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上海樓市遭遇“指導價”：開發(fā)商定價過高或遭約談會審
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http://m.szycnet.cn 發(fā)表日期：2011-7-27 9:27:32
蘭格鋼鐵 |
上海市房管局20日發(fā)布的通知稱，對于定價過高的項目開發(fā)商，可以采取約談、勸誡等方式加強指導和審核，也可以聯(lián)合價格主管等部門進行會審。徐曉林早報資料
尚未擺脫低迷的上海樓市遭遇“指導價”。
被坊間稱為“滬四條”的《關于加強本市商品住房銷售行為監(jiān)管嚴格執(zhí)行住房限售政策等有關問題的通知》(下稱《通知》)，昨日掛在了上海市住房保障和房屋管理局網站(上海市房管局)上。
細讀這份發(fā)布時間為7月20日的《通知》，其羅列的四項舉措多是對此前政策的進一步規(guī)范，但其中也有引人注目之處。
《通知》稱，“各區(qū)縣房管部門要指導房地產開發(fā)企業(yè)參照本區(qū)域同質樓盤實際成交價格、委托房地產估價機構評估等方式合理定價。對于定價過高的，可以采取約談、勸誡等方式加強指導和審核，也可以聯(lián)合價格主管等部門進行會審。對于商品住房銷售方案不符合規(guī)定和本通知要求的，不予受理銷售方案備案”。這一表述被部分業(yè)內人士解讀為滬版“限價令”浮出水面。
還有限購。根據《通知》，“非本市戶籍居民家庭持《個人所得稅完稅憑證》購房的，個人所得稅的申報日期須符合'自購房之日起算的前2年內累計繳納滿12個月’的規(guī)定，補繳的不予認可”。
昨日同時掛在上海市房管局網站上的一則新聞稿提到，“針對目前納稅證明中無申報納稅日期問題，正會同相關職能部門抓緊制訂配套的個人所得稅證明文件�！�
這一題為《本市堅決貫徹國家房地產市場調控各項政策措施，繼續(xù)嚴格執(zhí)行住房限售政策》的新聞稿出爐前，國務院總理溫家寶7月12日主持召開的國務院常務會議提到，“已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施”。
上海市房管局相關人士昨日稱，“滬四條”對目前房地產市場存在的部分不太規(guī)范的行為進行了規(guī)范，意味著對房地產市場的整頓更趨嚴格。
滬版“限價令”？
對于“指導價”，部分開發(fā)商直言執(zhí)行難度太大。
某上海本地開發(fā)商稱，同一區(qū)域內，項目的品質差異很大，景觀、用材、品質的不同，導致同區(qū)域項目單價可能相差上萬元。以區(qū)域位置來定價，執(zhí)行難度太大。
某上市企業(yè)開發(fā)商也坦言，“如果現(xiàn)在要求企業(yè)按照周邊項目定價，相信不少企業(yè)會顯得不合作�！�
按規(guī)定，3萬平方米以下項目必須一次性推出房源，且網上報價只能降不能升。對此規(guī)定，部分開發(fā)商之前的應對方法是上調備案價格。按照周邊項目定價的最新規(guī)定無疑部分封殺了這一操作空間。
前述上市企業(yè)開發(fā)商介紹，一般一個項目3萬平方米的體量消化周期為3年左右，如果要求企業(yè)在歷時3年的銷售過程中一直按“指導價”賣房子，企業(yè)顯然不樂意。
對于此類觀點，前述房管局相關人士回應稱，政策具有規(guī)范市場的作用，具體操作方式會不斷完善。
值得一提的是，此前的6月23日，上海市房管局即已約談過“定價過高”的開發(fā)商——上海利寶房地產開發(fā)經營有限公司。彼時，利寶地產開發(fā)的佘山月湖山莊二期，推出的55套房源中，有7套房源報價超過20萬元/平方米，最高報價達24.6萬元/平方米，引發(fā)普遍關注。有關部門要求，“開發(fā)企業(yè)應根據目前實際成交情況，并參照周邊房價水平重新核價，并報房管部門備案�！鄙虾Ｊ蟹抗芫之敃r即稱，將繼續(xù)關注本市高價樓盤銷售動態(tài)。
某位接近上海市房管局的人士分析，雖然此次《通知》只字未提對于佘山月湖山莊二期開發(fā)商的約談結果，但相信這一約談模式，將逐步成為房管局對今后高價項目的監(jiān)管手段。
分析師薛建雄也稱，商品住宅網上備案價虛高已成普遍現(xiàn)象，前述佘山項目只是較為夸張�！锻ㄖ返某雠_，對此有規(guī)范和警示作用。
