“全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)年會(huì)”作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)盛會(huì)之一，因其規(guī)模大、規(guī)格高、影響廣而備受業(yè)界關(guān)注。 為落實(shí)“十二五”中國(guó)經(jīng)濟(jì)與行業(yè)發(fā)展計(jì)劃，商會(huì)在2011年6月17日舉辦以“創(chuàng)新•升級(jí)•轉(zhuǎn)型”為主題的“房地產(chǎn)商會(huì)2011夏季年會(huì)”。

　　【聶梅生】：謝謝主持人，各位領(lǐng)導(dǎo)，各位嘉賓，大家上午好，歡迎大家參加我們2011年房地產(chǎn)商會(huì)的年會(huì)，我的發(fā)言有兩個(gè)方面，就是房地產(chǎn)形勢(shì)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的途徑。

　　我想用四句話來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)的形勢(shì)，第一叫市場(chǎng)進(jìn)入糾結(jié)，第二，調(diào)控進(jìn)入深邃，第三，行業(yè)重新定位，第四，企業(yè)面臨調(diào)整。

　　下面我就一項(xiàng)一項(xiàng)的說(shuō)一下。

　　5月份的數(shù)據(jù)已經(jīng)發(fā)布了，可以看得出來(lái)，從資本來(lái)看，我一直認(rèn)為這次2010年到2011年的房地產(chǎn)調(diào)控，為根本的原因還是2009年寬松的貨幣政策之下大量的資金進(jìn)入房地產(chǎn)，流動(dòng)性很強(qiáng)，我們先分析資本層面。應(yīng)對(duì)當(dāng)前5.5個(gè)CPI，繼續(xù)收緊額貨幣政策，貨幣供應(yīng)，5月當(dāng)月人民幣貸款同比少征了 1000億。從貸款，信貸和固定政策沒(méi)有放款的現(xiàn)象，我們投資在高位，住宅投資是13000多億，達(dá)到了37.8的增幅，相當(dāng)?shù)母�。我們同期固定資產(chǎn)增幅高出了12個(gè)百分點(diǎn)，目前就是這樣。國(guó)內(nèi)貸款的增長(zhǎng)，相對(duì)我們投資的增長(zhǎng)太少了，同期增長(zhǎng)的4.6%。外資這塊大幅增長(zhǎng)，增長(zhǎng)了57.3%，外資226億美元進(jìn)來(lái)。

　　關(guān)于房地產(chǎn)出現(xiàn)的紅字，就是個(gè)人按揭貸款只有3000多億，下降8%，個(gè)人抵押貸款下降，一方面是限購(gòu)政策的作用，同時(shí)也說(shuō)明交易量的需求走弱，在下降。這種情況下房企的資金鏈緊張，從過(guò)去8%提升到現(xiàn)在的15%，這是當(dāng)前的情況。我們房企民居資產(chǎn)負(fù)債達(dá)到71.36%，這是從資本層面進(jìn)入了糾結(jié)。

　　第二方面看一下土地層面。住宅下滑了14%，土地出讓金4月份從2000多億下到了700多億，土地出讓金的加速下降，比如北京的1-5月下滑了84%，上海下滑了44%，�？诤痛筮B下滑了81%和27%。說(shuō)明土地層面也進(jìn)入了一個(gè)糾結(jié)狀況，開(kāi)發(fā)商有投資的錢(qián)，就沒(méi)有錢(qián)去買未來(lái)的地，如果未來(lái)的地不買供給就不能提高，這樣房?jī)r(jià)供需又會(huì)出現(xiàn)反彈。開(kāi)發(fā)商拿地使土地市場(chǎng)進(jìn)入低迷，使地方政府財(cái)政收入減少，保障房計(jì)劃的實(shí)施就會(huì)受阻，使住房的需求矛盾進(jìn)一步加劇。

　　第三方面看市場(chǎng)，大家比較重視量和價(jià)的問(wèn)題。5月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)該說(shuō)處在一個(gè)比較焦灼的狀況。因?yàn)槊魈觳虐l(fā)布統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，我們看一下研究院的數(shù)據(jù)，調(diào)控的結(jié)果已經(jīng)體現(xiàn)，半數(shù)停止上漲，多數(shù)城市成交量出現(xiàn)增長(zhǎng)，是這么一個(gè)態(tài)勢(shì)。停止上漲的，甚至也有一些城市開(kāi)始下降，大部分是限購(gòu)的一線城市，但是二、三、四線城市的交易量都在上漲。

