2010年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)又翻過了極度亢奮的一頁(yè)。2010年無(wú)論是住房銷售面積還是銷售金額又創(chuàng)出歷史最高水平，盡管其增幅比2009年有所下降。這無(wú)論是對(duì)國(guó)人還是對(duì)外國(guó)人來(lái)說，都會(huì)認(rèn)為是不可思議的事情。為何2010年政府出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)就是無(wú)法得以調(diào)整？巨大的房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)在吹大。是政府政策的問題還是市場(chǎng)的問題？面對(duì)這樣的市場(chǎng)，大家一定會(huì)百思不得其解。對(duì)2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是霧里看花，那么對(duì)2011年的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)更是不知道它會(huì)走向哪里？

    其實(shí)，對(duì)于2010年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，其脈絡(luò)是十分清晰的。首先，它承繼了2009年以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)，而且由于政府對(duì)房地產(chǎn)認(rèn)知上的不足（即認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格只是部分城市價(jià)格過高，因此采取的政策只能是針對(duì)部分城市），從而使得這種承繼由一線城市全面蔓延到二三線城市，甚至于全國(guó)各地。當(dāng)全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都處于投機(jī)炒作熱潮中時(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)預(yù)期豈能改變？房?jī)r(jià)豈能調(diào)整？

    其次，2010年出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策，盡管在媒體廣泛的渲染下是什么最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但實(shí)際上國(guó)十條僅希望國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸到常態(tài)，回到房地產(chǎn)的基本功能上來(lái)。試想，在現(xiàn)代世界文明史上，有哪一個(gè)國(guó)家、哪一個(gè)時(shí)期、哪一個(gè)地方房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作會(huì)如此瘋狂的？因此，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸它的基本功能是保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、減少社會(huì)矛盾與沖突最基本的要義，國(guó)十條等政策根本上就沒有什么“最嚴(yán)厲”。當(dāng)然，對(duì)于2009年借助于政府過度優(yōu)惠的信貸政策及稅收政策投機(jī)炒作者來(lái)說，這些政策是較嚴(yán)厲了。因?yàn)樾碌姆康禺a(chǎn)政策要讓這些政策回歸常態(tài)。不過，國(guó)十條這些回歸房地產(chǎn)常態(tài)的政策，到現(xiàn)在為止，并沒有真正落實(shí)，80%以上仍然是紙上的文件（比如說，遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作的稅收政策直到現(xiàn)在沒有落實(shí)）。在這種情況下，不僅無(wú)法通過房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策來(lái)改變整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期，而且住房投機(jī)炒作者會(huì)認(rèn)為政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不會(huì)動(dòng)真格，從而更為變本加厲地進(jìn)入二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    第三，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)政策市，住房市場(chǎng)如何發(fā)展完全取決于政策。但是當(dāng)政府出臺(tái)新的政策不落實(shí)執(zhí)行。這不僅無(wú)法改變舊政策慣性，而且也讓政府新的政策信度逐漸減弱。再加上媒體對(duì)這些新政策反向渲染，在這種情況下，國(guó)十條能夠起到作用是十分有限的。這些就是為何“2010年住房宏觀調(diào)控政策出臺(tái)不少，但起到作用則十分有限”的原因所在。

    對(duì)于2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，同樣面臨巨大的不確定。首先，住房政策的不確定仍然是2011年住房市場(chǎng)的基本特征，而住房政策不確定必然會(huì)導(dǎo)致住房市場(chǎng)的不確定。住房政策不確定主要分為兩個(gè)方面。一方面是對(duì)于打擊住房投機(jī)炒作，盡管政府能夠使用的政策工具不少，但是會(huì)采取哪些政策工具是相當(dāng)不確定的，而采取不同的政策工具所產(chǎn)生的效果是不一樣的�？梢哉f，2010年底政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決心不僅沒有減弱，反之還在強(qiáng)化，政府也看到打擊住房投機(jī)炒作的重要性，這與2010年初的表態(tài)沒有多少區(qū)別，但是，如果不能夠采取有效的方式對(duì)住房投機(jī)炒作進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，那么住房市場(chǎng)將面臨巨大的不確定。住房市場(chǎng)投機(jī)預(yù)期不改變，房?jī)r(jià)將如何調(diào)整同樣是不確定的。其實(shí)上，住房市場(chǎng)打擊投機(jī)炒作的工具既簡(jiǎn)單又便利（信貸政策及稅收政策），但是這些政策工具如何使用是相當(dāng)不確定的。另一方面，住房政策執(zhí)行的不確定。國(guó)十條出臺(tái)后，住房調(diào)控應(yīng)該有了好的政策，但是該政策一直沒有真正落實(shí)與執(zhí)行。如果2011年也是這樣，即使出臺(tái)好的政策并擊中市場(chǎng)投機(jī)炒作的要害，但不認(rèn)真落實(shí)與執(zhí)行，最好政策所所起作用同樣是十分有限的。

    其次，差別化的個(gè)人住房信貸政策是如何執(zhí)行，該政策執(zhí)行情況決定了住房市場(chǎng)投機(jī)炒作是否會(huì)擠出。因?yàn)�，差別化的信貸政策意哧著商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房按揭貸款重訂利率。在2008年底及2009年初，根據(jù)國(guó)務(wù)院的131號(hào)文件及央行的302號(hào)文件，當(dāng)時(shí)對(duì)個(gè)人住房按揭貸款利率進(jìn)行了全面的下調(diào)（盡管這個(gè)文件講得十分清楚，對(duì)第二套以上的住房仍然要求各商業(yè)銀行按風(fēng)險(xiǎn)自主定價(jià)，但是各商業(yè)銀行基本上是按照住房貸款利率下限定價(jià)）。正是這兩個(gè)文件，它則成了2009年和2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫吹大的根本原因。

