一間屋多人睇的情形現(xiàn)在已經(jīng)很少見了。

天河公園板塊目前客源的減少幅度比盤源減少幅度要大。

　　東圃板塊業(yè)主轉(zhuǎn)售為租增多。

　　6月新增盤源僅及5月同期的七成 新增客量環(huán)比下降13.9%

　　在限購限貸、存款準(zhǔn)備金率提高、CPI創(chuàng)新高等綜合因素的作用之下，6月廣州市二手樓市成交繼續(xù)慘淡。記者在采訪中了解到，二手房產(chǎn)中介門店的睇樓客人不斷減少，同時(shí)也出現(xiàn)盤源減少的情況，據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，6月1日~12日新增放盤量僅是5月同期的七成。中原地產(chǎn)市場主任黃燕飛表示，在各種不利好因素的沖擊之下，二手樓市成交平淡已是不爭的事實(shí)，整體來看，看樓量普遍有所下降，而放售盤源則是這廂充足那廂渴市，情況不盡相同。

　　在房產(chǎn)中介手上的盤源，也不盡是有效盤源， “天價(jià)”盤于客人來說是無效盤源。中原地產(chǎn)越秀區(qū)區(qū)域營業(yè)經(jīng)理丘明利表示，現(xiàn)時(shí)德政路板塊的樓梯樓放售價(jià)約為1.4萬~1.8萬元/m2，得以成交的多為放售中的筍盤，成交價(jià)約為1.2萬~1.35萬元/m2。換言之，放盤價(jià)1.8萬元/m2的樓梯樓單位也只能“曬太陽”，很少客人愿意去看這種盤源，更別談成交。

　　盤少、客少，哪個(gè)對樓市更傷？記者為此采訪了中介業(yè)研究人員及前線經(jīng)紀(jì)，并重點(diǎn)走訪盤源充�；蚓o缺的區(qū)域，地產(chǎn)人士表示，客源減少，適合首次置業(yè)者的盤源供應(yīng)緊缺，是目前二手樓市成交的兩大障礙，盤少、客少，樓市樣樣都傷不起！

　　文/圖：記者李鳳荷

　　兩問六月樓市

　　為何盤源減少？

　　4月消化太快，5月跟不上，6月盤源緊張

　　合富置業(yè)市場主任梁燕明分析認(rèn)為，中低價(jià)盤源在4月份消化速度相當(dāng)快，而5月份新增放盤量未能趕得上填補(bǔ)市場消化的空缺，從而令5月份這類盤源在售數(shù)量減少，導(dǎo)致5月份二手住宅成交結(jié)構(gòu)中，低單價(jià)二手住宅成交份額降低。據(jù)合富置業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份單價(jià)在10000元/m2以內(nèi)的二手住宅成交比例為 21%，比4月份降低5個(gè)百分點(diǎn)。從數(shù)量上看，單價(jià)在10000~15000元/m2之間的二手房成交量已連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)下降，據(jù)分析，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)除了在售盤源減少的因素外，還與目標(biāo)客戶群觀望、信貸收緊等多個(gè)市場因素有關(guān)。

　　市場熱求盤以及優(yōu)質(zhì)盤緊缺的情況延續(xù)到6月份，據(jù)合富置業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月1日~12日新增放盤量僅為5月上半月的七成左右。合富置業(yè)市場主任梁燕明表示，6月份廣州二手住宅市場上主力成交客源仍以首次置業(yè)者居多，受限于資金實(shí)力、信貸環(huán)境等各方面因素，這批買家的購房目標(biāo)仍以總價(jià)不高的中小戶型單位為主，因此，緊湊設(shè)計(jì)、實(shí)用率高的兩房或小三房單位，是目前廣州二手住宅市場成交的主力。

　　盤少or客少？

　　盤源略增，客量減少明顯

　　據(jù)滿堂紅市場研究部有關(guān)人士透露，事實(shí)上，就全市范圍來看，盤量還是有所增加，但客量是明顯減少。5月份滿堂紅地產(chǎn)在全市范圍內(nèi)新增盤量環(huán)比增加7.8%，新增客量環(huán)比減少13.9%，盤客比從4月的1：2.7下降到5月的1：2.1。

　　從“盤客皆減少”的板塊看，目前還是客源的減少幅度比盤源減少幅度要大一些。相對嚴(yán)重的板塊包括天河的員村板塊及天河公園板塊，5月份滿堂紅地產(chǎn)在這兩個(gè)板塊新收的盤量環(huán)比減少10.1%，新增的客源環(huán)比減少41.6%，盤客比從4月的1：4.3下降到5月的1：2.8。而黃埔區(qū)府板塊5月的新增盤量環(huán)比減少10.7%，新增客量環(huán)比減少17.7%，盤客比從4月的1：3.4下降到5月的1：3.1。

