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銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)控時(shí)點(diǎn)償付風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)信托“報(bào)備前置”
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http://m.szycnet.cn 發(fā)表日期：2011-7-6 9:41:48
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房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)雖然沒有被直接叫停，但是各地銀監(jiān)局日前通知信托公司，“房地產(chǎn)信托項(xiàng)目須事前報(bào)備”。6月30日，銀監(jiān)會(huì)非銀部在杭州召開房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)研討會(huì)，監(jiān)管當(dāng)局再次表示，將繼續(xù)推行“事前報(bào)備”制度，并密切監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行數(shù)量，持續(xù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示。
監(jiān)管當(dāng)局人士在會(huì)上指出，“房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)是否叫停，不取決于銀監(jiān)會(huì)，取決于信托公司�！毖韵轮猓绻康禺a(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)模得不到有效控制，監(jiān)管層將被迫采取更為嚴(yán)厲的監(jiān)管措施。
“事前報(bào)備”和“事前審批”有本質(zhì)區(qū)別，但基于中國(guó)監(jiān)管者和被監(jiān)管者的微妙關(guān)系，信托公司普遍反映，“這和審批沒什么兩樣了”，因?yàn)�，“�?bào)備后，銀監(jiān)局要給出意見，只要監(jiān)管者對(duì)項(xiàng)目稍有微詞，信托公司就不敢再做了。”一家中型信托公司總經(jīng)理說。
收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，最主要的原因是，銀監(jiān)會(huì)需要配合宏觀經(jīng)濟(jì)決策層進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控。同時(shí)，監(jiān)管當(dāng)局也擔(dān)心，房地產(chǎn)項(xiàng)目到期出現(xiàn)無法兌付的案例，對(duì)信托行業(yè)的聲譽(yù)帶來重創(chuàng)。
監(jiān)管從“事后”到“事前”
今年二季度以來，銀監(jiān)會(huì)一再收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管。
從5月份開始，銀監(jiān)會(huì)要求信托公司每月10日前上報(bào)上月的《房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)表》，開始逐個(gè)監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的資金投向、資金運(yùn)用方式、風(fēng)險(xiǎn)控制措施等信息。
6月份，銀監(jiān)會(huì)多次“窗口指導(dǎo)”信托公司，對(duì)房地產(chǎn)信托余額較大的信托公司，要求“規(guī)模要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有降”；對(duì)于房地產(chǎn)信托新增規(guī)模較大的信托公司，要求“把握好節(jié)奏，嚴(yán)格控制增速”。
但這一切監(jiān)管措施均未完全奏效。用益信托的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年4-6月，房地產(chǎn)信托規(guī)模分別為385.37億元、324.64億元、341.14億元。今年上半年，房地產(chǎn)信托規(guī)模已經(jīng)達(dá)到1540.87億元，同比增長(zhǎng)119%。
因而，銀監(jiān)會(huì)被迫從7月開始實(shí)行房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)“事前報(bào)備”制度。按照以往的規(guī)定，信托公司只需要在集合信托發(fā)行完畢后，到銀監(jiān)部門“事后報(bào)備”即可。
“報(bào)備”從事后改為事前，使得銀監(jiān)會(huì)在控制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模上，掌握了主動(dòng)，吸取了去年監(jiān)管銀信合作的教訓(xùn)。去年，由于只是一再“忠告”，而沒有剛性措施配套，銀信合作超過2萬億規(guī)模，最終銀監(jiān)會(huì)只得全面叫停該業(yè)務(wù)。
去年6月1日，銀監(jiān)會(huì)非銀部緊急召集信托公司開會(huì)，通報(bào)銀信合作規(guī)模4月30日已達(dá)1.88萬億，并“忠告”說，“如果到6月底，銀信合作規(guī)模仍沒有得到有效控制，銀監(jiān)會(huì)高層必將徹底叫停此項(xiàng)業(yè)務(wù)�！�
但“忠告”之后，一些信托公司反而快馬加鞭，力求在“關(guān)門”前多做幾單，6月30日，銀信合作規(guī)模突破2萬億，7月2日，銀監(jiān)會(huì)非銀部被迫電話通知信托公司，全面叫停銀信合作業(yè)務(wù)。
之所以出現(xiàn)這樣的局面，是因?yàn)閭�(gè)體和行業(yè)的利益存在差異，各家信托公司今年二季度以來在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)上的表現(xiàn)，再次證明了這一點(diǎn)。
從信托行業(yè)的整體利益而言，主動(dòng)控制規(guī)模是現(xiàn)實(shí)的選擇。此輪房地產(chǎn)調(diào)控力度空前，宏觀經(jīng)濟(jì)決策層絕不會(huì)容忍“按下葫蘆浮起瓢”，在收緊銀行開發(fā)貸之后，讓房地產(chǎn)信托融資瘋長(zhǎng)。但是，從單個(gè)信托公司的角度來看，“關(guān)門”之前，爭(zhēng)取“多收三五斗”成為必然的選擇。
“大信托”的風(fēng)險(xiǎn)漏洞
由于信托制度內(nèi)在的靈活性，加上信托公司跨越股權(quán)、債券、物權(quán)投資的優(yōu)勢(shì)，只要“回歸現(xiàn)金流”有保障，幾乎一切的障礙都可以通過靈活的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)予以規(guī)避。