　　開(kāi)發(fā)商放慢了開(kāi)發(fā)速度，供需雙方繼續(xù)觀望�，F(xiàn)在已經(jīng)是6月17號(hào)了，數(shù)據(jù)說(shuō)的是5月份的，這個(gè)月的數(shù)據(jù)是怎么樣的？我們看北京市的統(tǒng)計(jì)，北京6月新房二手房的成交量較5月份下調(diào)了12%和21%。

　　調(diào)控進(jìn)入了深水區(qū)。什么是深水區(qū)？就是觸及到制度問(wèn)題，根本性的問(wèn)題，就是一時(shí)半會(huì)調(diào)不了。比如土地制度，土地財(cái)政的比重持續(xù)上升，從2004年到2010年一直在上升，土地財(cái)政去年達(dá)到了71%。在這樣的情況下，如果仍然認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商的漲價(jià)和黑白合同等等就不夠了。

　　所以我認(rèn)為調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)就是這樣，鐵三角之一就是買地的一方，去年開(kāi)發(fā)企業(yè)落實(shí)土地面積4億平方米，現(xiàn)在還有3億平方米在那里，就吸入了買地的錢(qián)。現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的是去年、前年的還沒(méi)有賣完的。第二方面就是中央政府和地方政府，2.9萬(wàn)億收完了。第三，就是拿到土地證以后，抵押了，銀行也放了，形成了鐵三角。如果3萬(wàn)億不動(dòng)，就是一個(gè)牢牢的鎖定的底盤(pán)，動(dòng)一家就牽動(dòng)另外兩家。開(kāi)發(fā)商拿了地以后需要兩年才能開(kāi)發(fā)，兩年以后土地才能變成產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)，平抑房?jī)r(jià)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。如果我們的土地出讓制度不改變，難免會(huì)有反復(fù)，這是關(guān)于制度性。

　　另外是房產(chǎn)稅。大家覺(jué)得應(yīng)該房產(chǎn)稅增加，其實(shí)沒(méi)有那么簡(jiǎn)單，就看你用什么方式收房產(chǎn)稅。如果美國(guó)模式，存量住宅都收1.5%的話，那每年就是相當(dāng)大的數(shù)字，但是這個(gè)征收方式是不現(xiàn)實(shí)的。關(guān)于這件事情，我和美國(guó)的經(jīng)濟(jì)首席顧問(wèn)談過(guò)，給我很多啟發(fā)。這些問(wèn)題在于什么呢？不是說(shuō)不能像美國(guó)那樣收稅，比如房改房是10萬(wàn)一套，現(xiàn)在漲到了400萬(wàn)，是按400萬(wàn)收還是按 10萬(wàn)收？美國(guó)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家告訴我應(yīng)該按照400萬(wàn)收，我說(shuō)是收不上來(lái)的，因?yàn)槲覜](méi)有錢(qián)付那么多，他說(shuō)沒(méi)有關(guān)系，可以向銀行借，最后房子出手的時(shí)候再還銀行，最后銀行可以收回，這是美國(guó)的做法。但是我跟他說(shuō)中國(guó)不可能這種向銀行借錢(qián)交房產(chǎn)稅，這是辦不成的。他說(shuō)為什么？就是當(dāng)收土地出讓金的時(shí)候，一次收了70年的租約，我把70年的租金都收了，現(xiàn)在要收房產(chǎn)稅是一年一年往回收，除非70年的租金一年一年往回退，如果當(dāng)時(shí)不是一次收就不會(huì)有現(xiàn)在的問(wèn)題，房?jī)r(jià)也不會(huì)像這樣了。如果當(dāng)初把70年都一下收完了，怎么吐得出來(lái)？怎么向銀行貸款。所以中國(guó)根本的問(wèn)題，房產(chǎn)稅的根本問(wèn)題是原來(lái)涉及土地出讓金的時(shí)候問(wèn)題。這些問(wèn)題不是短時(shí)能解決的，如果認(rèn)為房產(chǎn)稅是直接降低房?jī)r(jià)，這太短期了。怎么樣建立一個(gè)合理的長(zhǎng)效的稅收機(jī)制，稅制是非常重要的。

