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各大城市樓市庫(kù)存逼近歷史高位 北京積壓嚴(yán)重
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http://m.szycnet.cn 發(fā)表日期：2011-7-25 9:03:21
蘭格鋼鐵 |
在樓市調(diào)控下，各大城市庫(kù)存量大幅攀升，甚至逼近歷史高位。廣發(fā)證券研報(bào)統(tǒng)計(jì)，7月初，11大重點(diǎn)城市存貨總量達(dá)到63.4萬(wàn)套，環(huán)比上漲0.9%。而據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，截至6月底，北京、上海、廣州、深圳商品房的可售面積分別需要16、10、7和12個(gè)月才能消化，而一般情況下，4—6月的去庫(kù)存時(shí)間才較合理。
此外，據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)對(duì)北京、上海、廣州、南京、天津、青島、沈陽(yáng)等40個(gè)重點(diǎn)城市未來(lái)潛在供應(yīng)量監(jiān)測(cè)顯示，下半年絕大多數(shù)城市的商品房供應(yīng)將迅速放量，并于明年一季度樓市供銷(xiāo)差將達(dá)到頂峰。
中原地產(chǎn)發(fā)布的《2011上半年度報(bào)告》顯示，在上半年市場(chǎng)遇冷的情形下，重點(diǎn)城市整體銷(xiāo)售率并不理想，庫(kù)存逐月上升。6月，北京、上海、廣州、深圳、南京、青島六個(gè)重點(diǎn)城市的存量同比增加了22%。而存量同比增幅最大的城市依次為青島、南京、上海、北京、廣州和深圳，幅度分別為43%、39%、30%、22%、6%和3%。意識(shí)到這一現(xiàn)象的研究機(jī)構(gòu)遠(yuǎn)不止中原一家。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，截至2011年6月底，北京、上海、廣州、深圳四大城市的可售面積分別為1356.55萬(wàn)平方米、782.91萬(wàn)平方米、379.34萬(wàn)平方米和336.05萬(wàn)平方米，按照周平均成交量計(jì)算，去庫(kù)存時(shí)間分別達(dá)到16個(gè)月、10個(gè)月、7個(gè)月和12個(gè)月。此外，武漢、杭州、寧波的去庫(kù)存時(shí)間甚至高達(dá)21個(gè)月、22個(gè)月和29個(gè)月，另有南京、福州、蘇州等城市的去庫(kù)存時(shí)間也超過(guò)12個(gè)月。
廣發(fā)證券的研報(bào)也顯示，7月初11大重點(diǎn)城市的存貨總量卻達(dá)到63.4萬(wàn)套，環(huán)比上漲0.9%，且存銷(xiāo)比已經(jīng)連續(xù)20周上漲。
在一線(xiàn)城市中，北京顯然是庫(kù)存壓力最為嚴(yán)重的城市。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至7月20日，北京市一手住宅庫(kù)存量為10.7萬(wàn)套，處于今年高點(diǎn)。盡管16個(gè)月的存銷(xiāo)比仍低于2008年的歷史最高點(diǎn)19.6個(gè)月，但北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，這一存銷(xiāo)比仍是最近三年來(lái)的新高，表明北京樓市積壓嚴(yán)重。另外如廣州，截至6月底，廣州的可售房套數(shù)為29993套，盡管7個(gè)月的去庫(kù)存時(shí)間在一線(xiàn)城市中相對(duì)較低，但通常來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)供應(yīng)維持4—6月的庫(kù)存才較合理，因此廣州也顯現(xiàn)出積壓態(tài)勢(shì)。
更值得注意的是，受此前調(diào)控影響，不少開(kāi)發(fā)商都減慢了推盤(pán)速度，這些延后上市的供應(yīng)量都將在今年三、四季度開(kāi)始推出。
世聯(lián)地產(chǎn)對(duì)北京、上海、廣州、南京、天津、青島、沈陽(yáng)等40個(gè)重點(diǎn)城市未來(lái)潛在供應(yīng)量監(jiān)測(cè)顯示，下半年絕大多數(shù)城市的商品房供應(yīng)將迅速放量。其中，北京市下半年的潛在供應(yīng)量為896萬(wàn)平方米、明年上半年潛在供應(yīng)量為1168萬(wàn)平方米；上海市上述兩個(gè)時(shí)間段供應(yīng)量分別為1029萬(wàn)平方米和1082萬(wàn)平方米；廣州上述兩個(gè)時(shí)間段供應(yīng)量分別為799萬(wàn)平方米和515萬(wàn)平方米；南京上述兩個(gè)時(shí)間段供應(yīng)量分別為655萬(wàn)平方米和582萬(wàn)平方米；天津上述兩個(gè)時(shí)間段供應(yīng)量分別為1074萬(wàn)平方米和953萬(wàn)平方米；青島上述兩個(gè)時(shí)間段供應(yīng)量分別為766萬(wàn)平方米和553萬(wàn)平方米。