但是，信托公司目前普遍只滿足于實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司100%的控制，對(duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)缺乏足夠的重視。殊不知，如果流動(dòng)性出現(xiàn)問題，控制再多的股權(quán)和資產(chǎn)，都不能解信托產(chǎn)品到期“剛性兌付”的燃眉之急。
去年以來，主流的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)模式為“大信托”、“結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)”。其基本原理是，房地產(chǎn)開發(fā)商將存量資產(chǎn)，主要是開發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)(體現(xiàn)為開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的先期投入)，用于認(rèn)購一個(gè)集合信托計(jì)劃的劣后受益權(quán)部分，普通信托投資者則現(xiàn)金出資認(rèn)購優(yōu)先受益權(quán)部分。這種結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，通俗地理解，就是“賺了錢先分給普通投資者，賠了錢先賠給開發(fā)商”。
然后，信托計(jì)劃100%控股房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，信托公司向項(xiàng)目公司派駐特
殊董事，擁有對(duì)重大事項(xiàng)的一票否決權(quán)；同時(shí)，信托公司保管項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)印章，監(jiān)管銀行賬戶，“項(xiàng)目公司用每一分錢都必須征得信托公司同意�！�
這樣的交易結(jié)構(gòu)讓信托公司頗為自得：首先，杜絕了開發(fā)商挪用資金的情形；其次，開發(fā)商裝入信托計(jì)劃的資產(chǎn)相當(dāng)于對(duì)信托資金提供了擔(dān)保。
但是，一個(gè)更大的風(fēng)險(xiǎn)并未消弭。
目前，信托產(chǎn)品具有強(qiáng)烈的剛性兌付特征，即信托產(chǎn)品到期，信托公司必須分配給投資者本金和固定收益。投資者把信托產(chǎn)品當(dāng)成保本保收益產(chǎn)品來買，信托公司也把信托產(chǎn)品當(dāng)成固定收益產(chǎn)品來賣。
由于投資者教育不夠，信托業(yè)發(fā)展呈畸形之勢(shì)；但短時(shí)間內(nèi)，信托公司卻又無法改變這一局面。業(yè)內(nèi)曾經(jīng)出現(xiàn)過產(chǎn)品到期眼看就無法兌付的案例，監(jiān)管當(dāng)局立即要求信托公司處置風(fēng)險(xiǎn)，信托公司股東和管理層連夜籌集資金，“先兌付投資者，再談后續(xù)的問題”。
時(shí)點(diǎn)償付之憂
在房地產(chǎn)調(diào)控力度前所未有，監(jiān)管層采用組合拳措施控制房地產(chǎn)融資，且房地產(chǎn)交易量出現(xiàn)下滑的情況下，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的時(shí)點(diǎn)償付風(fēng)險(xiǎn)陡然增加。
舉例而言，假如信托公司去年3月發(fā)行一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，期限一年半，今年9月到期。按照原來的計(jì)劃，7月份肯定能把房子建成，并全部銷售完畢。但是現(xiàn)在，由于市場(chǎng)情況變化，特別是限購政策影響，到9月份房子還沒賣完，信托公司就沒有足夠的資金來兌付投資者。
這時(shí)候，信托公司雖然控制了項(xiàng)目公司的所有資產(chǎn)，包括土地、在建工程等等，并且信托資金可能只占項(xiàng)目公司資產(chǎn)的40%。但是，資產(chǎn)處置變現(xiàn)需要一個(gè)較長(zhǎng)的過程，根本緩解不了剛性兌付的燃眉之急。
這種情況下，信托公司有幾種備選方案：最優(yōu)的是，說服受益人同意延期兌付；次優(yōu)的是，信托公司發(fā)行一款新的信托計(jì)劃，募集資金去替換原來的資金。
如果前兩種方案都失敗，就只能采用“下策”，信托公司動(dòng)用自有資金收購?fù)顿Y者的信托受益權(quán)。這實(shí)際上相當(dāng)于信托公司“賠償”投資者。
問題在于，“信托公司賠得起多大的項(xiàng)目？兜得了多大的窟窿？”一位業(yè)內(nèi)人士說，目前信托公司的資本金大多也就二三十億，賠一個(gè)5億元的項(xiàng)目可以足以讓一個(gè)信托公司陷入危機(jī)。
而更大的“惡果”在于，“一人生病，全家吃藥”。屆時(shí)，整個(gè)信托行業(yè)的聲譽(yù)將遭受重創(chuàng)，將面臨再一次的監(jiān)管風(fēng)暴，“肇事”信托公司將拖累全行業(yè)。
基于對(duì)這種潛在的“時(shí)點(diǎn)償付風(fēng)險(xiǎn)”的擔(dān)憂，銀監(jiān)會(huì)要求信托公司在《房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)表》中填報(bào)每一個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，詳細(xì)說明抵押或擔(dān)保措施。對(duì)于三個(gè)月內(nèi)到期兌付的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，《監(jiān)測(cè)表》要求填列第一、第二及其他還款來源。
并且，信托公司要自己進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)。根據(jù)還款資金情況分為1-5級(jí)，1級(jí)代表第一還款來源流動(dòng)性充裕，無清算障礙，5級(jí)代表現(xiàn)有還款來源資金流動(dòng)性不足，需要其他還款來源償付(對(duì)于無第二還款來源的項(xiàng)目，若第一還款來源資金不足，即認(rèn)定為5級(jí)風(fēng)險(xiǎn))。
除了信托公司自己的判斷，《監(jiān)測(cè)表》還要求各地銀監(jiān)局對(duì)三個(gè)月內(nèi)到期兌付的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目逐一出具“對(duì)項(xiàng)目到期兌付風(fēng)險(xiǎn)的判斷意見”。
“這一切都是為了提早發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)苗頭，提前設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)化解方案�！币晃唤咏O(jiān)管當(dāng)局的人士說，“現(xiàn)在不怕一萬，就怕萬一”。
(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道) |
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