房地產(chǎn)融資“萬馬齊喑”的背后，保障房已悄然殺出一條血路。
4月28日，央行最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2011第一季度2.24萬億人民幣新增貸款中，房地產(chǎn)開發(fā)貸新增1678億元，余額同比增長17.0%，比上年回落6.5個百分點，其中保障性住房開發(fā)貸款新增651億元，比年初增長40.1%，保障房新增開發(fā)貸款占到房地產(chǎn)開發(fā)貸的四成左右。
飄紅的數(shù)據(jù)“摧毀”了此前商業(yè)銀行不熱衷保障房融資的面具。
4月29日，一位房地產(chǎn)基金合伙人告訴記者，“就我了解，銀行方面對保障房非常支持，主要由于其他地產(chǎn)項目基本處于停頓狀態(tài)，而跟保障房相關(guān)的信托和基金項目銀行通過率極高，且速度極快�！�
在某國有大行負責(zé)房地產(chǎn)融資的人士看來，年內(nèi)開工1000萬套保障房是個硬任務(wù)，四大國有銀行更要“身先士卒”。在各種保障房融資模式中，商業(yè)銀行攜手地方政府的模式比較普遍，一季度保障房開發(fā)貸款的猛增背后，正是地方政府與銀行雙重推動的結(jié)果。
以建行為例，早在2010年11月份，該行北京分行就與北京市住建委簽署了相關(guān)戰(zhàn)略合作協(xié)議，分行將給予北京保障性住房建設(shè)200億元意向性授信額度，據(jù)本報記者此前了解，目前建行北京分行已下發(fā)貸款在20-30億左右。
“保障房當(dāng)中經(jīng)濟適用房、兩限房和棚戶區(qū)改造項目收益不會太差，因為土地成本便宜，建安成本固定，消費群體龐大，收益是可預(yù)見的�！鄙鲜龇康禺a(chǎn)基金合伙人告訴記者，他所接觸的項目收益大多在10%/年，一般不會高于15%/年。
保障房風(fēng)景獨好
北京、江蘇等省市的保障房甚至拿下新增房地產(chǎn)開發(fā)貸的半壁江山。
2011年一季度，在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資一片下挫聲中，保障房開發(fā)貸款卻風(fēng)景獨好，北京、江蘇等省市的保障房甚至拿下新增房地產(chǎn)開發(fā)貸的半壁江山。
27日，央行北京營業(yè)管理部披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年3月末，北京市保障性住房開發(fā)貸款余額241.7億元，比年初增加64億元，占115.5億全部房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增額的55.4%。但這依然無法掩蓋房地產(chǎn)開發(fā)貸整體疲軟態(tài)勢。一季度，該市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額4419.3億元，同比增長14.3%，增速較上年末下降15.5個百分點。
類似的還有江蘇。人行南京分行數(shù)據(jù)顯示，1-3月，江蘇全省新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款232.40億元，同比少增162.18億元，其中新增保障性住房開發(fā)貸款129.83億元，占全部新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款的55.86%。
而以公共租賃房模式著稱的重慶，其一季度保障房貸款余額首次突破了300億元，達到307.2億元，單季保障房貸款累計投放24億元。其中，公共租賃房貸款余額達到18.46億，一季度該市金融機構(gòu)發(fā)放公租房貸款6.4億元(不含公積金貸款)。
不過，與2011年內(nèi)“開工1000萬套保障房、1.3萬億資金總需求”相比，一季度651億保障房新增開發(fā)貸，可謂杯水車薪。對此，住建部副部長齊驥曾指出，其中8000多億主要通過社會機構(gòu)的投入和被保障對象及所在企業(yè)籌集，而剩余的5000多億資金將由中央、省級和市縣政府通過各種渠道來籌集。
事實上，中央財政僅承擔(dān)1000多億，相當(dāng)大的比例需要地方政府自己想法子，用住建部研究中心副主任秦虹的話來說，400多套的公租房和廉租房其主要融資渠道之一便是銀行貸款，長期融資的方式�！斑@個就取決于各地政府的本事了，你有沒有本事和銀行達成長期貸款，差別非常大。”
1000萬套保障房底線將地方政府推向了銀行，據(jù)上述國有大行人士介紹，年初以來，像國開行、建行具有傳統(tǒng)住房金融優(yōu)勢的大型銀行成為各地政府“哄搶”的目標(biāo)，尤其是2011年3月份，國開行擲出年內(nèi)保障房貸款投放1000億元的豪言之后，甚至被踏破了門檻。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計，江西、河南、湖北、深圳、山西、江蘇等地都獲得了貸款或與國開行簽定了保障房授信合作協(xié)議。3月份，建行也與湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳簽署合作協(xié)議，即雙方合作向湖北保障房建設(shè)和個人住房消費提供不少于500億元的融資，其中建行籌措資金不少于300億元。
