|
|
南京上半年僅售新房1.9萬套 創(chuàng)5年“第二差”
|
|
http://m.szycnet.cn 發(fā)表日期：2011-6-28 9:34:55
蘭格鋼鐵 |
在一波又一波“史上最嚴(yán)調(diào)控政策”的持續(xù)轟炸下，南京樓市真的降溫了!南京網(wǎng)上房地產(chǎn)昨日公布的數(shù)據(jù)顯示，這半年來全市只成交了18996套商品住宅(包括溧水、高淳兩縣)，這是近5年來除了2008年下半年受金融風(fēng)暴影響樓市大滑坡之外，半年成交量最少的一次。與慘淡的銷量對應(yīng)，房價也步入了停滯狀態(tài)。而在政策不斷收緊和房價有望下跌的雙重壓力下，何時出手令南京的買房人更為糾結(jié)。
數(shù)據(jù)篇
上半年新房銷售量：
五年來“第二差”，“瘋狂的樓市”成為過去
限購加上限貸，雙重擠壓之下的南京樓市艱難地迎來年中“大考”。上半年商品住房認(rèn)購21377套、成交18996套的成績單，跟2007年以來的前8次“半年報”相比較，顯然難以“及格”。
365地產(chǎn)家居網(wǎng)的統(tǒng)計顯示，自2007年以來，南京樓市的銷售起伏較大，其中賣得最火的有2007年上、下半年，商品住宅成交量分別是51904套、40619套；以及2009年上下半年的43202套、57730套。五年來賣得最差的是2008年下半年，僅有13665套。其次就是今年上半年了，不到1.9萬套的成交量，只相當(dāng)于2009年“瘋狂下半年”的三分之一(詳見附表一)�！捌鋵�(shí)不光是限購與限貸，契稅補(bǔ)貼政策的取消，營業(yè)稅征收方式的調(diào)整，都在影響著買房人的出手決心�！蹦暇┦凶〗ㄎ嚓P(guān)人士分析說，自去年開始的新一輪調(diào)控出招更為精準(zhǔn)，持續(xù)時間也最長，因此從數(shù)據(jù)上看，南京樓市真的向“史上最嚴(yán)調(diào)控”舉手投降了。
上半年房價數(shù)據(jù)：
房價大降了？僅4月微跌0.1%
房子賣不掉，但房價有沒有應(yīng)聲而跌呢？從國家統(tǒng)計局目前發(fā)布的前五個月房價數(shù)據(jù)來看，今年上半年只有4月份的新房價格環(huán)比微跌0.1%，其余月份不是上漲就是持平，因此整體上南京新房價格指數(shù)依然呈上漲的趨勢�！绊敹嗍遣粷q了，或者是搞特價的多了，但要說明顯下降，或者全面下降，這個真沒有，”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說。
數(shù)據(jù)也顯示，截止到6月22日，南京218家在售樓盤中，有64家樓盤的房價上漲，其中最高漲幅達(dá)47.4%；有31家樓盤房價下跌，最高跌幅為19.2%，其余123家樓盤房價基本持平。
這份統(tǒng)計報告還顯示，在城中、河西、仙林、城北、城南、江北、江寧、溧水、高淳這九大板塊中，房價平均上漲了2.1%，其中房價漲幅最大的是溧水板塊，高達(dá)14.55%；漲幅最小的是城東仙林板塊，漲幅為0.27%。沒有一個板塊總體房價下跌。
上半年土地出讓：
一分鐘拍賣會頻現(xiàn)，怎一個“冷”字了得
如果用一個字來形容2011年的南京土地市場，那一定是“冷”。底價成交、流拍和臨時延期成為關(guān)鍵詞，由于沒人競爭而開始直接宣布結(jié)束的一分鐘拍賣會出現(xiàn)了至少3場。調(diào)控、限購，顯然政策對于土地市場的影響是明顯的。
