政策一進一步落實地方政府責(zé)任
地方政府要切實承擔(dān)起促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。
●解讀
首次提及房價調(diào)控目標(biāo)化
房價調(diào)控目標(biāo)化是歷次調(diào)控中首次出現(xiàn)。通知明確要求在一季度落實年度各地區(qū)的價格控制目標(biāo)，并將責(zé)任落實到各地方政府。至此，房價調(diào)控已經(jīng)升格至政治任務(wù)的高度。
這一新規(guī)，對各地來說都有些始料不及。在本月各主要城市陸續(xù)舉行的兩會上，都還沒有提及過房價的具體控制目標(biāo)，只是談到了保障性住房的建設(shè)任務(wù)。既然是限定在一季度公布，留給各地方政府調(diào)研與制定目標(biāo)的時間，僅剩春節(jié)后的一段時間。
政策二加大保障房建設(shè)力度
各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。
政策三調(diào)整完善相關(guān)稅收政策
調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。
●解讀
200萬房子多交5.5萬營業(yè)稅
按照此前的征收辦法，個人將購買不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。相比之前執(zhí)行差額收取營業(yè)稅，“國八條”再次嚴(yán)格了二手房交易稅費。中原地產(chǎn)分析師張大偉預(yù)計，5.5%的全額營業(yè)稅使得5年內(nèi)房源再交易成本明顯上漲。這將明顯遏制過度炒作。部分二手房可能因無法避稅而交易稅費翻倍。
政策四強化差別化住房信貸政策
對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。
●解讀
個貸門檻提高程度將超出想象
“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張月認(rèn)為，在第二套房的購買人群中，有四成的人為貸款買房，二套房首付再次提高，除直接影響“換房”的改善型需求購買難度增加外，將是2011年個人房貸全面緊縮的一個信號，個貸門檻提高程度將超出想象。
規(guī)定二套首付提高，但是執(zhí)行的時間沒有具體確定，所以將可能促成消費者規(guī)避政策短期之內(nèi)成交量加速上漲。但當(dāng)前時值春節(jié)，銀行歇業(yè)或房貸額度用完，已基本停貸，趕搭末班車難度也大大增加。
政策五嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理
各地要增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。加強對企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅決糾正，嚴(yán)肅查處。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設(shè)的，及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。
●解讀
土地出讓明令推廣限價方式
在土地出讓方式上，推廣限價的方式，增加土地供應(yīng)量，以及對于資金的更嚴(yán)格監(jiān)管，都表現(xiàn)出此輪調(diào)控的嚴(yán)厲，并給出了多個詳細(xì)數(shù)據(jù)。
政策六合理引導(dǎo)住房需求
各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�、能夠提供�?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�，限�?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�、擁�?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。
●解讀
這是一次全國性的嚴(yán)格限購
此次新規(guī)中，在全國一刀切地規(guī)定，家庭已有2套以上的不得再買房。對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�、能夠提供�?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房。這項政策與此前北京等地的規(guī)定相比更加嚴(yán)格，北京此前的規(guī)定是，只能新購一套住房，而不論此前有房與否。據(jù)分析，限購政策的繼續(xù)收緊可能使得市場成交量出現(xiàn)明顯的下調(diào)。
政策七落實約談機制
未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府，要向國務(wù)院作出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負(fù)責(zé)人進行問責(zé)。對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。
●解讀
問責(zé)范圍擴大
記者注意到，新一輪調(diào)控，“報告”級別已上升至國務(wù)院層面，而且問責(zé)范圍空前擴大。不但加上了剛出爐的價格目標(biāo)任務(wù)執(zhí)行情況，甚至連二套房貸款首付、稅收執(zhí)行，甚至個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后，都納入了“約談問責(zé)”范疇。
政策八堅持和強化輿論引導(dǎo)
對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。(新浪) |
