過去十年，是中國房地產(chǎn)發(fā)展最為迅猛的十年，也是野蠻生長的十年。不斷刷新的地王紀(jì)錄，一個個“日光盤”……風(fēng)光無限的背后，我們既愛又恨，作為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重遠超其他行業(yè)；作為民生工程，高房價又讓老百姓屢次望房興嘆。
2011年，中國房地產(chǎn)行業(yè)遭遇前所未有的持續(xù)調(diào)控，如何應(yīng)對當(dāng)下的困境，渡過這一場或許是最長的“寒冬”？地產(chǎn)業(yè)需要求新求變，由觀點地產(chǎn)主辦、《每日經(jīng)濟新聞》聯(lián)合主辦的“2011博鰲房地產(chǎn)論壇”上，商業(yè)地產(chǎn)、保障房、信貸模式、資金來源等話題，成為此次博鰲論壇的關(guān)鍵詞。房地產(chǎn)業(yè)的下一個十年，還會延續(xù)輝煌嗎？
/焦點之一·模式創(chuàng)新/
生產(chǎn)力變革：像制造業(yè)一樣造房子
與轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)相比，模式和技術(shù)創(chuàng)新是開發(fā)商“過冬”的另一種生存法則。
萬科在上�！霸囼灐弊≌I(yè)化，就曾提及住宅工業(yè)化，可以令萬科蓋房速度由一周變?yōu)橐惶欤蟠蠹涌炝巳f科的資金周轉(zhuǎn)速度，減少了工程施工對萬科資金的占用。如不考慮銷售，萬科的資金周轉(zhuǎn)速度將因此大大加快。一些業(yè)內(nèi)人士甚至樂觀地說，通過住宅工業(yè)化生產(chǎn)，一個萬科可以變成七個萬科的規(guī)模。
而在工業(yè)化住宅方面，萬科走在行業(yè)最前面。昨日，在博鰲論壇上，萬科執(zhí)行副總裁周衛(wèi)軍表示，工業(yè)化住宅給萬科帶來了速度和質(zhì)量方面的好處。
住宅產(chǎn)業(yè)化的優(yōu)勢
周衛(wèi)軍透露，去年9月份深圳龍華保障房項目開工建設(shè)。在同步開工建設(shè)的情況下，由萬科負(fù)責(zé)的三期工程已經(jīng)建到14層，而其他兩家保障房建設(shè)工程至今還只修建到第6層。
“我們在進度上已經(jīng)有了非常明顯的優(yōu)勢。為什么會產(chǎn)生這樣大的差距呢？這里面體現(xiàn)了工業(yè)化的效率�！敝苄l(wèi)軍稱，“因為工業(yè)化施工手段，這樣一個項目從封頂?shù)铰浼埽恍鑳蓚�月左右就可以完工。要是這樣一個常規(guī)項目，從封頂?shù)铰浼苄枰?個月時間，這就是效率讓我們提前了4個月�！�
周衛(wèi)軍向記者表示，工業(yè)化住宅跟萬科快速周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式戰(zhàn)略有關(guān)。為此，在實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化之后，將有助于萬科的開發(fā)速度。
與傳統(tǒng)的住宅建造工藝相比，工業(yè)化住宅是指將墻體預(yù)制板等建筑材料在生產(chǎn)車間造出來，最后直接拼裝成住宅。周衛(wèi)軍稱，未來十年的房地產(chǎn)變革將是生產(chǎn)方式的改變，開發(fā)企業(yè)不僅僅要順應(yīng)市場，還要不斷發(fā)掘市場的潛力。下一個十年，提升房屋質(zhì)量是萬科發(fā)展的導(dǎo)向，因為房屋質(zhì)量始終是消費者最為關(guān)注的問題之一。
周衛(wèi)軍對工業(yè)化住宅給萬科房屋建造質(zhì)量帶來的好處溢于言表，“工業(yè)化時代，我們墻板建筑尺寸完全可以精確到毫米，基本上實現(xiàn)了從厘米到毫米的跨越�；旧辖鉀Q了外墻的開裂、滲透等質(zhì)量通病�！�
據(jù)悉，包括北京萬科長陽半島在內(nèi)，萬科還在上海、天津、無錫等地利用工業(yè)化方式建造住宅項目。
智能化住宅突圍
“創(chuàng)新正在改變世界，所以出現(xiàn)了蘋果的成功�！焙柕禺a(chǎn)集團董事長盧鏗昨日在博鰲房地產(chǎn)論壇上如此說。房地產(chǎn)市場在樓市政策調(diào)控之下，行業(yè)也走到了轉(zhuǎn)折口，中國房地產(chǎn)的彼岸在哪里？
事實上，下一個十年，房地產(chǎn)企業(yè)如何求新求變，這已是2011年博鰲房地產(chǎn)論壇的一個重要主題。除了工業(yè)產(chǎn)業(yè)化，住宅小區(qū)的全智能化也是另一個通過技術(shù)創(chuàng)新發(fā)展的模式。海爾地產(chǎn)集團董事長盧鏗認(rèn)為，未來房地產(chǎn)商一定要從賣房子轉(zhuǎn)型到做理念和服務(wù)。