　　剛才鄭理事長(zhǎng)講到了房地產(chǎn)確實(shí)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率房地產(chǎn)是10.4%，2009年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率是19.4%，當(dāng)然是非常重要的產(chǎn)業(yè)。但是前提是什么？就是靠投資拉動(dòng)GDP的階段是這樣的情況，去年投資還有5萬(wàn)多億，相當(dāng)大的投資。剛才鄭理事長(zhǎng)講得非常清楚，國(guó)民經(jīng)濟(jì)怎么轉(zhuǎn)型，我們?nèi)�架馬車的作用需要調(diào)整，經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要轉(zhuǎn)向內(nèi)需。城市化的內(nèi)涵也發(fā)生了變化，我們認(rèn)為我們有一張王牌，人要進(jìn)城，所以要蓋房，但是內(nèi)涵發(fā)生了很大變化，現(xiàn)在的城市化更注重城鄉(xiāng)均衡發(fā)展，還有高收入階層和低收入階層的差距減小。農(nóng)民工并沒(méi)有享受到城市化的成果和效益，并沒(méi)有成為城市的人，恰恰相反，在保障性住房方面還限制外來(lái)戶口享受。

　　另外，中國(guó)人均GDP到了4000-5000美元，已經(jīng)接近中等發(fā)達(dá)國(guó)家，怎么避免落入陷阱，比如堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)調(diào)整和城市化進(jìn)程的調(diào)整。房地產(chǎn)的角色，我最近一直在講，我們是不是參與投資拉動(dòng)這樣一個(gè)火車頭，應(yīng)該轉(zhuǎn)向?qū)��?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的承載作用。從火車頭的作用轉(zhuǎn)到一種承載作用，和其他的新興產(chǎn)業(yè)融合共生。

　　仔細(xì)想一想，商品住宅是房地產(chǎn)的主體，曾經(jīng)達(dá)到80%，這種單一模式，商品房的第一方式到底走多遠(yuǎn)？我們一方面說(shuō)城鎮(zhèn)居民住房自由率達(dá)到86%，保障房又要上來(lái)，占很多城市銷售量的50%，全國(guó)都要占30%。原來(lái)已經(jīng)80%，又要上30%、 50%，在未來(lái)三年，“十二五”計(jì)劃，未來(lái)商品房的空置率還是不能忽視的，人口結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化，比如老齡化以后家庭人口在減少，未來(lái)是什么趨勢(shì)？我們要提前研究。要提前考慮商品住宅類的，這一類的轉(zhuǎn)型在保障房方面要考慮，還有租賃這塊。還要考慮城市發(fā)展的承載到底在什么地方，一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)、八環(huán)去擴(kuò)展嗎？是做基礎(chǔ)設(shè)施，就是我們說(shuō)的“鐵公雞”，會(huì)影響未來(lái)的發(fā)展模式。而且東、西部的發(fā)展會(huì)造成新的板塊，很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)轉(zhuǎn)出來(lái)搞城市運(yùn)營(yíng)，城市綜合題，城鄉(xiāng)一體化，這部分得到了發(fā)展的空間，而不是被壓縮的空間。我們新型經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)區(qū)即將出現(xiàn)，我們?cè)趺闯蔀樗麄兊某休d？開(kāi)發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型基地，農(nóng)業(yè)，IT等等，都需要房地產(chǎn)來(lái)承載。我們要變成其他產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的一個(gè)承載力，所以我們內(nèi)需型的，消費(fèi)型的產(chǎn)業(yè)承載，在座的很多人都非常關(guān)注的旅游，服務(wù)業(yè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，這部分內(nèi)需型也是我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要轉(zhuǎn)向。

　　對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，商品房市場(chǎng)將面臨保障房平分秋色的局面。從單一的商品房開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向復(fù)合業(yè)態(tài)，從開(kāi)發(fā)銷商物業(yè)轉(zhuǎn)向銷售與持有，要持有一部分，包括住房也有公租房，也有持有機(jī)構(gòu)，大型的企業(yè)的整合能力要提高。我覺(jué)得在這次調(diào)控中，大型企業(yè)，不管是商品住宅的整合能力還有集中度都要提高，中小型企業(yè)困難加大，現(xiàn)在中小型企業(yè)融資問(wèn)題比大型企業(yè)要嚴(yán)峻得多，這樣的結(jié)果企業(yè)集中度會(huì)提高。所以企業(yè)發(fā)展從單純的規(guī)模擴(kuò)張，我們今年銷售多少，明年銷售多少，這樣一種發(fā)展轉(zhuǎn)向整合，集成式的發(fā)展，也是我們房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重整。

　　還有一點(diǎn)時(shí)間，我講一下今天另外一個(gè)主題，就是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展途徑。后面還有一些對(duì)話，明天、后天還有兩天的培訓(xùn)，所以我提綱挈領(lǐng)的說(shuō)一下。

