若干規(guī)定》，稱運營機構(gòu)可根據(jù)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)和投資建設(shè)有關(guān)規(guī)定，受讓或租賃農(nóng)村集體建設(shè)用地；建設(shè)機構(gòu)也可以與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織合作，投資建設(shè)和經(jīng)營管理公租房。據(jù)了解，上海的這一方案正在細化落實中。
據(jù)有關(guān)專家介紹，上海之所以沒有大力推廣單位自建房，是因為和北京相比，上海有條件自建公租房的企事業(yè)單位不多，“頂多是寶鋼、金山石化這樣的大企業(yè)。而北京的政府機關(guān)、科研院校等有更多資源可以自建房�！�
相對于單位自建房，上海集體用地資源就相當豐富。專家介紹，在城市擴容過程中，上海外環(huán)區(qū)域存留大量仍屬集體用地性質(zhì)的土地，這將為下一輪保障性住房的開發(fā)提供有力支持。
隨著樓市調(diào)控的日漸深入，作為重要調(diào)控手段之一的保障房建設(shè)受到熱捧，各地方政府都制訂了龐大的保障房建設(shè)計劃，眾多龍頭房企也表現(xiàn)踴躍。然而目前保障房建設(shè)還稱不上一帆風(fēng)順。根據(jù)多家券商研究機構(gòu)近期對多個省市的保障房建設(shè)進行的調(diào)研，記者發(fā)現(xiàn)，目前各地保障房建設(shè)存在最主要的三個瓶頸亟待突破，而這也直接關(guān)系到保障房建設(shè)的落實和整個調(diào)控效果的深化。
瓶頸之一：資金來源
根據(jù)中央計劃，我國今年將建設(shè)1000萬套保障性住房和棚戶區(qū)改造住房，并計劃整個“十二五 ”期間建設(shè)3600萬套保障性住房，使保障性住房的覆蓋率達到20%。
4月中旬，瑞銀證券前往中部和東部具有代表性的省市進行保障房建設(shè)實施情況的調(diào)研。而保障房的建設(shè)資金問題是調(diào)研過程中瑞銀證券關(guān)注的焦點之一。
“經(jīng)適房和配套商品房是保障房中開發(fā)商最愿意參與的，因為建成后政府大多全部回購，開發(fā)商資金可以很快抽離。而租賃性保障房的建設(shè)資金最成問題。”一位參與上海保障房建設(shè)的政府部門工作人員向記者介紹。瑞銀證券的調(diào)研結(jié)果也證實了這一點。在其調(diào)研的城市中，由于公租房的租金收益率過低，政府在公租房建設(shè)的實際支出的比例較低，最終資金來源仍是城市開發(fā)公司從銀行得到的貸款。
據(jù)記者了解，上海徐匯區(qū)首個公租房項目將于今年10月動工，而建設(shè)資金至今尚未到位，還在與銀行商談貸款事宜。一位內(nèi)部人士向記者透露，銀行要求區(qū)政府說明貸款的還款來源，否則就不能提供貸款。而公租房項目短期內(nèi)無法回籠租金，更無法獲利，因此區(qū)政府正考慮能否將公租房項目的商業(yè)部分從10%的配比提升到20%，并考慮出售，以此獲得銀行貸款。
由此，資金來源仍是保障房的主要瓶頸。從瑞銀調(diào)研情況來看，建立新的融資平臺可能成為地方政府解決資金問題的主要方式，預(yù)計會誕生一批作為保障房建設(shè)融資平臺的城投公司。
瓶頸之二：產(chǎn)權(quán)歸屬
公租房建設(shè)資金的瓶頸其實與產(chǎn)權(quán)歸屬有關(guān)，產(chǎn)權(quán)問題也已經(jīng)成為制約保障房建設(shè)落實的另一大瓶頸。
記者了解到，目前除了重慶明確公租房產(chǎn)權(quán)可有條件的出售外，其余各地均規(guī)定公租房只租不售，產(chǎn)權(quán)歸政府所有。莫尼塔投資發(fā)展有限公司近期前往重慶對公租房開發(fā)模式進行了專項調(diào)研，調(diào)研人員發(fā)現(xiàn)，重慶專門成立了幾家公租房平臺公司，通過住房出租、商業(yè)租售、住房流轉(zhuǎn)等手段解決信貸償還的難題，其核心創(chuàng)新在于允許公租房在恰當條件下在特定市場中出售。
“從我們跟開發(fā)企業(yè)的溝通中發(fā)現(xiàn)，企業(yè)是否愿意參與公租房的建設(shè)，很大程度上取決于公租房產(chǎn)權(quán)的歸屬問題，也就是可不可以出售�！币晃粎⑴c上海公租房建設(shè)的人士告訴記者，有房企表示，只要政府明確公租房可售的年限，哪怕是10年、15年后才能賣，房企都愿意參與。
