早報記者 顧菁
2010年，傳統(tǒng)的商業(yè)地產開發(fā)商加速擴張，眾多住宅品牌開發(fā)商也紛紛宣布進軍商業(yè)地產。有消息稱，萬科、綠地、保利等知名住宅開發(fā)企業(yè)都已開始進入商業(yè)地產領域，涉及資本高達千億元以上。分析人士稱，商業(yè)地產將迎來‘井噴’期。
商業(yè)巨頭加速擴張
2010年，萬達、SOHO中國、世茂股份、凱德中國等眾多老牌商業(yè)地產開發(fā)商紛紛加速擴張。
萬達近日宣布，其在上海的第四個萬達廣場寶山萬達廣場即將揭幕。2011年，在全國范圍內又將有17座萬達廣場拔地而起，平均每月就有一個項目建成開張。
以商業(yè)地產開發(fā)著稱的SOHO中國同樣在加速擴張，潘石屹在2009年將東海廣場收入囊中后，又在2010年先后三次布局上海商業(yè)地產。 2010年6月，潘石屹砸下22.5億元收購上海外灘204地塊61.506%股權。8月，又以15.62億元競得緊鄰上海虹橋交通樞紐的臨空15號地塊的土地使用權。10月，再投12.1億元收購盧灣區(qū)43號街坊項目。潘石屹在其微博中表示，還有一些項目正在洽談。
專注于商業(yè)地產開發(fā)的上市公司世茂股份正在通過世茂廣場將世茂百貨以及世茂影院等多種業(yè)態(tài)整合，以連鎖經營的方式在全國迅速擴張，宣稱要在全國“復制”20個世茂廣場。
與此同時，外資不甘示弱，作為最早進入中國的外資產業(yè)地產開發(fā)商之一的凱德中國，被業(yè)內稱為最了解國內商業(yè)地產的外商，旗下的知名地標性綜合商用項目品牌來福士廣場頗為成功。2010年1月凱德中國收購東方海外發(fā)展（中國）有限公司，5月宣布，斥資60億元在深圳興建大型城市綜合體來福士廣場，年底再次宣布，投資96億元在位于上海長寧核心區(qū)域的綜合地塊上建造同城第二座來福士廣場。
住宅開發(fā)商“轉場”
除了老牌商業(yè)地產開發(fā)商在急速擴張，住宅開發(fā)品牌企業(yè)也不約而同地展示了各自的商業(yè)地產宏圖，欲將其勢力版圖從住宅市場逐漸擴展到商業(yè)地產領域。
2010年年初，萬科宣布計劃將商業(yè)物業(yè)開發(fā)的比例提高至總開發(fā)物業(yè)的20%。年末，上海萬科首個商業(yè)地產項目中糧萬科VMO項目交出了令人滿意的答卷，項目在2010年12月11日開盤后的一周內完成了一期可售房源88%認購率。
此前華潤置地也表示，五六年后在資產的比例和盈利貢獻方面，商業(yè)地產所占的比例可能會達到40%左右，甚至會更高。2010年6月，華潤就有所動作，在上海購入軌道交通10號線吳中路停車場大型綜合開發(fā)項目50%股權，這一位于閔行地區(qū)的地塊將被建設成為華潤標志性商業(yè)綜合項目“萬象城”。
中糧集團也在2010年宣布，計劃在未來5-10年在全國拓展20個大型商業(yè)地產項目，總資產達到700億元的規(guī)模，占中糧集團總資產的30%。
另外，保利集團計劃到2012年，商業(yè)地產方面的投資要占總投資額的30%，并持有部分核心地段的高品質物業(yè)。首創(chuàng)置業(yè)將在未來三年內預計投資300億元，走與產業(yè)相結合的住宅產業(yè)綜合體道路。金地今年的土地投入的計劃中，就有20%的資金會投向商業(yè)項目。還有一直在住宅領域發(fā)力的龍湖地產也進軍百貨業(yè)淘金，旗下一些大型綜合項目的商業(yè)部分將由龍湖自主招商并運營。在未來5至7年內，龍湖投資性商業(yè)物業(yè)可持有面積計劃達到200萬平方米，預計占整體土地儲備量的15%左右。遠洋地產也在近期成立了新的商業(yè)地產事業(yè)部，與國際知名的商業(yè)地產公司、酒店集團簽訂了戰(zhàn)略協(xié)議，并預計到2015年，遠洋地產在商業(yè)地產領域將達到百億元的經營目標。
“房企轉向商業(yè)地產，一方面是因為住宅市場受樓市調控政策的影響頗大，另一方面是因為當下開發(fā)商拿地成本增加，住宅未來預期利潤開始攤薄。像萬科、保利這樣資產上億的企業(yè)，持有一定數量的商用物業(yè)，對穩(wěn)定企業(yè)資金有一定作用。如果經營得好，會給企業(yè)帶來穩(wěn)定的現金流增長。”仲量聯(lián)行投資部經理劉裕通認為，當下房企通過增加商業(yè)項目比重來平衡發(fā)展風險，需要評估自身資金抗風險能力以及人力物力上的配置，預計未來1-2年住宅開發(fā)商轉型的趨勢將更加明顯。
迎來井噴式發(fā)展
同策房地產咨詢機構分析師告訴記者，2010年政府出臺了一系列政策調控住宅市場，但商業(yè)地產受的沖擊力度較小，因此受到眾多投資者的關注，資金開始流向商鋪和寫字樓，此外許多地產大鱷也紛紛轉戰(zhàn)商業(yè)地產，供需兩旺下必將帶動商業(yè)地產的快速發(fā)展。
中國指數研究院華東分院研究副總監(jiān)杜丙國表示，從長期來看，單一的住宅開發(fā)蘊藏風險越來越大，多元化經營將是未來房地產企業(yè)的生存之道，特別是持有型商業(yè)物業(yè)的收益將成為最穩(wěn)定的收入來源。同時，中國目前的商業(yè)地產市場尚未完全成型，這也為品牌企業(yè)進軍商業(yè)地產提供了很大的上升空間。
仕一邦房地產顧問投資的分析師認為，2010年以來住宅市場的持續(xù)調控導致商業(yè)地產成為房地產商、投資客避險的洼地，在通脹的宏觀背景下，其中雖有泡沫但遠未到臨界點，具有相對較大的升值空間，在政策等利好支持下，商業(yè)地產有望繼續(xù)抬頭。
另外一個強勁的催化劑是預計在2011年，國內REITs基金的漸次放行，將進一步給商業(yè)地產找到快速發(fā)展的融資新模式。接踵而至的“限購令”使大批敏銳的投資客撤出住宅市場，轉而投向商業(yè)地產，我們在2011年很可能看到商業(yè)地產迎來量價齊升的井噴局面。
戴德梁行商鋪部華東區(qū)董事韋澤銘表示，商鋪市場將迎來高速發(fā)展期。2010年的世博會效應給上海的商業(yè)市場注入一針強心劑，全年的商鋪租金穩(wěn)步上揚。2011年還將有約51萬平方米的高檔商鋪新增供應。 (本文來源：東方早報 ) |