　　首先，我們要清楚老年產(chǎn)業(yè)的屬性。第一，它的價(jià)值和屬性應(yīng)該是這樣的，有地產(chǎn)屬性，有住宅，普通商業(yè)地產(chǎn)，醫(yī)療保健等等，特種的商業(yè)地產(chǎn)，有地產(chǎn)屬性。第二，有非常強(qiáng)的金融屬性，我們看國(guó)外的老年產(chǎn)業(yè)部分，它的金融鏈和房地產(chǎn)是完全不一樣的。比如說(shuō)證券，基金，保險(xiǎn)，儲(chǔ)蓄性的產(chǎn)品，會(huì)在這個(gè)鏈條中得到發(fā)揮和承載，所以有非常強(qiáng)的金融屬性，還包括客戶理財(cái)，老年理財(cái)這部分。第三，有服務(wù)屬性，服務(wù)于核心的需求和老年增值的需求，價(jià)值提升的需求，服務(wù)業(yè)在里面起很大的作用，還有服務(wù)屬性。還有非常強(qiáng)的人文屬性，老年人到了60多歲、70多歲，走過(guò)了這么長(zhǎng)的歷程，本地的屬地文化很強(qiáng)，比如在閩南，那個(gè)地方的人文屬性要體現(xiàn)出來(lái)，這樣他才覺(jué)得是家，所以這個(gè)問(wèn)題和我們房地產(chǎn)是不一樣的。

　　養(yǎng)老住區(qū)的項(xiàng)目有醫(yī)療，衛(wèi)生醫(yī)療服務(wù)業(yè)等其他服務(wù)產(chǎn)業(yè)，咨詢服務(wù)爺，旅游產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)，保險(xiǎn)業(yè)，老年設(shè)施，家政服務(wù)等等產(chǎn)業(yè)鏈。所以不是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，也不是房地產(chǎn)的華麗轉(zhuǎn)型，我們說(shuō)來(lái)一個(gè)華麗轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)到老年地產(chǎn)什么的，不是的，是多種產(chǎn)業(yè)獨(dú)立運(yùn)作又無(wú)縫整合的全新產(chǎn)業(yè)。這句話是我跟國(guó)外做老年產(chǎn)業(yè)的人反復(fù)推敲，第一就否定不是房地產(chǎn)，后來(lái)我問(wèn)是什么，我們談了很多，看了很多書(shū)，最后我認(rèn)可這樣一個(gè)定義，這樣的一些產(chǎn)業(yè)是獨(dú)立運(yùn)作，不是誰(shuí)比誰(shuí)大，是購(gòu)買服務(wù)，整合，獨(dú)立運(yùn)作，又無(wú)縫整合的全新的產(chǎn)業(yè)，也就是我們國(guó)家轉(zhuǎn)型的內(nèi)需性的產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)鏈那么長(zhǎng)，增值空間是很大的。

　　我們看一下目標(biāo)定位在哪兒，應(yīng)該按照國(guó)家這次“十二五”規(guī)劃和后來(lái)的一些說(shuō)法，距離2020年我們第一期的目標(biāo)，還有9年。將近十年當(dāng)中，60歲以上的人口將到2.43億，占總?cè)丝诒戎貙⑦_(dá)到18%，相當(dāng)大的比重。在這階段，我們整個(gè)福利保障，福利水平會(huì)不斷提高�，F(xiàn)在是2011年，再過(guò)9年會(huì)更加重視這個(gè)問(wèn)題，老年已經(jīng)成為老年住宅的消費(fèi)主題，現(xiàn)在40-50 歲的中年人，再過(guò)十年也步入老年，他們現(xiàn)在是消費(fèi)的主流，那個(gè)時(shí)候也是支撐老年產(chǎn)業(yè)的主流，預(yù)計(jì)10年之內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)會(huì)出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，會(huì)保持每年10%的增長(zhǎng)水平，需求量是這樣的增長(zhǎng)。

　　總而言之，按照剛才說(shuō)的10%來(lái)測(cè)算，2010年需要投入16000億，月租金以4200塊錢(qián)一個(gè)月來(lái)租，每套年租金大概是5萬(wàn)元，這樣算投入和產(chǎn)出的話，占未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的3-5%，回報(bào)率起碼在15%上下。大家可以仔細(xì)算一下，應(yīng)該是值得我們關(guān)注的產(chǎn)業(yè)。在這個(gè)前提之下，房地產(chǎn)商會(huì)經(jīng)過(guò)一年的努力，在各方面的支持下，在國(guó)家老齡委的指導(dǎo)下，我們聯(lián)合編制了開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理指導(dǎo)文件，聯(lián)合開(kāi)展養(yǎng)老住區(qū)全流程的運(yùn)作，耗時(shí)一年�，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)外企業(yè)的加盟，中國(guó)綠色養(yǎng)老住區(qū)示范項(xiàng)目已經(jīng)建成了，在建的，待建的養(yǎng)老住區(qū)，已經(jīng)達(dá)到15家。