為此，盧鏗提出了海爾地產(chǎn)的“云社區(qū)”概念。據(jù)透露，第一代云社區(qū)就出來了，它實際上是利用了家庭的、社區(qū)的中網(wǎng)、社會的大網(wǎng)形成了一種新型生活方式，使得大家可以在一個不大的區(qū)域享受互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)和智能化技術(shù)帶來的生活空間。
此前，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)性和創(chuàng)新性的爭議由來已久，甚至有人認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)并無專業(yè)性可言。其實，無論是住宅產(chǎn)業(yè)化還是房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)的云社區(qū)概念，都是對房地產(chǎn)行業(yè)未來走向的探索。
“云生活”理念就是創(chuàng)新物聯(lián)網(wǎng)時代的生活品質(zhì)，中國房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)有一個追求，應(yīng)該從國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)逐步發(fā)展成為城市化發(fā)展的平臺和載體。中國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從一個開發(fā)商逐步轉(zhuǎn)型為美好住居生活整體解決方案系統(tǒng)集成商。
/焦點之二·保障房/
保障房被指存在“特權(quán)福利”分配不公或催生另類投機
與華遠地產(chǎn)(4.39,0.02,0.46%)董事長任志強(微博)質(zhì)疑保障房建設(shè)為“大躍進”的思路不同，中房集團理事長、中國企業(yè)聯(lián)合會執(zhí)行副會長孟曉蘇(微博)則大力提倡保障房建設(shè)，同時建議政府推行REITS(房地產(chǎn)信托投資基金)來解決保障房建設(shè)中的資金問題。
但任志強則質(zhì)疑保障房分配不公，推動另一種投資投機需求。
“曠課”12年
1998年房改前的中國房地產(chǎn)市場，嚴(yán)格意義上說，市場只屬于保障房市場，1998年房改后，中國房地產(chǎn)市場理論上步入雙軌制。
對此，中房集團理事長、中國企業(yè)聯(lián)合會執(zhí)行副會長孟曉蘇介紹說，房地產(chǎn)行業(yè)的商品化起源于1990年鄧小平的指示，1998年進行房改期間，他有幸參與了房改設(shè)計，并且擔(dān)任了住房分稅制改革課題組組長。當(dāng)時提出了由政府設(shè)立廉租住房供應(yīng)體制這樣一個重要的部分。不過當(dāng)時為了更好地推動房改，政府部門考慮將廉租房建設(shè)步伐停建兩年，后來因為主管部門換了人，變成10年停建。
此后隨著房價上漲，弱勢群體與商品房間的距離越來越遠，保障房建設(shè)的短板體現(xiàn)得愈加強烈。
孟曉蘇指出，伴隨輿論壓力的加大，從去年開始，中央再次下決心建設(shè)保障房，當(dāng)年竣工370萬套，而在去年年底第三次明確了房地產(chǎn)供應(yīng)的兩個體系建設(shè)。算下來，自1998年至2009年，中國保障房建設(shè)“曠課”了12年。今年政府提出將在未來五年建設(shè)3600萬套保障房的宏大目標(biāo)，而今年前7個月，根據(jù)主管部門發(fā)布的信息顯示，目前保障房開工率已達到了72%。
對于孟曉蘇大力“鼓吹”保障房建設(shè)的做法，一些人表示出了不同的看法，其中最具代表性的人物便是任志強。
他認(rèn)為，3600萬套保障房建設(shè)的核心是保障房的后期分配問題。如果最終保障房分配不到該保障的人群手中，而是被利益集團瓜分，那么保障房建設(shè)不但不能起到調(diào)控的效果，還會適得其反，加劇貧富分化。
對于保障房建設(shè)中的分配不公問題，在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，孟曉蘇笑著說，這是吃皇糧的人需要去面對及解決的問題，不是自己需要去考慮及回答的問題。
REITs解決保障房資金