結(jié)合365地產(chǎn)家居網(wǎng)的數(shù)據(jù)，記者昨統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，除去高淳溧水兩縣，2011年上半年南京共拍賣30幅地塊，其中1幅流標(biāo)，19幅地塊底價成交，溢價成交的僅有10塊。從土地面積來看，上半年成交面積共約200.56萬平方米，約占去年全年土地出讓面積的45%；但上半年出讓土地成交總額約為164.05億元，只約占去年全年554.99億元土地收入的29.56%。而從地塊類型上細(xì)分，上半年南京30幅出讓地塊中，11幅純住宅地成交了10幅，12幅純商業(yè)用地和7幅商住混合地塊則全部成交。數(shù)量不多、分布不好而且還遭遇流拍和底價成交，是上半年純住宅地出讓的主要特點(diǎn)。
感受篇
一位開發(fā)商的半年感受：
樓市調(diào)控，調(diào)啊調(diào)啊就習(xí)慣了
這個上半年的銷售是五年來“第二差”，但對開發(fā)商來說，究竟是不是日子最難熬的？
2008年最難過的日子挺過來了，去年五六月份觀望最濃的日子也熬過來了，現(xiàn)在還有什么打擊不能承受？江北樓盤金泉泰來苑早在2004年便公開亮相，算是歷經(jīng)了各輪調(diào)控的“老手”了，開發(fā)商對調(diào)控的反應(yīng)也是“已經(jīng)習(xí)慣了”。該樓盤主管營銷的一位負(fù)責(zé)人告訴記者，在他看來，上半年樓市銷量下滑有多方面的原因，作為開發(fā)商只能去適應(yīng)，想通過開發(fā)商一己之力來改變這一格局幾乎是不可能的任務(wù)。
“就說銀行吧，既限制開發(fā)企業(yè)貸款，又限制買房人貸款，你說樓市能恢復(fù)到正常銷售狀態(tài)嗎？”他還舉例說，在土地方面國家同樣限量供應(yīng)，開發(fā)商儲備不足的話，自然會壓低開工水平，減少房源的上市量，多方面綜合來看，半年只賣了不到1.9萬套，應(yīng)屬正常水平了。
一位買房人的半年感受：
房價沒漲，但門檻抬高了
“一直在等房價降，好不容易等到房價不怎么漲而且還有點(diǎn)下降趨勢，可我現(xiàn)在卻越來越買不起房子了�！痹谀暇┮患覐V告公司工作的曹先生一臉郁悶地對記者說。曹先生是標(biāo)準(zhǔn)的改善型購房人，現(xiàn)居住在江北一套不到80平方米的房子里。“一年前就在河西看樓盤，當(dāng)時保利香檳國際每平方米1.8萬元左右，扣除掉各種優(yōu)惠，差不多價格在1.7萬元出頭。當(dāng)時對二套房的認(rèn)定并不很嚴(yán)格，算做首套房的話，首付比例只有三成，一套140平方米的房子只要拿出70多萬元就能搞定。但由于宏觀調(diào)控，周圍人都看跌房價，我就沒出手。”
而這一猶豫，曹先生如今就一直沒買房�！斑@半年我還常去香檳國際看房子，房價依然維持在1.8萬元的均價水平上，漲幅很有限。雖然沒漲價讓人挺高興，但像我這樣的二套房買主，首付必須要六成，將近150萬的現(xiàn)金，我到哪里去湊這么多錢啊!這也算是調(diào)控的一次'誤傷’吧�！�
事實(shí)上，像曹先生這樣糾結(jié)的消費(fèi)者有不少。一邊是調(diào)控帶來的等一等房價就會下跌的預(yù)期，另一邊是不斷提高的買房門檻，調(diào)控的雙刃劍讓買還是不買成為購房人的心結(jié)。
一位地產(chǎn)編輯的半年感受：
買地的少了，“打醬油”的也少了
“賣出了去年一半的地，卻只收獲了三成的土地出讓金，這只能說明兩個問題，一是出讓地塊位置都不好，二是地塊成交價都比較低�！蹦尘W(wǎng)站的土地直播編輯小劉表示，上半年他最大的感受就是底價成交幾乎成為常態(tài)，例如距離雅居樂“地王”不遠(yuǎn)的兩幅浦口珠江鎮(zhèn)地塊，相繼以底價成交，沒能續(xù)寫“地王”神話。而城東和江北還分別出現(xiàn)了流拍及臨時延期出讓的尷尬。還有個感受是前來競拍的開發(fā)商少了。去年地產(chǎn)火爆的時候，競拍的代表一坐就能占小半個會場，舉牌子都能舉出近20的號碼；而現(xiàn)在經(jīng)常就是一幅地來一家企業(yè)，兩位代表。此外，觀摩出讓會的人也少了許多，以往水泄不通的拍賣大廳，現(xiàn)在經(jīng)�？湛帐幨帲襟w記者經(jīng)常成了現(xiàn)場最多的人群。