　　養(yǎng)老住區(qū)商業(yè)模式，這個(gè)部分是始于商業(yè)模式和價(jià)值工程的，應(yīng)該說(shuō)有一定的保密性，但是我們還是愿意在這個(gè)會(huì)上共享其中的提綱。因?yàn)檫@個(gè)也是國(guó)外的商業(yè)模式，我們一起來(lái)做的。

　　再講一下商業(yè)模式和價(jià)值工程的情況。這部分編寫(xiě)單位除了剛才說(shuō)的以外，還有國(guó)壽，中信證券等等。怎么樣的一個(gè)思路？一共有六篇，是綜合分析，成本分析，產(chǎn)品分析，投資策劃和整合，用戶資產(chǎn)管理，這是我們?cè)诜康禺a(chǎn)當(dāng)中沒(méi)有的。

　　養(yǎng)老住區(qū)總體的商業(yè)模式是什么？主要類型是什么？養(yǎng)老住區(qū)的服務(wù)對(duì)象，服務(wù)對(duì)象分析，服務(wù)對(duì)象定位，政府怎么定位，市場(chǎng)又怎么定位。比如說(shuō)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式當(dāng)中，有的養(yǎng)老住區(qū)賣了，那收益是怎么樣的？還有持有，出租，又是怎么樣的？出售價(jià)格，賣了一部分，持有一部分，又是怎么樣的。融資模式有什么不同？有全資型的，或者說(shuō)我不是開(kāi)發(fā)商，我自己來(lái)。有信貸型的，也有基金型的，也有保險(xiǎn)型的，還有混合型的，這個(gè)怎么去運(yùn)作？

　　還有定位，從政府層面有市場(chǎng)型的，非盈利型的，是面向中等收入的。按服務(wù)對(duì)象來(lái)分類，國(guó)際上都是這樣。

　　關(guān)緊是運(yùn)營(yíng)成本怎么說(shuō)？很多準(zhǔn)備做老年住區(qū)的，開(kāi)發(fā)之后怎么運(yùn)營(yíng)？可能20年、30年、40年，過(guò)于有60年、70年的，長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的合同是怎么樣的。比如剛才說(shuō)的運(yùn)營(yíng)成本，這是美國(guó)的比例（PPT）。還有是產(chǎn)品定價(jià)，我怎么定價(jià)？出售型的定價(jià)，持有型的定價(jià)，賣到底不賣怎么去考慮？還有定價(jià)的特點(diǎn)是什么，策略是什么，入門(mén)費(fèi)是什么，月服務(wù)費(fèi)，附加服務(wù)費(fèi)等等。管理部分就是一句話，能不能管好在于合同，合同有幾種？提供什么樣的服務(wù)收什么樣的費(fèi)，還有定價(jià)的因素到底是什么。比如入門(mén)費(fèi)，怎么收？基本入門(mén)費(fèi)一定要涵蓋建設(shè)成本，這是最起碼的，這種情況下市場(chǎng)導(dǎo)向，競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向，成本導(dǎo)向。而且不光涵蓋建設(shè)成本，還想涵蓋護(hù)理成本，又要怎么收？所以入門(mén)費(fèi)定價(jià)是很復(fù)雜的。

　　投資的策略和整合。包括投資開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)管理，投資開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理的流程，敏感性分析，土地敏感，支出敏感，還有幾投融資怎么做。

　　客戶可調(diào)動(dòng)資產(chǎn)的價(jià)值分析，有可能可調(diào)動(dòng)的，流動(dòng)資金，固定資產(chǎn)，和不同資產(chǎn)之間的價(jià)值轉(zhuǎn)化。

　　比如說(shuō)我們花了很多心血做了一個(gè)案例分析，入住養(yǎng)老住區(qū)和居家養(yǎng)老，誰(shuí)核算？對(duì)比結(jié)果，參與反向租賃，就是把自己的房子租出去，那邊的房子折減，十年以后比居家養(yǎng)老要多出18萬(wàn)，居家養(yǎng)老比社區(qū)養(yǎng)老還要多交18萬(wàn)，這樣大家就明白商業(yè)模式是怎么做的。

　　這個(gè)項(xiàng)目我沒(méi)有時(shí)間說(shuō)了，我在明天的培訓(xùn)班上會(huì)仔細(xì)分析這些案例，我們拿5萬(wàn)平米北京的一個(gè)養(yǎng)老住區(qū)作為分析對(duì)象，來(lái)分析它的盈虧平衡。

　　謝謝大家的關(guān)注！

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