繼北京版“國八條”15日獲批后，北京樓市調控15條細則16日又緊跟著出臺。原本就已經(jīng)十分嚴厲的限購、限貸政策再次升級，再加上對土地轉讓價格的明確限制和再次強調保障性住房供給，一整套著力讓樓市回歸居住本質的政策體系已初步形成。
外地人購房須五年納稅證明
在去年4月國務院常務會議出臺調控樓市的十條措施之后，北京市在5月份即出臺了商品房限購政策，幾乎是第一個響應國務院限購要求，出臺限購政策的城市。在今年1月國八條的基礎上，北京市此次出臺的調控細則再次強化了商品房限購的政策。
根據(jù)昨天公布的《北京市人民政府辦公廳關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產(chǎn)市場調控工作的通知》，自17日起，對已擁有1套住房的北京市戶籍居民家庭(含駐京部隊現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭)、持有北京市有效暫住證在北京市沒擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在北京市繳納社會保險或個人所得稅的非北京市居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
對已擁有2套及以上住房的北京市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非北京市戶籍居民家庭，對無法提供北京市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在北京市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非北京市戶籍居民家庭，暫停在北京市向其售房。限購以認房為標準。
中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌認為，這份方案中的限購尤其是對外地人限購措施是目前國內最嚴格的限購措施。五年納稅證明對于不少北漂一族來說購買商品房住宅成了“可望而不可即”的事情。SOHO中國董事長潘石屹(微博博客)第一時間在微博上表示，北京細則不僅對北京的住房價格將有很大影響，對外地人在北京的工作和居住也將產(chǎn)生巨大的影響。
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”數(shù)據(jù)分析，2008年外地人在京購房占比僅26%，2009年急劇上升到38%，2010年“京十二條”規(guī)定外地人購房需提供一年以上納稅或社保證明，外地人購房占比又降至34%左右。在剛剛過去的1月份北京賣出的住房，44.8%都是非本市居民購買的，這個比例創(chuàng)下了歷史高點。
業(yè)內人士認為，市場不好時的外地購房往往以剛性為主，回暖后投資及過度消費型外地人進入越來越多，這也說明當前市場的火熱，與非剛性需求外地人介入交易市場過多有關，適時提高外地人購房門檻，對于外地人過度消費恐慌購房起到了急剎車作用。
細則公布后，業(yè)內人士分析表示，再次提高外地人購房門檻，預計今后外地認購二手房比例將不超過兩成。不在限購范圍內的商業(yè)立項的小戶型項目轉而成為關注熱點。限購認房不認貸適當保護了改善型需求，同時也能加大有效供應，盤活供應房源。抑制中高檔商品房供應，將造成開發(fā)商定價及成本差異過大行為被追責。聯(lián)動效應也會讓整個市場價格平抑。
“另外由于京十五條要嚴于國八條，預計今后公布的北京調控目標也將比較高�！睂＜艺J為。
確保完成住房保障目標
在1月份國務院出臺的房地產(chǎn)調控八項措施中，首次明確提出了城市人民政府要合理確定新建住房價格控制目標的問題。雖然在本次北京出臺的15條細則當中，沒有對新建住房價格控制目標的直接表述，但其中要求“杜絕土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價超過同類地塊歷史最高價的情況發(fā)生”，這就意味著土地轉讓價格已經(jīng)有了交易上限，明確的釋放出通過限制地價，進而從源頭限制房價上漲的調控信號。
在通過限購、限貸、限價為投資、投機性需求作減法的同時，京版調控政策再次強調了，要“堅決完成2011年本市保障性安居工程目標任務，通過新建、改建、購買、長期租賃等方式籌集保障性住房20萬套以上，發(fā)放租賃補貼2萬戶，竣工保障性住房10萬套”的目標，以提高市場有效供給的方式為樓市作加法。
北京的調控通知強調，要確保保障性住房建設用地占北京市住房供地的50%，各類保障性住房和中小套型普通商品房用地不低于住房建設用地年度供應總量的70%，商品住房用地計劃供應量不低于前2年年均實際供應量。通知要求，加強對各區(qū)縣政府、市有關部門住房保障和穩(wěn)定房價工作的監(jiān)督、檢查和考核。對沒有完成住房保障工作目標任務，房地產(chǎn)市場調控政策落實不到位，工作不得力的，將進行約談和問責。除此之外，新政策要求嚴格執(zhí)行國家關于個人轉讓住房的營業(yè)稅、個人所得稅征收政策。財政部門會同稅務、住房城鄉(xiāng)建設等部門根據(jù)市場情況及時動態(tài)調整存量房交易最低計稅價格，堅決堵塞“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。
對此，專家分析認為，目前最低計稅價格執(zhí)行的是2006年的標準，相比實際市場交易價格來說已經(jīng)不合時宜。此后相關部門嚴查二手房交易環(huán)節(jié)的稅收漏洞力度將非常大，很可能使得目前部分二手房交易的交易成本倍增。
另外，與以往的政策相比，此次出臺的15條細則要求即日執(zhí)行，這種立時落地的執(zhí)行力度，杜絕了此前市場上頻頻出現(xiàn)的“末班車”現(xiàn)象，掐斷了最后一輪樓市炒作的可能性。
市場分析人士普遍認為，隨著北京房地產(chǎn)調控15條細則的實施，短期內京城樓市成交量回落已成定局，成交均價上漲的腳步也將隨之停滯。
各地限購細則將密集出臺
按照“新國八條”有關規(guī)定，尚未采取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺住房限購實施細則。
有業(yè)內人士計算，在上述要求下，將至少有36個城市要出臺或更新住房限購措施。此前，僅有青島、上海和濟南三地出臺了細化政策。這意味著，在未來數(shù)天內，限購政策將在多個城市密集鋪開，樓市將迎來前所未有的限購大潮。
在空前嚴厲的政策影響下，業(yè)界對2011年的房價走勢存在不同的觀點。
偉業(yè)我愛我家(微博)的分析認為，北京房價很有可能在節(jié)后緊急剎車，并趨于穩(wěn)定。而家樂園集團總裁、北京萬澤置業(yè)有限公司陳云峰(微博博客)則表示，北京的房價會在2011年調控中“頑強上漲”，其中，上半年房價會受到一定抑制，下半年則繼續(xù)上漲。還有部分觀點認為，今年一線城市的房價將出現(xiàn)一定幅度的下跌，但跌幅有限。
值得注意的是，在政策較少波及到的二三線城市，近期地價和房價上漲的勢頭十分明顯。有不少業(yè)內人士擔心，如果不及時采取措施，部分二三線城市將成為樓市資金新的目的地，將推動當?shù)胤績r加速上漲。
新華日報綜合新華社、北京晚報、上海證券報等報道 |