據(jù)了解，我國香港和新加坡皆使用了50年時間，從而實現(xiàn)了居民住房保障目標(biāo)，比如在50年時間內(nèi)，香港為相當(dāng)比例的家庭提供了居屋、夾屋、公屋、廉租屋等，從而實現(xiàn)了當(dāng)時“居者有其屋”的目標(biāo)。
相比較而言，今年，在保障房建設(shè)“曠課”12年之久的內(nèi)地，今年政府提出了3600萬套的保障房建設(shè)目標(biāo)，以期快速彌補保障房建設(shè)的短板。
對于政府此舉，孟曉蘇稱其為“惡補”。他認(rèn)為，此計劃順利展開的最重要障礙是資金問題。畢竟5年3600萬套保障房建設(shè)，需要7萬億巨資投入。在各種保障房業(yè)態(tài)中，資金問題表現(xiàn)最為突出的是租賃房�！耙驗楫a(chǎn)權(quán)型保障房最終可以通過出售，把錢收回來。租賃型保障房，先讓房地產(chǎn)企業(yè)持有，他們怎么可能持有呢？現(xiàn)在一些房地產(chǎn)企業(yè)被要求配建保障房，這些都是以政府收購為前提的，現(xiàn)在政府無錢去收購，他們也很著急，同時沒有意愿繼續(xù)建設(shè)下去�！�
對于這個問題，孟曉蘇建議政府引進海外成熟的產(chǎn)品REITs來解決�！跋愀鄣谝恢籖EITs領(lǐng)匯基金就是用政府出租物業(yè)發(fā)行的。在內(nèi)地經(jīng)營城鎮(zhèn)保障房和租賃房可以獲得很好的收益，因為土地造價低廉、戶型不大，而且商業(yè)是旺鋪，REITs可以實現(xiàn)每年7%~8%的收益�！�
據(jù)悉，在2008年12月，國務(wù)院就發(fā)出了126號文件，明確要求開展REITs。而現(xiàn)在進行REITs試點的天津、上海，已開始探索通過REITs持有廉租房和公租房，以解決相關(guān)問題。
孟曉蘇進一步解釋說，在3600萬套保障房建設(shè)中，政府鼓勵社會資金介入，而REITs也可以解決此事。“內(nèi)地已經(jīng)不差錢，現(xiàn)在銀行存款高達100萬億元，資本市場有22萬億元，保險市場還有5萬多億元，這些資金都找不到升值渠道。如果能夠創(chuàng)立REITs，并且讓REITs進入資本市場，不僅可以解決保障房持有困難，而且還可以激活低迷的股市�，F(xiàn)在是通過先發(fā)國債而不是推動REITs來解決保障房資金問題，這是不對的�！�
保障房加大貧富分化？
與孟曉蘇極力提倡保障房建設(shè)的態(tài)度不同，自3600萬套保障房建設(shè)計劃出爐后，任志強便一直炮轟其為“大躍進”，尤其對保障房后期的分配不公問題一直“喋喋不休”。
任志強認(rèn)為，在實際操作中，政策從來沒有限制過對保障性住房的分配，從而致使保障房的分配漸漸淪為特定權(quán)力群體的“池中物”，如公務(wù)員或者特殊利益單位。因此，任志強認(rèn)為，中國不是社會公開的保障性住房大量供給的制度，而是用權(quán)力和尋租隱藏的一個保障性住房的制度，這個制度從來沒有停止過。如果從中央各部委情況看，這些部委分別用這種保障性住房制度獲取了大量土地建設(shè)，如果按照“十一五”規(guī)劃的土地供應(yīng)情況，北京大概有73%土地被這些單位使用了。如果把這73%土地平均在所有土地價、房價中，北京的房屋單價大概是8000多元。比如最近清華大學(xué)、北京大學(xué)共計1萬套保障住房以及其他類似住房都占用大量土地，并獲取了優(yōu)惠政策，但以最低的價格賣給了這些“享有特權(quán)的人”。
在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，任志強認(rèn)為，正因為在分配階段的不設(shè)防機制，導(dǎo)致大量保障房并未分配到該保障的人群，而是進入了手中已有房子甚至已有多套房屋的“特權(quán)群”。從某種角度上講，這種分配情況下的保障房建設(shè)，是在限購限制投資投機需求的情況下，鼓勵了另一種投資投機需求，即鼓勵特權(quán)階層再擁有房屋，從而加大了貧富分化，而不是縮小了貧富分化。
/焦點之三·變局/
優(yōu)勝劣汰房企并購潮加速
盡管存在爭議，金科地產(chǎn)副總裁李戰(zhàn)洪仍然堅持用“冬天”來描述現(xiàn)在的環(huán)境。房地產(chǎn)規(guī)律就是大年之后是小年，小年之后是大年。2009年、2010年連續(xù)兩個大年后，不出政策也是小年。所以我們要做好兩個小年的準(zhǔn)備。行業(yè)周期也決定了兩個小年將連續(xù)來臨。
和他一樣悲觀的還有遠洋地產(chǎn)控股有限公司副總裁周彤，周彤認(rèn)為企業(yè)不變革就可能被淘汰。她甚至說，嘗試和探索，這是企業(yè)在這樣的一個年代里需要做的。