　　各區(qū)盤源出現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性”緊張

　　據(jù)記者了解，各個(gè)區(qū)域因客源需求的不同而出現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性”緊缺，有的區(qū)域大部分買家選擇買兩房，有的區(qū)域則是“一步到位”買家多，要求小三房或三房。

　　據(jù)合富置業(yè)海珠區(qū)分區(qū)營業(yè)經(jīng)理曾杰華表示，工業(yè)大道北板塊近段時(shí)間盤源和客源都較之前要充足，普通盤的盤客比約1∶4左右，若是優(yōu)質(zhì)盤，盤客比則為 1∶10左右。與之前盤源緊缺的市場情況相比，現(xiàn)時(shí)盤源是相對較充足的。目前工業(yè)大道北板塊二手市場盤源較緊缺的是70~80平方米的兩房單位，造成緊缺的原因主要是現(xiàn)在市場基本以首次置業(yè)買家為主，這部分買家手上資金不太充足，會計(jì)劃先買一套小單位，等資金有一定累積時(shí)再買大單位，因此該板塊兩房單位成為搶手貨。此外，近幾年該板塊一手市場兩房設(shè)計(jì)的單位貨量不多，因此在一定程度上令新增可投入二手市場轉(zhuǎn)讓的兩房盤源數(shù)量不多，從而令中小戶型二手房盤源緊缺�，F(xiàn)時(shí)，工業(yè)大道北一帶大面積單位盤源選擇空間較大，主要是由于改善型買家受到限購的影響，一些原本想買大戶型的買家不能買了，所以大面積單位盤源就有少量積累。

　　據(jù)合富置業(yè)東逸新世界分行主管陳志鋒表示，近期天河公園板塊盤源相對充足，客源數(shù)量因二次置業(yè)買家受限而相應(yīng)減少�，F(xiàn)時(shí)，市場上最受歡迎的是90~110平方米左右的小三房及三房單位。由于目標(biāo)客戶群體多是改善型買家，因此他們多數(shù)希望能一步到位，所以再買兩房的單位就沒意義了，三房才是他們的首選。合富置業(yè)農(nóng)林下路分行主管陳鐵祺則表示，農(nóng)林下路、東風(fēng)東板塊主力成交客源多為學(xué)位客，多是二次置業(yè)，因此他們會較關(guān)注大面積的單位，一般是80~120平方米左右的小三房和三房最熱求。因?yàn)槭艿较拶彽挠绊�，不少買家都希望能一步到位，加上帶名校學(xué)位的物業(yè)一向都比較稀缺，所以就造成80~120平方米優(yōu)質(zhì)盤盤源緊缺。

　　市場透析

　　盤源減少：業(yè)主惜售多轉(zhuǎn)售為租

　　客源減少：限貸影響大觀望退市增多

　　滿堂紅專業(yè)人士表示，東圃板塊大部分業(yè)主心態(tài)強(qiáng)硬，由于業(yè)主認(rèn)為目前板塊整體均價(jià)對比天河區(qū)其他板塊還屬于較低水平，因此業(yè)主都不太愿意讓價(jià)。因此售盤的放盤價(jià)格變化不大，部分接受不了議價(jià)的業(yè)主寧愿選擇“轉(zhuǎn)售為租”，租盤的增加比較明顯，但售盤則相對減少。

　　滿堂紅金海分店負(fù)責(zé)人透露，天河北受到政策的影響明顯，業(yè)主“惜售”心理較強(qiáng)，反價(jià)的情況減少，一些放售的業(yè)主愿意有1%~2%的議價(jià)空間。最明顯感覺是售盤明顯減少，二手買賣的成交也下降了三成左右，這兩日也有近一半已放盤業(yè)主轉(zhuǎn)售為租。

　　客源減少：限貸影響大觀望退市增多

　　據(jù)記者了解，二手樓市客源減少，首要原因在于樓價(jià)高企，把不少有心入市無力承價(jià)的買家淘汰出局，縱然是勉強(qiáng)能夠負(fù)擔(dān)的買家也憧憬樓價(jià)會下跌，進(jìn)入觀望狀態(tài)。其次，二手樓買家“變節(jié)”去一手新盤，廣州雅居樂是最明顯例子，一二手價(jià)差不大，二手房買家還要承擔(dān)約10%的稅費(fèi)和傭金，只要不著急居住的客人，都跑去買一手樓。第三，限購限貸作用持續(xù)釋放，信貸收縮、利率上浮對改善型置業(yè)者影響很大。地產(chǎn)人士表示，天河北的改善型買家有近八成都是選擇按揭，因此新政的影響對改善型買家較大，目前天河北的改善型買家看樓的也不多。（廣州日報(bào)）