前段時間，電視臺播發(fā)了北京三塊旺地拍賣創(chuàng)出新地王，帶動周邊房價上漲，有關部門斷然決定暫停熱點地區(qū)土地拍賣的消息。筆者以為，這個決定是及時的，更是正確的。

中國城市房價連續(xù)十年飛速漲升，去年以來竟在美國地產(chǎn)泡沫破滅、次貸危機引發(fā)全球金融海嘯的背景下呈現(xiàn)瘋狂走勢。在囤房實際是囤地坐等地價漲升、獲取巨額財富的全民預期下，在政府連續(xù)數(shù)年調控房價越調越漲情況下，是該考慮調整我們城市尤其是大城市土地開發(fā)經(jīng)營模式了。

現(xiàn)在不少現(xiàn)象已經(jīng)認識清楚：在政府控制全部建設用地，形成唯一土地供應賣家的高度壟斷的管理制度下，土地供應不存在任何競爭，地價上升不受約束、土地供應始終不足就是必然的。由于土地價格十余年的暴漲走勢，致使全民早已沒有了任何土地價格下降的風險意識，連清華大學經(jīng)濟研究中心的教授都宣稱，時下在中國，什么時候買房都是合適的。

因為城市地價占有房價的絕大多數(shù)份額，購買房子或者說通過購買房子占有城市土地，已經(jīng)成為普通市民乃至所有富裕人士、地產(chǎn)投資客、外國投資者實現(xiàn)發(fā)財夢想的主要手段。購買土地是為了獲得大城市獨一無二的寶貴資源，購買黃金地段的期房商品房，同樣是為了獲得這種升值最快又異常稀缺的資源。尤其是當這種稀缺資源的獲取還可以利用大筆大筆銀行低息貸款來實現(xiàn)的時候，購房的誘惑更是難以拒絕。

時下抄房者買房使用銀行低息貸款，開發(fā)商購買土地使用的也是銀行貸款；開發(fā)商建房可以讓建筑企業(yè)墊款施工，建筑企業(yè)則不僅可以用銀行貸款建樓，而且可以拖欠施工人員工資以應對資金不足的麻煩；最后，房子即使不能按時交工，建設的質量差，那也沒有關系，因為拖得時間愈長，開發(fā)商愈掙錢，土地升值利潤超過一切因建房麻煩和問題帶來的成本支出。

既然中國城市發(fā)展很快，中國城市的土地價格漲升又是如此迅猛，而土地價格的漲升，很大程度上依賴城市交通等基礎設施的投入。在這樣的情況下，城市政府何以要將這極寶貴又唯一不可替代的土地資源70年的使用權，在今天急急忙忙出售呢？硬要把這只下金蛋的母雞，硬要把這棵一年落下一塊乃至幾塊大金子的搖錢樹，賣給投機者，賣給外地人（囤房而不是住房者）外國人呢。

既然我們無法控制住飛漲的地價，既然地皮炒作和囤積已經(jīng)給房地產(chǎn)行業(yè)乃至中國經(jīng)濟帶來了極大的金融風險：導致大量真正的客戶流失，房地產(chǎn)市場成為投機性很強的高風險市場。既然囤地炒地帶來的房價飛漲已經(jīng)給民眾心理和社會穩(wěn)定帶來了嚴重的危害，我們何不采取大城市土地只租不賣的經(jīng)營模式，由城市政府直接經(jīng)營國有土地，從而控制土地價格，徹底消除土地炒作囤積的弊端，最終有效調控城市房價，大幅度的降低城市商品房價格呢。使房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展，實現(xiàn)人人有房住的美好夢想。

大城市土地資源只租不賣，有諸多好處

一、有利于將飛漲的城市地價收入，收歸人民政府的荷包，使得人民城市人民建，人民的土地收入歸人民。

二、既然各大城市政府投入了大量資金和精力進行基礎設施建設，進行城市合理規(guī)劃，那么城市土地因城市建設發(fā)展獲得的價值增值，政府一分錢拿不上，土地資源反而成為一些土地購買者囤積倒賣的獲得巨額財富的手段，這無論如何說不過去。政府何不將緊缺的城市土地資源收歸自己所有，讓土地炒作者掙不上土地炒作的一分錢。

三、大城市政府直接經(jīng)營管理建房用地，不僅可以杜絕土地囤積炒作的弊端，而且可以通過土地租賃價格的控制與調整，有效調控和影響城市房價。在某一地區(qū)商品房價格飛漲、住房炒作頻繁之際，調高住房用地使用年收費，以抑制投機；在房價下跌，成交低迷之時，降低或穩(wěn)定土地年使用收費，穩(wěn)定房價預期，增加商品房銷量。

四、現(xiàn)階段，城市建設用地實行租賃而非出售的制度，使得土地使用費進入房價的數(shù)量，由原先的70年總價，變?yōu)槟晔褂觅M，此舉可以大大降低當前商品房售價。

以每平方米2.1萬元的樓面地價為例，倘若一套房子建筑售價（除去土地使用費后的售價）每平方米5000元，80平方米總價為40萬元，加上地價每年每平方米300元（2.1萬/70年）*80平方米=2.4萬，這套房子的售價就只有42.4萬元。而如果以70年的地價款全額進入房價，則這套80平米房子的售價將為（5000元+21000元）* 80= 208萬元。兩者相差165.6萬元。

五、改住房用地一次性購買為每年繳納土地使用費，一方面可以使得房價更真實，房子的建設成本和利潤構成更簡單；另一方面，也會改變?nèi)藗冑彿亢统钟蟹孔拥拈L期預期。這一制度在減少人們一次性購房費用的同時，極大的增加了持有房子的成本，這將使得目前高居不下的商品房空置率大幅下降。

六、土地由出售變出租，使得城市政府對房地產(chǎn)的開發(fā)管理更簡單更有效。將來房產(chǎn)商競買商品房建設權，主要依靠相關服務水平的比拼，比如建房的質量水平、設計水平和小區(qū)環(huán)境規(guī)劃和綠化水平等方面的比拚。政府還可以限定每平方米最高房屋銷售價，誰能保證既定價格水平商品房建設的高質量高設計高標準，誰就可獲得該塊土地的商品房建設權。政府還可以在設計規(guī)劃品質、交房時間、曾經(jīng)的建設質量等等方面，對開發(fā)商進行評價選擇。

七、城市建設用地70年的使用費由一次性收取，改為每年收取，還可以為未來城市發(fā)展提供源源不斷的財力支持。不至于像現(xiàn)在這樣，城市土地在很短的時間大量賣出，高額土地費收入被大手花光。若干年后，城市土地售罄，未來的城市政府將失去土地使用費這一塊穩(wěn)定豐厚的收入，這樣的體制顯然是不可持續(xù)的。

（來源：凱迪網(wǎng)絡）

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