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北京新盤(pán)擬售與成交價(jià)差不斷拉 部分達(dá)到1萬(wàn)/平米
 http://m.szycnet.cn    發(fā)表日期：2011-7-8 9:29:16  蘭格鋼鐵
    受“一房一價(jià)”、開(kāi)發(fā)商融資受限資金鏈緊張、新盤(pán)集中上市銷(xiāo)售壓力加大、政策調(diào)控未見(jiàn)放松跡象等多重因素影響，北京新盤(pán)價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)明顯回落，今年新入市項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)低于擬售價(jià)就是一個(gè)佐證。

    6月價(jià)差

    拉大至21%

    北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截止到今年6月30日，北京全市的供應(yīng)項(xiàng)目為79個(gè)，提供的住宅套數(shù)合計(jì)為26328套，累計(jì)簽約套數(shù)為11357套，簽約率僅為43.1%，在79個(gè)項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)商普遍選擇最終成交價(jià)低于擬售價(jià)。

    2011上半年新開(kāi)期房住宅項(xiàng)目的擬售均價(jià)和成交均價(jià)的差距呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，3月份為15%，四五月份維持在10%左右，6月份上漲至21%。6月份至今新建期房的成交均價(jià)大約為20534元/平方米。與2月份相比，大約下降了10%。目前近郊區(qū)的新開(kāi)項(xiàng)目均價(jià)大約為18713元/平方米，而城區(qū)的新開(kāi)項(xiàng)目均價(jià)為22303元/平方米，城區(qū)與郊區(qū)的價(jià)格分界線(xiàn)為1.9萬(wàn)，與去年的2萬(wàn)元相比下降了1000元，基本與去年年初水平相當(dāng)。

    對(duì)于新入市項(xiàng)目成交價(jià)低于擬售價(jià)，鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，受“一房一價(jià)”政策影響，開(kāi)發(fā)商傾向于高價(jià)擬售，因此導(dǎo)致成交價(jià)和擬售價(jià)差距拉大。

    3月16日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，規(guī)定從5月1日起，商品房銷(xiāo)售必須明碼標(biāo)價(jià)�！耙环恳粌r(jià)”政策要求商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)在商品房交易場(chǎng)所的醒目位置，公布樓盤(pán)基本信息、房源價(jià)格信息、已登記房源信息和收費(fèi)項(xiàng)目信息。

    差距還將拉大

    據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，7月份，北京預(yù)計(jì)將有40個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。據(jù)了解，已經(jīng)有21個(gè)項(xiàng)目明確表示會(huì)在7月份開(kāi)盤(pán)，如香江別墅Ⅱ、御翠·尚府、首創(chuàng)·瀾茵山、正源廣場(chǎng)等，其中12個(gè)項(xiàng)目是首次開(kāi)盤(pán)的純新盤(pán)。其余老項(xiàng)目后期也集中開(kāi)盤(pán)，包括香江別墅、強(qiáng)佑·清河新城、首開(kāi)國(guó)風(fēng)上觀、中景·江山賦等前期熱銷(xiāo)的項(xiàng)目均計(jì)劃推出新盤(pán)。

    北京中原不完全統(tǒng)計(jì)顯示：預(yù)計(jì)在下半年上市的項(xiàng)目目前已經(jīng)達(dá)到了110個(gè)左右，這些項(xiàng)目主要集中在近郊區(qū)。從數(shù)據(jù)看，房?jī)r(jià)下調(diào)也將首先從郊區(qū)開(kāi)始蔓延。預(yù)計(jì)這些項(xiàng)目在下半年提供的住宅將超過(guò)7萬(wàn)套，而年內(nèi)庫(kù)存量很可能有明顯上漲。

    “7月，北京將迎來(lái)樓市集中供應(yīng)的高峰�！备呱罕硎�，開(kāi)發(fā)企業(yè)推盤(pán)加速主要受到市場(chǎng)因素及銷(xiāo)售壓力的影響，“尤其是地產(chǎn)上市公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。由于年中業(yè)績(jī)的要求，不得不加快推售力度。而對(duì)于一些資金相對(duì)緊張的公司來(lái)說(shuō)，也不得不在項(xiàng)目推售上多做文章”。