為此，建行單獨安排了保障性住房貸款新增計劃，將普通商品住房開發(fā)貸款業(yè)務(wù)與保障性住房開發(fā)貸款業(yè)務(wù)區(qū)別開來、差別化對待。
一位接近建行的人士透露，目前該行保障性住房項目的資本金比例要求為20%，低于一般房地產(chǎn)項目30%的要求。價格方面，保障性住房項目貸款利率基本執(zhí)行優(yōu)惠利率。
國開行項目要求也大體相似，據(jù)一位接近該行重慶分行的人士介紹，“2010年，保障房貸款利率基本是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮10%，今年能執(zhí)行到基準(zhǔn)利率了�！�
國開行也是各地保障房融資中最熱心的支持者，該行重慶分行提供給本報記者的數(shù)據(jù)顯示，2010年全市保障房貸款發(fā)放額為176.82億元，國開行發(fā)放額為38.46億元，占比為21.75%。
難以為繼的未來
對商業(yè)銀行而言，放貸最為謹(jǐn)慎的則是400萬套公租房和廉租房。
不過，商業(yè)銀行對于保障房項目并非饑不擇食，不分良莠照單全收。
對于1000萬套保障房，近200萬套的經(jīng)濟適用房和兩限房，由于其可以出售，房地產(chǎn)開發(fā)商參與性較強，商業(yè)銀行參與態(tài)度也較為積極，5000億的建設(shè)資金壓力并不大；而對于400萬套的棚戶區(qū)改造，商業(yè)銀行便會有所取舍。
以北京為例，某國有大行北京分行人士告訴記者，目前對于經(jīng)適房項目，各家銀行已經(jīng)爭得不可開交；而不少銀行對棚戶區(qū)改造項目卻頗為謹(jǐn)慎，各家商業(yè)銀行的相關(guān)信貸政策差異也已顯現(xiàn)。
“由于前期拆遷工作繁雜，項目貸款期限較長，一般為5-10年，目前，建行并不針對棚戶區(qū)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，只能針對負責(zé)城市棚戶區(qū)建設(shè)的政府平臺公司和一些非房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款�！币晃唤咏ㄐ械娜耸扛嬖V記者。
對于商業(yè)銀行而言，最為謹(jǐn)慎的則是400萬套公租房和廉租房，由于其還款來源主要依靠未來租金收入，是否出售也尚未明確，且貸款期限一般很長，商業(yè)銀行積極性并不大。
本報記者此前獲得的一份調(diào)研報告透露，以重慶公租房為例，目前該市公租房租金水平大約為市場價格的50%-60%，租金僅可勉強覆蓋利息，而重慶公租房貸款期限一般在10-13年之間。當(dāng)?shù)劂y行業(yè)人士還告訴記者，除還款來源外，公租房貸款的抵押擔(dān)保也堪憂。
“目前，保障房公司主要提供信用擔(dān)保，無法提供抵押，總行也比較關(guān)心法律從程序上的抵押所有權(quán)，因為開發(fā)方實際上沒有土地，沒有足夠資產(chǎn)可以抵押�！鄙鲜鋈耸拷榻B。
在北京，商業(yè)銀行參與公租房項目，仍限于商業(yè)性普通住宅項目開發(fā)的“配建”項目，銀行尚未真正推出純粹的只針對公租房貸款產(chǎn)品。據(jù)上述接近建行的人介紹，目前北京市一般住宅小區(qū)公租房配備比例最高可達30%。
對于銀行而言，現(xiàn)有的公租房模式是不可持續(xù)的。上述國有大行房地產(chǎn)金融人士透露，以北京為例，未來公租房租金為市價的70%-80%，這也只能覆蓋利息水平。
如此背景下，為支持保障房項目，建行甚至推出了一款期限高達35年的長期保障房貸款，在其精心設(shè)計的還款模式中，若以財政補貼、租金為主要還款來源，35年后方可還本付息。
然而，在各地紛紛推出的保障房計劃當(dāng)中，公租房的比例卻一直在增加。
國泰君安最新出爐的保障房建設(shè)調(diào)研報告顯示，在上海三大類保障性住房中，4萬套公租房是2011年新增部分，其比例占到14.4%，其建筑面積一般控制在40-50平方米。如果不考慮地價，按照一平米2000元的建造成本來算，只需要20億元。如果按照已收儲的價格，即1萬元/平米計算，需要200億元。
上海公租房有三大資金來源：其一是，從公積金增值收益中出資約15億元；二是土地出讓凈收益按10%，按上海去年出讓土地1369億元估算，此部分將能籌措130億元，可完成2萬套左右的房屋建設(shè)。剩余部分則需仰仗金融機構(gòu)發(fā)放公租房中長期貸款等方式。
而在不少銀行人士眼里，目前商業(yè)銀行的積極表態(tài)，更多的是形式大于內(nèi)容。某政策性銀行南方分行人士告訴記者，該分行與當(dāng)?shù)卣炇鹆?00億元的保障房合作授信協(xié)議，“實際連10億元都沒支持”。 |