    2010年國(guó)十條出臺(tái)之后，政府希望用差別化的住房信貸政策來(lái)遏制住房的投機(jī)炒作。因此，不僅個(gè)人住房信貸政策出現(xiàn)了重大調(diào)整，而且通過加息來(lái)讓貨幣政策轉(zhuǎn)向。2010年個(gè)人住房信貸政策不僅出臺(tái)了國(guó)十條，出臺(tái)了央行的275號(hào)文件，而且央行的貨幣政策工具開始全面啟動(dòng)及收緊。不過，同樣是貨幣政策的重大轉(zhuǎn)向，但2011年初卻見不到2009年元旦期間個(gè)人住房按揭貸款利率全面調(diào)整的跡象。十分奇怪的是，2009年初個(gè)人住房按揭貸款利率下調(diào)時(shí)，投機(jī)者及借款人人人歡喜，商業(yè)銀行為了擴(kuò)張其信貸規(guī)模也同樣順?biāo)�推舟；但是�?dāng)個(gè)人住房貸款利率上調(diào)時(shí)，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行則沒有動(dòng)力對(duì)存量住房的利率進(jìn)行上調(diào)。

    我們可以看到，在國(guó)十條及275號(hào)文件之中，不僅要求停止第三套以上及的住房貸款及個(gè)人異地住房貸款，而且也要求各商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房按揭貸款采取差別化的政策。比如第一套住房的首付比例提供，貸款以風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)；第二套以上住房的貸款的首付比例及利率都全面提高。按理說，在這樣的政策基礎(chǔ)上，各商業(yè)銀行應(yīng)該在合理評(píng)估貸款風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，按照原有貸款合同約定條款可對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款沒有償還部分的利率重新定價(jià)，并其利率逐漸回歸到常態(tài)水平（目前要低200個(gè)基點(diǎn)以上）。特別是如果不上調(diào)存量住房的利率而讓其仍然享受7折優(yōu)惠，商業(yè)銀行這種貸款實(shí)際上是虧損的（即5年期的存款利率高于這種優(yōu)惠的5年期以上的貸款利率）。如果這些政策不落實(shí)，要想把住房投機(jī)炒作擠出市場(chǎng)是不可能的。所以差別化的個(gè)人住房按揭貸款政策如何執(zhí)行的不確定性，也就是決定2011年住房市場(chǎng)的不確定。

    第三，雙軌制能否化解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，這同樣是不確定的。2011年政府計(jì)劃建設(shè)1000萬(wàn)套保障性住房。也就是說，2011年政府希望通過住房“保障軌”及住房“市場(chǎng)軌”雙軌制來(lái)化解房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題與矛盾。即購(gòu)買不起住房的居民進(jìn)入保障軌，而市場(chǎng)軌則讓市場(chǎng)自由發(fā)展。其實(shí)這種從香港及新加坡那里學(xué)習(xí)來(lái)的思路，不僅沒有參考性，而且在實(shí)踐中可能面對(duì)的問題更多。因?yàn)�，中�?guó)與香港及新加坡的情況是完全不同的。這些地方不僅地方小、人口少，而且政府財(cái)力強(qiáng)。盡管如此，這些城市的保障住房體系也化了60－70年才達(dá)到今年這種非理想的程度（即香港的這種住房保障體系是犧牲絕大多數(shù)住房福利水平為代價(jià)的，我們只要到過香港，就知道香港中低收入居民的住房條件之差是世界上十分罕見的，新加坡要好一點(diǎn)）。對(duì)于人口眾多的中國(guó)來(lái)說，要達(dá)到香港及新加坡的保障性住房水平至少也得化上200年時(shí)間才能達(dá)到。

    因?yàn)�，不僅中國(guó)人口多（是香港人口200倍），而且區(qū)域廣大不同的區(qū)域經(jīng)濟(jì)及環(huán)境的差別性大，再加上不少地方政府的財(cái)力有限。在中國(guó)的中西地區(qū)，以目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，如果不是靠中央政府財(cái)政支持，這些地區(qū)是完全沒有能力來(lái)解決當(dāng)?shù)氐谋Ｕ闲宰》康�。我們現(xiàn)在可以看到就算每年建設(shè)1000萬(wàn)套住房財(cái)政有能力來(lái)做。但1000萬(wàn)套住房建設(shè)僅是城市居民住房條件補(bǔ)課都得很長(zhǎng)時(shí)間來(lái)滿足城市低收入民眾的需要，而每年通過城市化進(jìn)入城市的人口住房解決靠這種住房保障體系更是困難。也就是說，即使這個(gè)住房保障體系是合理的，但是政府實(shí)際的財(cái)力是無(wú)法支撐這個(gè)住房保障體系的。更何況，保障性住房體系并非僅是保障城市弱勢(shì)居民的居住權(quán)的問題，而且是保障全體國(guó)人居住權(quán)的問題。這是現(xiàn)代文明社會(huì)的基本文件。政府加大狹義上的保障性住房投入這是天經(jīng)地義的事情，同時(shí)也只是對(duì)以前保障性住房投入太少的補(bǔ)課。但是政府希望通過這種狹義的保障性住房來(lái)解決全民的住房問題根本就不可能。在這種情況下，2011年的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)到底如何，將是不確定的。

（來(lái)源：和訊財(cái)經(jīng)博客 作者：易憲容）

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