    業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，未來(lái)擬售價(jià)與成交價(jià)價(jià)格拉大還將更加明顯，目前來(lái)看市場(chǎng)依然處于量?jī)r(jià)調(diào)整的轉(zhuǎn)換過(guò)程中，而主要影響調(diào)控效果的將會(huì)是：通貨膨脹是否能夠被控制和二三線(xiàn)城市的樓市降溫。上市房企很可能在3季度出現(xiàn)明顯的分化，而為了使年報(bào)不會(huì)太差，部分之前業(yè)績(jī)不理想的企業(yè)可能率先開(kāi)始降價(jià)求量。

    部分項(xiàng)目相差達(dá)到1萬(wàn)元/平方米

    張?jiān)峦瑫r(shí)指出，在“一房一價(jià)”、開(kāi)發(fā)商融資受限資金鏈緊張、新盤(pán)集中上市銷(xiāo)售壓力加大、政策調(diào)控未見(jiàn)放松跡象等多重因素影響之下，擬售價(jià)與開(kāi)盤(pán)價(jià)差距不斷拉大，反映出開(kāi)發(fā)商正在通過(guò)價(jià)格手段實(shí)現(xiàn)成交回暖。

    位于通州的“紅杉溪谷嘉園”成為擬售價(jià)與成交價(jià)價(jià)格相差最大的樓盤(pán)，其擬售價(jià)與實(shí)際成交價(jià)相差達(dá)到1萬(wàn)元/平方米。記者在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，今年6月23日拿到預(yù)售證的“紅杉溪谷嘉園”此次共推出116套房源，目前只有兩套成交。值得注意的是，該項(xiàng)目擬售價(jià)格在30512元/平方米至32975元/平方米之間，但是，目前成交的兩套房均價(jià)僅為21841/平方米，較擬售價(jià)格低了1萬(wàn)/平方米。

    對(duì)此，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析稱(chēng)，通州是擬售價(jià)與成交價(jià)反差最大的區(qū)域之一，郊區(qū)購(gòu)房者主要由投資者及剛需組成，北京第三輪政策執(zhí)行后，市場(chǎng)投機(jī)行為已經(jīng)基本絕跡。而剛需中對(duì)價(jià)格敏感的部分購(gòu)房者轉(zhuǎn)向房山等明顯價(jià)格更有優(yōu)勢(shì)的區(qū)域，受到政策限制的小部分外地剛需也轉(zhuǎn)移到了不受限購(gòu)影響的燕郊等區(qū)域。

    事實(shí)上，今年以來(lái)通州供應(yīng)的住宅項(xiàng)目合計(jì)為4個(gè)，提供住宅套數(shù)為2620套。而截至日前，簽約套數(shù)僅為481套，簽約率僅18.3%。通州的簽約率為全市各城區(qū)最低。

    機(jī)構(gòu)集體唱空房?jī)r(jià)

    隨著樓市持續(xù)低迷，成交價(jià)與擬售價(jià)差距不斷拉大，今年上半年還對(duì)今年房?jī)r(jià)存在分歧的國(guó)內(nèi)研究機(jī)構(gòu)，開(kāi)始集體唱空下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)。

    亞豪機(jī)構(gòu)分析，7月適銷(xiāo)型項(xiàng)目入市增多，多重壓力下，房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)愈加明顯；鏈家地產(chǎn)認(rèn)為，6月部分新房項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)降，北京二手房量?jī)r(jià)齊跌，預(yù)計(jì)下半年趨勢(shì)將深化；中原地產(chǎn)則認(rèn)為，降價(jià)促銷(xiāo)范圍會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。

    偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析一手住宅市場(chǎng)供應(yīng)方面，積蓄的大量樓盤(pán)形成了較大的推盤(pán)壓力，同時(shí)開(kāi)發(fā)商心態(tài)上逐漸傾向于較低定價(jià)快速走量的銷(xiāo)售策略，使得下半年各項(xiàng)目之間將面臨較大的降價(jià)促銷(xiāo)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，因此一手住宅價(jià)格將出現(xiàn)回落。但是，為規(guī)避直接降價(jià)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)大幅度下降的可能性不大。

    胡景暉預(yù)計(jì)，隨著房源供應(yīng)持續(xù)增加，房?jī)r(jià)小幅回落，購(gòu)房需求也將被激活，下半年的一手住宅市場(chǎng)成交量有望進(jìn)一步回升，價(jià)格或?qū)⒃谡w穩(wěn)定的情況下出現(xiàn)區(qū)域性的小幅下跌。

    (京華時(shí)報(bào))
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