不過，在瑞銀證券的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，由于出售條件的種種限制和公租房產(chǎn)權(quán)的殘缺，重慶模式5年后的銷售情況有很大不確定性，保障對象是否愿意購買公租房目前尚不確定。不過，重慶模式仍是目前解決公租房資金來源的創(chuàng)新性嘗試，未來各地仍有公租房產(chǎn)權(quán)政策變化和調(diào)整的可能性。
瓶頸之三：退出機制
除了公租房之外，即便是政府承諾回購的經(jīng)適房和配套商品房，如今也遇到了資金退出的問題。在中國指數(shù)研究院近期舉行的一次保障房建設(shè)座談會上，上海綠地集團一位參與保障房建設(shè)的企業(yè)人士向記者透露，目前上海青浦區(qū)就出現(xiàn)了原本政府承諾100%回購的保障房，現(xiàn)在可能不回購了，而是提供給企業(yè)一份有資格購買此類保障房的銷售對象名單，由房企自行銷售。企業(yè)最擔(dān)心的是，政府不回購保障房的做法在全市范圍內(nèi)普及。
從機構(gòu)調(diào)研了解到的情況來看，保障性住房建設(shè)具有政治上的保證，地方政府完成保障性住房建設(shè)任務(wù)的態(tài)度很明確，但是不同的地區(qū)有不同的模式�！伴_發(fā)商和代建企業(yè)在保障房建設(shè)上投入的資金如何退出，是決定企業(yè)參建保障房的重要因素�！庇袡C構(gòu)分析師告訴記者，而企業(yè)的參與程度將直接影響保障房建設(shè)在各地的最終落實。
據(jù)了解，25日媒體報道�？谑小皵M廢限購令”的情況并不屬實，�？趯⒗^續(xù)執(zhí)行限購和限價等房地產(chǎn)調(diào)控政策。
�？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局市場管理處處長戴開權(quán)說，�？谑袑⒗^續(xù)嚴格執(zhí)行國家有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策，限購政策仍將延續(xù)，不會停止�！靶陆ㄗ》績r格漲幅要低于全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長水平”的�？谑�2011年度新建住房價格控制目標也暫時不會調(diào)整。
戴開權(quán)說，�？谑性诳紤]將國際旅游島戰(zhàn)略和限購政策結(jié)合起來，對住房進行分類，實行差別化管理。�？谑杏嘘P(guān)部門在研究對房地產(chǎn)產(chǎn)品進行分類管理，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，把產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓、度假村等經(jīng)營性旅游地產(chǎn)從普通商品住房中分離開，作為旅游地產(chǎn)來管理和銷售，不納入限購的范圍。
上海銀監(jiān)局提供的數(shù)據(jù)顯示，隨著市場對于年初頒布的系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的逐步消化，3月份上海房產(chǎn)交易量出現(xiàn)反彈，當月上海市新建商品住宅累計成交3680套，環(huán)比2月份大幅提高125%。受此影響，銀行房貸受理量有所增加，3月份個人住房貸款增加52.71億元，環(huán)比多增13.62億元。
與此同時，上海房地產(chǎn)貸款增速依然呈放緩態(tài)勢。3月末，上海主要銀行房地產(chǎn)貸款余額4872.04億元，當月增加48.18億元，環(huán)比少增22.27億元；同比增長17.27%，增速同比下降14.8個百分點，房地產(chǎn)貸款在政策調(diào)控和規(guī)�？刂频碾p重影響下，增速自去年6月份以來持續(xù)減緩。
記者從鄭州市房地產(chǎn)管理局了解到，鄭州市加大市級財政對保障性住房的投入力度，將土地出讓金凈收益出資比例由10%提高到15%，使今年的保障性安居工程建設(shè)努力超過6萬套。
據(jù)了解，今年河南省政府下達給鄭州市的保障性安居工程建設(shè)任務(wù)是54429套，占全省目標任務(wù)的12.9%，其中新建經(jīng)濟適用房21750套，新增公共租賃房24000套，新增廉租房3829套，棚戶區(qū)改造4850套。
據(jù)了解，目前廉租房已經(jīng)開工4個項目1193套；經(jīng)濟適用房已經(jīng)開工6504套，已經(jīng)竣工3個項目4356套；公共租賃房已經(jīng)開工5個項目4590套；棚戶區(qū)改造已經(jīng)完成拆遷569戶。 |