網上房地產顯示，佘山月湖山莊二期54套在售房源的網上備案價已普遍縮水。曾經的單價24.6萬元房源——洞涇鎮(zhèn)林蔭新路255弄100號，目前的網上報價為17.8萬元/平方米。
補繳稅單不再被認可
“樓市或遭毀滅性打擊”
對《通知》提及的不認可補繳稅單的規(guī)定，昨日有業(yè)內人士稱，這一做法尚存技術難點。因為提交至房地產交易中心的個稅完稅憑證，通常并無補繳標志，具體信息需通過稅務部門才能查得。
對此，上海市房管局網站26日發(fā)布的新聞稿提到，針對目前納稅證明中無申報納稅日期問題，正會同相關職能部門抓緊制訂配套的個人所得稅證明文件。
上海市稅務主管部門相關人士昨日表示，稅務局一定會配合房管局，通過相關手續(xù)進行稅單的復核。
對此項限購政策短板的補齊，德佑地產市場中心高級研究經理陸騎麟認為，這對樓市尤其是中高端市場，可能是毀滅性的打擊。據陸騎麟介紹，當前的上海樓市尤其是中高端市場中，“非上海戶籍”購房者的比重相對較高，其中投資性買房的比重還是相對較高的，一旦限購漏洞被補，下半年的成交量或將回落到2008年的最低水平。
上海中原地產副總經理陳宇玨稱，隨著樓市限購的再度收緊，市場上的可購房人數量將不可避免地受到影響，這會加速下半年房價下跌的預期。
薛建雄說，雖然“滬四條”只是對于現(xiàn)行監(jiān)管漏洞的堵截，但效果可能類似于二次調控。
喊停多項灰色操作
“滬四條”還提到，未取得預售許可或未辦理現(xiàn)房銷售備案的商品住房項目，房地產開發(fā)企業(yè)也不得通過商業(yè)網站以認籌、發(fā)放VIP卡、網絡團購等方式，收取或變相收取定金、預訂款等性質的費用。
據前述接近上海市房管局的人士稱，住建部去年4月發(fā)布的《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》明確，未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。但開發(fā)商是否可以通過第三方機構出售VIP卡，《通知》未明確提及。“這導致部分企業(yè)，通過和第三方機構合作發(fā)放VIP卡的現(xiàn)象屢禁不止�！�
今年5月，寶山一尚未取得預售證的項目，即通過與網站合作，以網絡團購的名義，出售“白金卡”和“護照”，招攬客戶而被央視曝光。
某知情人士透露，該案例曝光后，業(yè)界相當關注房管局的處理結果�！锻ㄖ废嚓P規(guī)定的出臺，無疑是對這種“擦邊球”做法的明確喊停。
上海市房管局發(fā)調控新規(guī)“限價、限購”同步推進
一、各區(qū)縣房管部門要進一步加強商品住房銷售方案備案審核，指導房地產開發(fā)企業(yè)參照本區(qū)域同質樓盤實際成交價格、委托房地產估價機構評估等方式合理定價。
對于定價過高的，可以采取約談、勸誡等方式加強指導和審核，也可以聯(lián)合價格主管等部門進行會審。對于商品住房銷售方案不符合規(guī)定和《通知》要求的，不予受理銷售方案備案。銷售現(xiàn)場公布的房源價格應當與經房管部門備案的一房一價保持一致。
二、未取得預售許可或未辦理現(xiàn)房銷售備案的商品住房項目，房地產開發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式，向買受人收取或變相收取定金、預訂款等性質的費用；也不得通過商業(yè)網站以認籌、發(fā)放VIP卡、網絡團購等方式，收取或變相收取定金、預訂款等性質的費用。
各區(qū)縣房管部門應當要求房地產開發(fā)企業(yè)在商品住房銷售方案中明確是否存在通過商業(yè)網站等銷售合作方進行預訂、銷售等情況。對商業(yè)網站等非房地產企業(yè)參與無證預訂的，要及時移送或會同工商等相關部門進行查處。
三、非上海市戶籍居民家庭持《個人所得稅完稅憑證》購房的，個人所得稅的申報日期須符合“自購房之日起算的前2年內累計繳納滿12個月”的規(guī)定，補繳的不予認可。
四、各區(qū)縣房管部門要會同價格主管等部門集中開展一次房地產經紀市場專項整治，重點檢查未經備案從事房地產經紀業(yè)務、提供或者代辦虛假證明材料、慫恿或協(xié)助當事人簽訂“陰陽合同”、炒賣房號、哄抬房價等行為。專項整治情況以及查處典型案例于今年10月底報上海市房管局，由上海市房管局匯總后報住房城鄉(xiāng)建設部。
(來源：上海市住房保障和房屋管理局) |
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