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李嘉誠(chéng)的“中國(guó)概念”套現(xiàn)游戲
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http://m.szycnet.cn 發(fā)表日期：2011-2-17 9:19:04
蘭格鋼鐵 |
此番交易并不小，且又為首個(gè)人民幣IPO，為了吸引更多的投資，李嘉誠(chéng)賦予了該REITs更多的中國(guó)概念。
正如陳啟宗所言，現(xiàn)在內(nèi)地的市場(chǎng)比香港更好些。在兩次打包香港物業(yè)REITs上市之后，李嘉誠(chéng)亦打起了內(nèi)地項(xiàng)目的主意。
不過(guò)與前兩次不同的是，這一次打包的資產(chǎn)僅一個(gè)項(xiàng)目——北京東方廣場(chǎng)。如若成功，這個(gè)REITs將成為香港首只人民幣IPO。
消息指，該信托基金擬初步籌資約100億元人民幣，市值最多330億元人民幣。
此番交易并不小，且又為首個(gè)人民幣IPO，為了吸引更多的投資，李嘉誠(chéng)賦予了該REITs更多的中國(guó)概念。
“中國(guó)式”賣點(diǎn)
看上去，東方廣場(chǎng)確實(shí)是一筆不錯(cuò)的資產(chǎn)。據(jù)了解，東方廣場(chǎng)自2001年開張以來(lái)，至今出租率已達(dá)九成多，并一直有很長(zhǎng)的輪候名單。
此外，東方廣場(chǎng)項(xiàng)目租金更位列北京物業(yè)榜首，租金范圍介于550-2400元/平方米/月，更曾被公認(rèn)為中國(guó)最成功的購(gòu)物中心之一。
最重要的一點(diǎn)是，東方廣場(chǎng)并未有背負(fù)龐大的債務(wù)。
或正因如此，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)試水以后，市場(chǎng)對(duì)長(zhǎng)實(shí)原定的3.5厘的息率并不買賬。市場(chǎng)傳言，長(zhǎng)實(shí)有意把息率提高至4厘，此外，首兩年派息比率擬100%派發(fā)，第三年亦派90%。
而長(zhǎng)實(shí)提息的前提還是預(yù)期東方廣場(chǎng)續(xù)租后租金上調(diào)帶來(lái)的收益增加。
據(jù)了解，目前東方廣場(chǎng)不少鋪位、寫字樓的租期，將于2012年屆滿，長(zhǎng)實(shí)屆時(shí)或?qū)⒓陜?nèi)地樓市熾熱的環(huán)境，向租戶要求加租，增加資產(chǎn)現(xiàn)金流。
香港泓福證券研究部主管鄧聲興對(duì)此表示，一般續(xù)租都會(huì)有租金上的調(diào)整，平均有20%的增長(zhǎng)，大家會(huì)覺(jué)得未來(lái)的收入會(huì)上升，因此最后大部分的租金都會(huì)分派出去，有利于持有人即投資者的收益。
盡管時(shí)下國(guó)內(nèi)的住宅市場(chǎng)正飽受調(diào)控的沖擊，但這似乎對(duì)商業(yè)地產(chǎn)并未形成太大的壓力。而目前商業(yè)地產(chǎn)的日漸升溫，無(wú)疑增加了投資者對(duì)目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)的信心。
基于此，商業(yè)物業(yè)的租金亦借勢(shì)不斷攀升。數(shù)據(jù)顯示，1月北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)近500個(gè)租售活躍項(xiàng)目寫字樓、商鋪中，租售報(bào)價(jià)最高環(huán)比漲幅達(dá)87.5%。
北京在租商鋪?lái)?xiàng)目當(dāng)中，項(xiàng)目報(bào)價(jià)漲幅最高達(dá)87.5%，在售商鋪?lái)?xiàng)目中，項(xiàng)目報(bào)價(jià)最高漲幅為7.69%。
據(jù)了解，長(zhǎng)實(shí)預(yù)料連同人民幣預(yù)計(jì)可升值3-5%計(jì)算，即回報(bào)率最高可達(dá)8厘以上，但長(zhǎng)實(shí)不擬就該REITs作任何租金收入保證。
在李嘉誠(chéng)的商業(yè)故事里，息率提高、續(xù)租期在即毫無(wú)疑問(wèn)成為了最佳賣點(diǎn)。與此同時(shí)，人民幣升值也在李嘉誠(chéng)的計(jì)算范圍之內(nèi)。
消息透露，發(fā)行人相信4厘的息率加上人民幣升值，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)有一定吸引力。
