無(wú)論是今年歷次房展還是開發(fā)商、中介的現(xiàn)場(chǎng)反饋，都可以看出今年上半年的樓市是“剛需盤”的天下——成交較好的樓盤基本都位于近郊或郊區(qū)新城，而且單價(jià)基本都不會(huì)超過(guò)2.5萬(wàn)元，個(gè)別甚至還有8000多元每平方米的低價(jià)盤。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一手房約7成的庫(kù)存都處于外環(huán)外區(qū)域。與此同時(shí)，樓市成交主力也集中于該區(qū)域。大量中低價(jià)樓盤的推出也使得2009年以來(lái)持續(xù)高漲的房?jī)r(jià)止住了上漲的勢(shì)頭，下半年也將進(jìn)入滯漲。
改善型剛需是買房大頭
買房人：“這房子可以的，我要三套!”
銷售：“朋友儂幫幫忙哦，現(xiàn)在不是執(zhí)行限購(gòu)嗎？你這樣要害死我的!”
這是近日發(fā)生在某新盤售樓處的真實(shí)一幕，要買3套房的并不是“溫州炒房客”，他只是看到房子比較實(shí)惠，想先幫兄弟姐妹一起“訂掉”。在得知以他的個(gè)人名義是無(wú)法一次性訂3套房后，只得趕緊通知家屬，以各自的名義來(lái)看房買房。
受調(diào)控政策的影響，今年的房產(chǎn)市場(chǎng)投資客逐漸消失，從年初開始就一直是小戶型、低總價(jià)但是位置較遠(yuǎn)的“剛需盤”唱主角。進(jìn)入6月以來(lái)，這個(gè)勢(shì)頭依然不減。
寶山的美蘭湖中華園(論壇視頻)(論壇視頻)6月初推出了348套新房源，面積基本都在90平方米以內(nèi)，從網(wǎng)上房地產(chǎn)上的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，截至昨天已售出三分之一。
這并不是個(gè)例。數(shù)據(jù)顯示，從上半年成交前十的樓盤情況來(lái)看，除兩個(gè)處于中外環(huán)間，其余都處于外環(huán)外區(qū)域。從樓盤均價(jià)來(lái)看，成交前十樓盤均為價(jià)格在8000－22000元/平方米的剛需盤。
其實(shí)剛需并不僅僅是買房結(jié)婚或者生小孩的。今年買房的大頭之一是改善型剛需，通過(guò)賣掉原有的小房子改善居住條件甚至圓了別墅夢(mèng)。
浦東某別墅項(xiàng)目就出現(xiàn)了一名“猶豫哥”。一期200多萬(wàn)元的時(shí)候不來(lái)看，二期300多萬(wàn)元的時(shí)候定了又退了，三期接近500萬(wàn)元的時(shí)候下手。歷經(jīng)3年，走遍大浦東大大小小別墅。不過(guò)他這次總算下定決心，現(xiàn)在已經(jīng)辦好買房手續(xù)。據(jù)開發(fā)商介紹，這名客戶2008年時(shí)退定，主要是當(dāng)時(shí)正是金融危機(jī)，他擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)下跌，這類情況當(dāng)年不少。
越調(diào)控小戶型越吃香
上海樓市2011上半年報(bào)顯示，從成交面積前20名的樓盤來(lái)看，主要也都是位于近郊和新城板塊，價(jià)格在1.4萬(wàn)元－2.5萬(wàn)元之間的剛需樓盤占到了17個(gè)之多，另有兩個(gè)中環(huán)均價(jià)3.5萬(wàn)元左右的改善性樓盤和1個(gè)價(jià)格僅8000多元的遠(yuǎn)郊盤，單價(jià)8000多元樓盤的客戶特點(diǎn)為第一次進(jìn)入商品房市場(chǎng)的業(yè)主。
從樓市成交來(lái)看，每逢調(diào)控周期小戶型房源往往能充分體現(xiàn)出自身的價(jià)值，成為市場(chǎng)的追捧的熱點(diǎn)。2008年、2010年、2011年至今3階段全市90平方米以下小戶型成交的占比都遠(yuǎn)比2007、2009年樓市火爆時(shí)期高出許多。
其實(shí)小戶型一直深受市場(chǎng)歡迎，今年上半年，受限購(gòu)令影響，市場(chǎng)成交多靠剛需及改善性支撐，而該兩類購(gòu)買群體都與二手小戶型房源存在直接聯(lián)系，這促使全市成交小戶型比例持續(xù)上升，到如今已占總額的七成以上。且“外高內(nèi)低”趨勢(shì)更為明顯，外環(huán)外及中外環(huán)比例分別提升至40%和25%，而內(nèi)環(huán)內(nèi)僅占14%。
從上半年成交前10名板塊來(lái)看，主要集中在近郊的寶山顧村(論壇)、嘉定江橋、閔行浦江、南匯周康和幾大郊區(qū)新城的嘉定新城、松江新城、臨港新城、南橋新城、惠南新城、金山新城。同時(shí)，近郊板塊成為過(guò)去一年房?jī)r(jià)調(diào)整最大，新城成為過(guò)去一年房?jī)r(jià)上漲最大的板塊。
對(duì)此，薛建雄認(rèn)為，在目前調(diào)整下，剛需是主要成交對(duì)象，市區(qū)工薪階層的首次購(gòu)房基本上都涌向了外環(huán)邊上地鐵沿線的區(qū)域，而幾大郊區(qū)新城的樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)和戶型都比較精致，所以總價(jià)也會(huì)比較高。受此影響，這些郊區(qū)新城的房?jī)r(jià)快速向近郊板塊靠隴，成為過(guò)去一年里房?jī)r(jià)的領(lǐng)漲區(qū)域。近郊板塊則受到新城供應(yīng)的壓力，成為了過(guò)去一年是房?jī)r(jià)調(diào)整幅度最大的跌塊。
(新聞晨報(bào)) |