而在此之前，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮(微博)認(rèn)為，未來十年，中國地產(chǎn)行業(yè)面臨著一場優(yōu)勝劣汰。
已經(jīng)有開發(fā)商為了應(yīng)對這樣的巨大變革作出了調(diào)整。恒億集團董事局主席、總裁郭建平預(yù)測2013年前市場不會改變觀望氛圍。為此把山東、寧夏項目賣掉，資金盤回來。想利用這個機會兼并收購那些之前取得好項目的開發(fā)商。每一次金融風(fēng)波、樓市調(diào)控，不能適應(yīng)變化的企業(yè)可能被淘汰，而一些能抓住機遇的企業(yè)則獲得更好發(fā)展。
除了郭建平，恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗對市場前景預(yù)測也不樂觀，“喜歡熊，擁抱熊”一直是他的口頭禪。但也有人認(rèn)為，現(xiàn)在還不能算是冬天，世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松(微博)說，TOP20成交總量增長已經(jīng)超過了50%。在這種壓力下，市場有如此的表現(xiàn)，意味著什么？意味著我們這次所謂房地產(chǎn)周期是一個完全政策造成的。可以管它叫做資本支出和庫存周期引發(fā)的波動，是政策造成的資本開支和庫存引發(fā)這場波動。
陳勁松在這場波動發(fā)現(xiàn)，今年上半年價格依然挺在那里，成交量在二三線城市仍然還在增長，在這種情況下下半年會發(fā)生什么事情？難道不是重要的價格彈性窗口期嗎？所謂價格彈性窗口期就是只要開發(fā)商的價格合適，銷售量是可以上去的。在這樣一個窗口期，開發(fā)商的責(zé)任就是促進成交量的增長。
不過，陳勁松不否認(rèn)冬天可能來臨的趨勢。他認(rèn)為，今年下半年已經(jīng)不是開發(fā)商扛著不降價，上半年土地出讓量實在太低了，這樣的話使得下半年地方政府土地出讓壓力暴增，下半年土地出讓價格將會有明顯的下降。
今年并購活動在房地產(chǎn)業(yè)超過了以往任何一個年份，這就是任志強說的有破產(chǎn)的，沒被大家看到。實際上并購活動和企業(yè)重組活動，包括項目合作程度，它的金額和個數(shù)全創(chuàng)了歷史最高，預(yù)計下半年依然如此，并且將加速房企并購進程。
/焦點之四·信貸政策/
信貸政策未松動房地產(chǎn)業(yè)被“嫁禍”
在論壇現(xiàn)場，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮指出，如果金融系統(tǒng)的政策完善，那中國地產(chǎn)調(diào)控根本就不需要限購。
陳淮進一步指出，2011年中國經(jīng)濟最不穩(wěn)定和最危險的因素是人民幣，什么叫通貨膨脹？就是貨幣貶值。對房地產(chǎn)影響最大的政策就是CPI高漲下的加息�！拔覀冊趪H競爭中最沒有把握的事情就是人民幣升值與否，但現(xiàn)在金融專家們卻把貨幣價格的不穩(wěn)定嫁禍于房地產(chǎn)�！�
對于陳淮提出的房地產(chǎn)業(yè)的“代罪論”，著名經(jīng)濟學(xué)家、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長巴曙松(微博)首先承認(rèn)，“所謂的'緊縮政策’本來是想緊縮房地產(chǎn)，結(jié)果卻使消費者受到很大沖擊，這個政策的效果有待評估。”不過，片刻后，他話鋒一轉(zhuǎn)，緊縮政策的實施，也導(dǎo)致銀行的總體貸款規(guī)模非常有限，銀行同樣像開發(fā)商一樣，資金成本在大幅上升，因此雖然放貸利率在提升，但是實際利差并沒有明顯擴大，加上貸款規(guī)模被總體控制，銀行受緊縮政策的影響也不小。
此外，對于一些人所談?wù)摰木o縮政策的松動問題，巴曙松介紹說，7月份新增貸款4962億元，比之前看到的市場中位數(shù)的預(yù)期5500億大幅降低。這表明信貸政策根本沒有松動的意思，至少目前還沒有看出來。因此，目前來看，緊縮政策仍在進行中。
對此，中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會副會長朱中一說，中央政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度不會放松，但在調(diào)控方式上，應(yīng)該盡量采用差別化的信貸和稅收政策，盡量減少行政調(diào)控措施。 |