在人民幣升值的預(yù)期下，香港近年來(lái)的人民幣投資需求不斷加大。鄧聲興指出，香港人民幣資金從2010年年初的800多億元到現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到3000多億元，上漲速度非常快。
“所以，投資者就想購(gòu)買一些與人民幣相關(guān)的產(chǎn)品，擺在銀行里面的存款很低，而投資類似的(REITs)產(chǎn)品，除了貨幣增值還有資產(chǎn)增值的空間所在�！编嚶暸d表示。
鄧聲興此前亦指出，由于該只REITs的交易、報(bào)價(jià)、股息等都是人民幣的形式，考慮到人民幣的升值空間，仍頗具吸引力。
很顯然，李嘉誠(chéng)對(duì)此只REITs的上市信心十足。消息傳言，長(zhǎng)實(shí)此次將不會(huì)引入基礎(chǔ)投資者，反以富戶及散戶為初步銷售目標(biāo)。
“這些項(xiàng)目通常銷售反應(yīng)很好，不一定需要基礎(chǔ)投資者。基礎(chǔ)投資者主要做一些大的集資，發(fā)行人擔(dān)心投資者認(rèn)購(gòu)不足，所以找一些大的投資者先認(rèn)購(gòu)，這樣大部分貨源就不用靠散戶。其實(shí)只要你有信心，認(rèn)購(gòu)基礎(chǔ)好，就不需要找大的投資者�！编嚶暸d稱。
這種做法并不罕見(jiàn)，此前長(zhǎng)和系在對(duì)和電國(guó)際及和電香港進(jìn)行分拆時(shí)，均未有對(duì)外公布引入基礎(chǔ)投資者。
套現(xiàn)的游戲
然而，在長(zhǎng)實(shí)所擁有的眾多資產(chǎn)當(dāng)中，東方廣場(chǎng)似乎并非是最具增值潛力的商業(yè)物業(yè)。
有香港投行人士曾指出，房企做REITs一般傾向于選擇升值潛力及回報(bào)有限的物業(yè)，在租金回報(bào)穩(wěn)定、估值高峰時(shí)打包上市脫手，既可以套現(xiàn)又可以騰出資金投資其他項(xiàng)目。
據(jù)最新消息透露，長(zhǎng)實(shí)此只REITs并未擬發(fā)行新股，僅是現(xiàn)有股東出售舊股，所募集的資金不會(huì)用于東方廣場(chǎng)的發(fā)展，也不涉及回流內(nèi)地的問(wèn)題。
種種跡象似乎都在指向一個(gè)事實(shí)：李嘉誠(chéng)企圖利用此只REITs套現(xiàn)。
據(jù)了解，東方廣場(chǎng)目前現(xiàn)有四名股東，分別是長(zhǎng)實(shí)、和黃、中國(guó)銀行、中國(guó)人壽和東方海外，而各股東出售的舊股將約為流通量的四成，倘若正如消息所言，各股東將按比例售舊股套現(xiàn)。
若以市傳集資逾10億美元計(jì)算，長(zhǎng)實(shí)、和黃各可套現(xiàn)約33億元人民幣。
相關(guān)分析人士指出，即使長(zhǎng)實(shí)把所募集的資金再用于投資其它項(xiàng)目，但最后該筆資金還是會(huì)回流到股東的資產(chǎn)里。
換言之，此次REITs上市，或許只是李嘉誠(chéng)再一次故技重施而已。
據(jù)了解，2005年長(zhǎng)實(shí)拆分泓富REITs就是套現(xiàn)投資的典型案例。據(jù)透露，當(dāng)時(shí)工業(yè)大廈租客流動(dòng)多，加租難，長(zhǎng)實(shí)選擇在地產(chǎn)熱潮時(shí)出手，受到投資者的歡迎。
不過(guò)，李嘉誠(chéng)的計(jì)劃還沒(méi)這么容易實(shí)現(xiàn)，因?yàn)檫@只以人民幣計(jì)價(jià)的房地產(chǎn)信托基金上市時(shí)間可能需要押后，預(yù)計(jì)將于4月上市。
市場(chǎng)傳言，長(zhǎng)實(shí)REITs至今沒(méi)有通過(guò)證監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)，且即使獲批，只有在上市委員會(huì)同意的情況下，才能正式招股。
此外，港交所亦在進(jìn)行對(duì)人民幣計(jì)價(jià)新股作電腦系統(tǒng)演習(xí)，演習(xí)亦稍需時(shí)。據(jù)了解，演習(xí)的重點(diǎn)是，當(dāng)投資者日后認(rèn)購(gòu)人民幣新股時(shí)，涉及以人民幣計(jì)算印花稅及交易徵費(fèi)等雜費(fèi)，港交所與證券行的電腦系統(tǒng)如何協(xié)調(diào)。
但作為首只人民幣的IPO，分析人士普遍認(rèn)為這只REITs的認(rèn)購(gòu)反應(yīng)一定不錯(cuò)，或會(huì)創(chuàng)造香港市場(chǎng)的認(rèn)購(gòu)紀(jì)錄。(觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)) |
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