上半年二手房市場
銷量>>>
成交2.19萬套，同比下降了24%
“淡定、砍價、再淡定�！边@是很多一心購買二手房的人在上半年的心理寫照。在調(diào)控的大背景下，二手房也經(jīng)歷了幾個起伏的階段。
至昨晚6時，據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)官方數(shù)據(jù)，今年全市(除去高淳溧水兩縣)二手房共約成交2.19萬套，高于新房成交量；成交總面積183.72萬平方米。這一數(shù)據(jù)比2010年上半年的2.90萬套下降了24.6%，比2010年下半年的2.54萬套也下降了13.9%。
從區(qū)域上來看，江北4948套以及江寧4099套的成交量穩(wěn)坐頭兩把交椅。鼓樓區(qū)的2666套則排名第三。而從幾個月的成交量來分析，二手房交易大體經(jīng)歷了年初調(diào)控出臺前的火熱，2月底調(diào)控出臺后的暴跌，3、4、5月的重新回歸穩(wěn)定，再到本月再次出現(xiàn)了下跌這四個階段。
價格方面，從365地產(chǎn)家居網(wǎng)每日的個人掛牌價看，二手房價保持在12866元-13602元/平方米之間。掛牌價的谷底出現(xiàn)在3月上旬，而目前房價比較穩(wěn)定。
中介>>>
從“咬定價格不放松”到“凡事好商量”
雖說上半年二手房賣得比新建商品住宅好，但中介的日子卻并不好過。在南京從事二手房中介經(jīng)營多年的店長王靜對記者表示，這半年的感受就像坐過山車。一月份她所在的龍江門店還保持著每個業(yè)務(wù)員每天5個以上咨詢電話，可調(diào)控出臺后，門店訪問量幾乎到了“冰點(diǎn)”，而隨著觀望氣氛的逐漸消化，來電來訪量慢慢又回復(fù)到與年前相當(dāng)?shù)那闆r。
雖然量逐漸恢復(fù)了，但二手房市場已經(jīng)發(fā)生了變化�！白畲蟮母杏X是買房人的話語權(quán)增大了�！蓖蹯o表示，以前大多數(shù)房主都是“咬定價格不放松”，但目前越來越多希望快速成交的房主，對買家提出的很多條件態(tài)度都是，“凡事好商量”。
下半年預(yù)測
更難熬的還在后頭
上半年市場的答卷已經(jīng)交出，而對下半年的樓市走向，不少業(yè)內(nèi)人士并不看好。有人認(rèn)為調(diào)控沒有“最嚴(yán)”只有“更嚴(yán)”，市場沒有“最難熬”只有“更難熬”�！皹鞘械拇笳结樢讯ǎ掳肽甑氖袌鲆膊畈欢�，不排除繼續(xù)走低的可能性，即將到來的夏季，其實(shí)只是樓市嚴(yán)冬的開始�！�
前不久，統(tǒng)計信息顯示，今年下半年南京全市共有136家樓盤推出3.5萬套房源上市，如果按照上半年1.9萬套的成交量，這新增的3.5萬套房源半年也只能消化五六成。而更為嚴(yán)峻的是，目前全市沒賣出去的存量住宅房源還有3萬多套，按照上半年每天100多套的銷售速度，不算下半年上市新房，光這批存量房源就夠賣近一年。預(yù)計下半年樓市的降價范圍還將進(jìn)一步擴(kuò)大。
另據(jù)了解，下半年南京上市的純新盤有34家，約有房源8000套。純新盤定價策略最為靈活，接下來，低于周邊在售房源開盤，低于預(yù)期開盤的項目將會不斷增多。(揚(yáng)子晚報) |
|
|
|
文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】m.szycnet.cn |
|
|
|