業(yè)內(nèi)人士分析，樓市調(diào)控大大抑制了市場(chǎng)需求，今年上半年，全國(guó)各限購(gòu)城市新建商品住宅成交量環(huán)比均出現(xiàn)了明顯的下滑，其中一線(xiàn)城市成交量環(huán)比減少了29.3%，限購(gòu)范圍內(nèi)的二線(xiàn)城市也減少了23.3%。目前樓市調(diào)控并不會(huì)放松，中共中央政治局22日召開(kāi)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持不懈地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性住房建設(shè)，堅(jiān)持調(diào)控決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松，堅(jiān)決遏制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲。另?yè)?jù)媒體報(bào)道，限購(gòu)范圍將繼續(xù)擴(kuò)大到二三線(xiàn)城市。
也就是說(shuō)，在供應(yīng)量大幅增加而需求不會(huì)改善的情況下，庫(kù)存量仍將繼續(xù)攀升，到達(dá)甚至超過(guò)歷史最高位。世聯(lián)地產(chǎn)劉春巖分析，到2012年一季度，樓市的供銷(xiāo)差就將達(dá)到頂峰。
盡管庫(kù)存不斷增加，但從房?jī)r(jià)來(lái)看，目前并未出現(xiàn)明顯松動(dòng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年6月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，價(jià)格同比下降的城市僅有3個(gè)，其余67個(gè)城市房?jī)r(jià)均有所上漲，漲幅回落的城市有28個(gè)。
樓市調(diào)控政策為何在房?jī)r(jià)上反映不明顯，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這主要是由于很多開(kāi)發(fā)商儲(chǔ)備了大量資金以應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。數(shù)據(jù)顯示，在已公布上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的開(kāi)發(fā)商中，萬(wàn)科、恒大、保利、碧桂園、恒盛等房企上半年銷(xiāo)售金額同比均大幅增長(zhǎng)，這顯示出大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈有一定保證。另外，來(lái)自用益信托等機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)集合資金信托規(guī)模比去年同期翻番。
不過(guò)，這個(gè)現(xiàn)象也許不久就將改變。張大偉表示，從庫(kù)存量的變化還是可以看出開(kāi)發(fā)商的變化。他以北京為例解釋?zhuān)瑤?kù)存量從9萬(wàn)套升至10萬(wàn)套，用了整整10個(gè)月，而從10萬(wàn)套到11萬(wàn)套，僅僅用了不到3個(gè)月的時(shí)間，這說(shuō)明了開(kāi)發(fā)商資金鏈的日趨緊張，由原本的觀望到加速推盤(pán)。
目前，雖然整體上開(kāi)發(fā)商的資金鏈仍然能夠運(yùn)轉(zhuǎn)，但如果資金持續(xù)受到壓力，開(kāi)發(fā)企業(yè)勢(shì)必積極吐盤(pán)，甚至是降價(jià)求量。
分析人士表示，隨著庫(kù)存的上升，買(mǎi)方市場(chǎng)很可能到來(lái)，市場(chǎng)從量跌到價(jià)跌的變化將在下半年明顯呈現(xiàn)出來(lái)。未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)正朝著調(diào)控預(yù)想的方向發(fā)展，樓市正進(jìn)入由政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)力量主導(dǎo)的局面�！邦A(yù)計(jì)促銷(xiāo)和降價(jià)會(huì)被越來(lái)越多的樓盤(pán)采用，而促銷(xiāo)和降價(jià)的幅度也會(huì)越來(lái)越大�！眰I(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)陳亮說(shuō)。記者盧軼
(本文來(lái)源：南方日?qǐng)?bào)) |
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